最高人民法院：商品房无法交付，购房者退款享有优先请求权

每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤

遇到烂尾楼，弱势的购房人终于有了“护身符”。

4月20日，最高人民法院就河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号）做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，对于部分条件下购房者退款等优先权做出了规定，自2023年4月20日起施行。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，“在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但由于没有明确规定，所以在实务操作中乱象丛生。在不少烂尾楼盘，业主的权利并没有得到有效保护。”

《批复》就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，做出说明：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

“很多人甚至不知道业主基本债权优先权的存在，此次《批复》明确认可了购房人是消费者，明确了购房人的优先权。不过，有两点需要注意：第一，这种优先权特指住房，不包括商业办公用房。第二，即使是贷款买房，实际上也是全款支付，享受全款支付的待遇。这个规定意义深远，不次于给购房人一块免死金牌，充分体现了以民为本的法律精神。”王玉臣表示。

易居研究院研究总监严跃进指出，此前在赔偿或权益保护方面的实际操作中存在扯皮，权益维护中主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位。而现在已经非常清晰地明确，购房者和退房者的权益应该受到优先保护。但《批复》对于优先权的保护也有一些规定，比如购房者本身需要全额交付购房款，这里的购房款可以理解为按揭贷款，不能出现断供。而退房者方面则需要认定房屋工程确实持续烂尾，已经没有交付条件。对于此类潜在条件，也要求购房者等充分理解，以更好掌握政策尺度、维护合法权益。