应对保租房集中入市 民营租赁企业轻规模扩张、重模式创新

当前，越来越多以保障性租赁住房（简称“保租房”）为主力的新建大型社区进入住房租赁市场，市场活力加速激活。克而瑞统计显示，今年一季度，重点城市共有8个大型租赁社区入市，供应19516间房源。

实际上，过去三年最大的政策利好当数保租房。从2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》开始，时至目前，国家和各地政府从最初的完成供应目标，新增租赁相关用地加快保租房的筹建，逐渐过渡到形成真正有效的供应。

在此背景下，大量保租房入市，对民营租赁企业将带来怎样的影响？应该如何看待保租房和市场化租赁住房之间的关系？民营租赁企业又该如何创新破局？

据机构统计，今年一季度，重点城市共有8个大型租赁社区入市，其中保租房成为主力。图/IC photo

大型租赁社区集中入市，保租房供应高峰来临

今年一季度，保租房出现入市高峰。据克而瑞统计，一季度重点城市共有8个大型租赁社区入市，供应19516间房源，其中保租房成为供应主力；从项目分布来看，8个项目集中在上海和厦门，其中，上海布局项目最多，房源共计11516间，占开业规模的59%。

易居企业集团CEO丁祖昱分析称，自2020年以来，“大型租赁社区”就是租赁行业的高热词汇。大型租赁社区对住房租赁市场的发展、构建新时代住房制度改革和长效机制建设，提供了有益的探索和实践价值。大型租赁社区作为市场租赁房源的重要供给，也是未来租赁产品的主流发展方向。

另据克而瑞统计，一季度，集中式长租公寓的开业规模也持续增长。其中，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%。在众多长租企业“纳保”（即纳入保障性租赁住房）的背景下，集中式长租公寓中也有相当比重的保租房房源。

从政策导向上来看，2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称《意见》），第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等5大方面，全方位支持保租房发展。《意见》坚持问题导向，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难，制度设计上突出了针对性、科学性、规范化和市场化。针对新市民、青年人等群体特点，明确保障标准，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金。

两年多来，国家和各地政府从最初的完成供应目标，新增租赁相关用地加快保租房的筹建，逐渐过渡到形成真正有效的供应，满足更多实际需求的供应。由此，保租房的供应量逐渐增大。

值得注意的是，在保租房的产品结构方面，大多数是20-40平方米小户型，而市场化的租赁住房，之前租赁企业为追求坪效，因此在产品结构上也大多是小户型。在此背景下，业内人士指出，保租房的集中入市，或对市场化租赁住房企业造成一定的影响。

保租房集中入市，或倒逼租赁企业高质量发展

对于上述问题，在近日举行的主题为“新发展模式下的住房租赁”的2023中国住房租赁发展论坛上，魔方生活服务集团CEO柳佳指出，“目前住房租赁行业在复苏阶段，民营租赁企业其实还面临很多困难，特别是在保租房集中上市时，还是要呼吁一下，特别是有5000间、7000间，甚至达8000间的单一位置的保障房批量上市，对民营租赁企业而言，可能面临的挑战较大。”

那么，应该如何看待保租房和市场化租赁住房两者之间的关系？在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长赵鑫明看来，不能把保租房和市场化长租房对立起来，不管是保租房，还是市场化企业提供的租赁产品，均是“租购并举”中解决居住问题的重要渠道。此外，在保障性租赁住房中，也需要市场化机构提供经营管理服务，市场化企业可以用其经验帮助保障性租赁住房做好运营管理，发挥好两者的优势。

赵鑫明还表示，在产品上，双方有互补性，“保租房毕竟设计标准上受到严格控制和限制，市场化租赁住房在这方面可以起到一个很好的补充。市场化企业可以利用自己更加了解市场的优势，提供更加丰富的产品。由此，产品会更加多样化，有助于租赁市场的发展。”

