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温州保利天悦

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1开盘楼幢

本次预售《天悦苑》一期：（依照地名办标注，下同）2#、10#、15#、17# ，建筑面积共计 52976.16㎡，住宅430套。

▲楼栋分布图

2区位分析

该项目位于三友路与月落西街交汇处。

▲地块相对位置

该项目北侧为月落西街、商务用地、S1惠民站；

南侧为东垟路、河道；西南侧绿地敷设有高压电缆（即电力通道保护区）；

西侧为十二桥河、规划宗教用地、变电站、平水圣王庙、规划商务建筑、惠民路；

东侧为三友路、世纪公园、河道、翡翠天地。

就区位来说，保利·天悦得天独厚。项目位于豪宅里林立的绿轴板块，周边配套已然成熟，且属于鹿城区行政区划内。

东侧隔路为地标性的中央绿轴世纪公园，拥有绿轴一线景观。项目两面临河，小区视野开阔。

▲效果图

交通方面，靠近惠民路、温州大道、瓯海大道等交通要道。北侧距S1线惠民站约100米，日常步行即可乘坐。不论自驾还是乘坐公共交通，都非常方便。但北侧楼栋由于和轨交S1线过近，少不了轨道交通噪音干扰。

除了北侧楼栋受S1线运行噪声干扰外，小区一大缺陷是项目西侧的不利因素。

项目西侧隔河有上田220kV变电站，约4层高。有关变电站辐射的论述，网上答案多如牛毛。简单来说，按照国家建筑规范建造的变电站，辐射对小区影响基本可以忽略不计。更多的是视野影响和日常运行噪音影响。

▲变电站照片。

西侧隔河相望还有两宗宗教用地。宗教建筑叠加变电房，购房者可能对其有一定避讳心理。

▲周边规划示意，以实际为准。来源：温州市自然资源和规划局官网规划在线

另外，还要注意的是，虽然项目所在地块规模较大，超百亩。但项目中间有一条公共开放通道，将其一分为二。公共开放空间规划了小区主入口、体育健身设施、下沉庭院等。当然，在日常使用中，大概率还是小区业主使用为主。

▲地块红线，阴影部分见图示。/上楼观

长按识别下方二维码，可查看房哥团队自主开发的保利·天悦VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

3布局日照

天悦容积率3.1。地块方正，楼栋阵列式排布。北侧为一类高层和高度约150米的超高层保利中心，南侧为小高层，呈“高低配”格局，但没有充分发挥一线绿轴的景观优势。

▲项目效果图

外立面为石材+铝板干挂+玻璃，风格上为现代简约。

▲项目外立面效果图

来看看楼间距。

▲项目楼间距，仅为示意，可能有误差，以销售口径和实际为准。

日照简评

15#南侧13#板楼为高度约78.70米，共26层，两者间距约52.3米，预计11层及以下房源大寒日正午日照会受到遮挡；

17#南侧1#小高层高度约31.7米，共10层，间距约40米，所以17#最低层在太阳高度最矮的冬至日，也不会被南侧1#遮拦，日照条件非常好；

10#与2#小高层并排，与南侧楼栋间距约28.5米，预计2层以下房源大寒日正午日照会受到遮挡；

注意：

1、若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。

2、若冬至日都不会南侧楼栋遮拦，意味着冬天都不会被南侧楼栋遮拦。

4户型分析

天悦开盘户型较多，有一类高层105方A、105方B、128方A、128方B、155方A、155方B户型。小高层（开发商常宣传为“洋房”）132方A、132方B、147方、180方户型。

小高层层高约3.1米，一类高层层高约3米。

▲户型分布图。

高层105方A：

----两开间小户型，与三开间中间套相比，劣势在于进深过长，南向少了一个次卧；优势在于南北通，北侧两个房间可以直接通风采光，没有挑廊天井的干扰。

----这个户型，有一个不易被发现的优点，就是入户的挑廊加上花池有2米宽度，这条通廊平时只有该户单独使用，后期业主装修在视觉和实用方面，都可以动些文章，比如鞋柜、庭院小景等。 ▼

▲105a户型。/温州市房地产市场信息交易网

高层105方B：

----两梯四户中间套，普通三开间户型，面宽约10米，中规中矩；

----厨房台面相比市场同类产品，还算不错；

15幢高层两梯四户边套128方：

----主卧进深在摆设大床后，不够做走入式衣库。

17幢两梯四户西边套128方：

----客厅净长约6米，餐厅两边要走人，会导致沙发与电视机背景距离严重不足，建议沙发与电视机横过来布置，更有利于客厅的使用效率。

----厨房“瘦长倒U型”，使用效率很高，台面很宽裕。

小高层132方：

----利用率高，各方面尺度都比较舒适；

----南次卧与入户动线交叉，室内室外洁污不分；

----客厅的电视机背景墙太短。

小高层147方：

----15.2米面宽，尺度非常阔绰；

----过道少，利用率高；

----客厅面宽5米出头，阔绰，但按户型图那样摆书桌则尺度不够。另外电视机背景墙过短。

高层两梯两户155方中间套：

----大户型三朝南，面宽一般，客厅面宽超过5米，尺度阔绰；

----利用率高，过道浪费少。

高层两梯两户159方东边套：

----6.6米大边厅设置，充分利用东侧绿轴视野，较为稀缺；最大程度利用了园景优势；

----公摊38.3平方米较大，套内面积与万科152方一样大；

----主卧直对卫生间，臭味会影响卧室。

小高层东边套180方：

----小高层东边套其实有些尴尬，楼层不高，低楼层紧挨道路，受汽车尾气和噪音影响较大，东侧的绿轴视线没有充分利用。

----客餐厅一体，中西厨加中岛设置，展现了大户型应有的格局。

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