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广州越秀瑞麓府

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越秀瑞麓府的底气到底在哪？

从产品资料大概总结了越秀瑞麓府“三大撑腰武器”：1.6的容积率、含园量75%、全南向纯板式住宅。

项目效果图

越秀瑞麓府容积率低至1.6，如果放在广州近三年出让的地块堆里，这样的低密程度能排前五，处于广州低密序列顶尖的10%。

也就是说，瑞麓府的起点高于市面上90%的新盘，还是在市中心，通透性、和景观视野更好。

项目鸟瞰效果图

当年的广钢，小区容积率基本都在4.5以上，还都是超高层塔楼为主。

相比之下，越秀瑞麓府虽然是洋房，但居住舒适度是比较接近别墅的。

11万方城央园林，含园量约75%。

园林也是越秀瑞麓府的最大底气之一。

如果是从化、花都这些外围区新盘打造出超大园林并不稀奇，因为这些区域绿化覆盖本身就高。

但越秀瑞麓府不同，他是在广州南CBD城央位置，在寸土寸金的城央打造大规模园林则十分矜贵。

其一，含园量约75%，人均园林面积73平。

越秀瑞麓府占地面积仅约14.7万平，依托2万平飘峰山，打造了约11万平城央私家园林。

相当项目把近75%的土地都腾给了园林，体量比市面上很多新盘整个小区还要大，生态指数和宜居指数较高。

项目园林效果图

不用说都知道，私家园林的私密性、和体验感都更好，园林人均占有面积也值得一说。

越秀瑞麓府规划约1500户，算下来人均园林面积超73平，相当每个人都还有自己73平独立的园林空间，你说爽不爽？

项目园林效果图

纯板楼设计，私密性比肩10万+顶豪

这样低密+大园林社区，房企一般会打造“纯别墅住宅”或“别墅+高层塔楼”这两种类型。

但越秀瑞麓府却剑走偏锋，打造了全南向纯板楼设计，它的好处在于市场接受程度更广，圈层也相对纯粹。

项目板式设计示意图

全南向纯板楼+超宽楼间距，项目做到了户户南北对流、无对视，且有300°全面屏采光。

夏季，东南风经过飘峰山穿过小区，带走炎热，只留清凉，这种体验，也就只有在瑞麓府能感受到了。

越秀瑞麓府夏季通风示意图

专梯入户，7.5米广角阳台

广州140平赛道的终结者？

首波产品定位为什么是140平，背后有什么讲究？

关注市场的朋友都知道，今年140平左右的户型最抢手，几乎全线卖爆，比如琶洲南TOD142平户型全款都难抢。

得益于敏锐的市场嗅觉，越秀瑞麓府主打的建面约140平户型精准地选对了赛道。

不仅如此，越秀瑞麓府140平户型还是同赛道户型中为数不多的拥有专梯入户的高配，称得上是140平赛道的“终结者”了。

项目样板房效果图

据统计，广州新盘做到专梯入户的户型要去到200-300平，且价格至少10万+。

户型本身设计也可圈可点，8面宽采光，几乎每个空间都能实现南北对流。

阳台连通次卧，约7.5米长+270°广角视野，能把11万方园林最大化地呈现到室内。

主卧也雕刻出了改善户型该有的尺度，独立主卫、L型衣帽间、满墙飘窗及采光面，整体品质感在线。、

建面约140平户型图

越秀瑞麓府还是个“细节控”，室外、室内全方位装标都比较讲究。

室外超甲级写字楼同款三菱电梯、360°安防系统、生态地库等格调拉满。

室内配全屋净水系统、贝克洛系统门窗以及国际品牌博世厨具四件套（或同等品牌），就连以往不可兼得的全屋中央空调和新风系统，这里全都安排上了。

样板房示意图

可以说，越秀瑞麓府从容积率、园林、板楼到户型，卖点一抓一大把，且每一项单拎出来都很能打，也难怪这么淡定。

据说之后会推出117m2、126m2、185m2和230m2四房，面积段都是偏改善户型的，不过销售也说了，他们项目的定位也是针对改善客户。

越秀·瑞麓府规划有18栋住宅，总户数为1499户。

在4月初加推1栋，户型为建面140㎡四房，目前1栋140㎡

在售均价4.6-4.8万元/㎡。

14栋，最后一期小户型116-126㎡，价格约530-650w， 3梯3户，

层高3.00米，总楼层27F。

还有其它 4、5、6、8栋在售。

产品分别是128㎡三房两厅两卫， 590万-分布于一期8栋 ，1梯2户，

层高3.00米，总楼层10F

140㎡四房两厅两卫， 680万-分布于一期6栋 一期5栋 一期4栋 一期9栋等，

2梯2户，层高3.00米，总楼层17-32F

虽然瑞麓府和同胞兄弟和樾府都同属一个越秀妈妈，但是瑞麓府的出场，精准打击了和樾府的短板—教育。

在教育方面，长隆集团引进了广东番禺中学，是一所九年一贯制学校，并且已经在2020年10月20日双方在长隆酒店签约了。根据项目的现场销售介绍，学校今年9月份就可以正式开学，这是瑞麓府的一大卖点。

丨广东番禺长隆学校示意图

这里强调一下，这所学校是长隆集团引进的，目前仅对越秀瑞麓府和长隆珑翠招生，隔壁读村小的和樾府，就教育问题，在瑞麓府面前要逊色一层。

项目自身配套一个商业广场，不过体量比较小，只能满足日常生活所需，如果要去大型商场的话，要开车到万博商圈或者南站商圈，不过开车过去也就十来分钟，还算可以。

在2023年这波行情下，番禺信心率先回归，多盘表现不俗，甚至有涨价风声。

比如大家熟悉的万博和樾府，加推大平层卖到8万+/平，打破板块天花板。

越秀·星寰TOD则在一季度340-500万总价段，夺得番禺成交三冠王。（成交金额、成交套数、成交面积）

放眼番禺全区，从总价200多万到千万级，每个梯队买家都能找到优质标的。

手握200多万的买家，看看番禺东的智联汽车小镇，项目已引进广大附中附小九年公办学校，性价比极高。

再看看创新城，越秀落子的大学星汇城约4.5-5万/平，大学城·和樾府约5.5-6.5万/平，对于预算500-800万的刚改与改善都有不错选择。

即将面世的越秀兴业大道南项目，主打70%小户型，还配有幼儿园、42班小学、36班中学等，综合素质很能打，不妨拭目以待。

越秀·大学城·和樾府实景图

长隆万博方面，越秀和樾府套均总价已在800万以上，日前加推约270方大平层，总价千万起，预计年内会清盘。

而越秀瑞麓府主打约140平四房，均价约4.6-5万/平。无论是地段、价格还是配套优势，都符合当下市场的改善需求。

项目鸟瞰效果图

当然了，在番禺疯狂加速发展下，想在城市红利中分一杯羹，入手对象与时机也很重要。

相比万博，以南站为核心的国际TOD住区不失为一个更具性价比的选择。

星寰TOD，距地铁7号线谢村站仅约600米，主推约90-133平三四房，均价3.8-4.2万/平，一季度四房成交量更是上榜番禺TOP2。

星瀚TOD附近即22号线陈头岗站，自身配有九年一贯制公办广外附+商业配套，在售约73-112平产品，平层约3.7-4万/平，复式则约4-4.3万/平。