“大量保租房入市，对民营企业的市场规模会造成一定影响。如果没有保租房，民营企业的市场份额相对会大一些，但保租房的入市，也可以有效防止一些民营租赁企业通过盲目扩张的方式，即通过占房源的方式来发展，而是倒逼住房租赁企业尤其是民营租赁企业向高质量发展方向转变，而这也是彻底的经营模式的转变。从这个角度分析，保租房的入市，对民营租赁企业在住房租赁领域的发展中，可以起到积极作用。”赵鑫明如是说。

面对大量保租房入市带来的竞争关系，在中国宏观经济研究院研究员刘琳看来，保租房的产品结构，决定了这更多是一种过渡性的住房需求，而不是真正意义上可以一辈子租住的产品。因此，民营企业在住房租赁市场发展，就需要提供差异化的产品，比如提供更高端的或更长期的租赁产品，由此与保租房错开。不过，目前租赁市场还是以过渡性租赁需求为主，要找到差异化的需求并不容易，因此，民营企业想做出不一样的场景，可能要做更细致的调研和产品设计，做出长期居住的租房产品，由此来创造其他需求。

行业新形势下，企业经营模式如何创新突破？

新京报记者注意到，各大民营租赁企业立足现实，经过这两年的探索，在战略选择以及模式创新等方面都摸索出了自己的发展路径。

“现在，中国企业单纯的规模扩张的时代已经过去了，需要通过质变推动量变。”自如董事长、CEO熊林指出，自如管理房源早前就已突破100万间，在过去3年，自如发生了12年来经营中最大的变化，而2021年正是自如开启这场“质变”的第一年。

在2021年，自如将用了10年的“省心租”模式，彻底变革为“增益租”模式，由此发起模式质变。据熊林介绍，2021年以来，自如新收业主委托房源均100%采用增益租模式，其中整租房源在自如委托房源中占比达到55%，今年春节后签约量同比2019年增长11%。而且增益租模式也已在自如集中式租赁产品中推行，实现多品类产品经营模式质变。

而优客逸家方面，为应对市场竞争，其一大特点在于，从微观治理视角，帮助基层做好社区运营、治理工作。据优客逸家CEO刘翔介绍，作为有专业能力积淀的市场化运营商，至少需做好两个方面的应对：一是面对大量保租房即将入市的市场变化，应扩展思路，做好结构性创新，开展有质量的差异化竞争；二是应积极转换心态、拥抱变化，围绕国家住房租赁发展思路，结合治理需求，输出运营能力，做好民生服务。

另据柳佳介绍，面对行业新形势，住房租赁企业需要科学应变，思考自身的运营管理能力如何与保租房建设相匹配。未来，行业分工将更加细化，房地产开发商、国有企业、土地出让方都有可能成为项目方，重点负责新增物业或存量物业的供给，各类基金或投资企业则作为资金方，只负责投资；而连结二者的运营方，负责用资金对物业进行管理，最终产生收益。由专业的人做专业的事情，三方合作才能够将收益最大化。除此之外，魔方主动求变，进行科技创新和数字化发展，开发规范、数字化管理系统。

与此同时，安歆则是以住宿为基本盘，基于B端帮助政府部门给产业园区赋能的同时，以“住”为基础，强调“人”的价值，基于C端进行人群运营。据安歆集团创始人兼CEO徐早霞介绍，宿舍型租赁住房发展进入新时期，需要兼顾政府、企业、人才的多方诉求，需要运营企业做好多方价值的翻译器，实现“三大三小”——大民生小利润，大行业小企业，大情怀小生意，从民生视角推动共同富裕，以高质量的产业配套助力招商留商稳商及实体产业升级，以保租房助力人才安居，最终通过综合解决方案实现可复制可持续可监管。

乐乎公寓方面，据乐乎公寓创始人CEO罗意介绍，各长租公寓企业仍以开拓白领及蓝领公寓产品线为主，同质化程度高，细分市场探索不足，随着客户群体范围扩大与需求、观念的明确，要求行业提供更“合适”的产品。产品转型可能性在于，在维护好主营业务客群的同时，拓展不同群体的客户产品，比如向中高端、学生宿舍、家庭、养老等细分市场扩张；此外，户型也更为细分，其中设计是重要竞争力。