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楼市就像版图一样密集，怎样才能在数百个项目中挑选出适合自己的房子？

今日评估的房产是 官渡区 | 旭辉·新希望·公元锦悦

项目亮点：

三居室设计适合刚需

房屋、高层产品面积都比较小，空间紧凑但设计合理，总价低，适合刚需购买；

配套师专附小业主优先就读。

配套师专属小学，预计2023年9月开学，36班公立小学，业主子女均可优先就读。

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评估师点评>>>>

经济开发区位于昆明市经济开发区清水区，由旭辉、新希望三大房地产企业共同打造。

适用于人群>>>

该项目主要推广小型高层和洋房产品，整体户型设计紧凑舒适，无面积浪费，适合刚需购房者。

01、价格分析

目前项目所在区域还处于建设初期，大部分生活设施还需要依靠经济开发区的其他板块。但正因为如此，在主城区的众多板块中，清水区的平均成交价格处于较低水平，仅高于机场、马金店、西藏。

今年以来，昆明楼市呈现整体下滑趋势。到年底，虽然部分板块开始反弹，但部分板块仍在下跌，呈贡经济开发板块就是其中之一。根据数据显示，今年上半年，呈贡经济开发板块的区域均价一直保持在8000-8500元/㎡，但进入金九后，随着各开发商开始低价推广，以及富康城紫悦台、新城琅满两个项目退出定价(交付)，区域成交价格下降至6977元/㎡，尽管次月价格有所回升，但后期出行仍呈下降趋势，12月呈贡经开板块成交价格为7142元㎡，环比下降9.43%。

目前，该地区有三个项目: 旭辉·新希望·公元锦悦、美辰、中粮鸿云。 旭辉·新希望·公元锦悦小高层的价格在7000元/㎡大约，美辰的价格也在7000元/㎡大约，中粮鸿云的价格最高，大约7700元/㎡，相对而言，公元锦悦和美辰的价格更具优势。在这些产品中，公元锦悦主要推广稀缺的小户型产品，性价比更高。

二手房方面，由于整个清水/黄土坡区处于发展初期，产品多为高层，区域内基本没有同类型的二手房出售，没有可比性。

现在，项目周边的生活设施基本够用，教育方面有昆明市第一中学(经济开发校区)、经济开发区第二小学、昆明市官渡区云缨小学等。，有春天的时间和各个社区的社区底层业务。周边景观资源丰富，包括昆明农村高尔夫俱乐部、云南民族大观园、果林水库、马料河公园、观山公园、周山公园等。，可以满足基本的生活需求。参考项目目前的价格和产品类型，项目的保值性相对稳定。

另一方面，项目所在地区的发展规划与巫家坝相似，都在出售未来。根据规划，项目周边将增加约36个小学、24个小学、15个中学和36个高中，以满足一站式教育服务体系。在医疗方面，将有两个医疗项目:经济开发区人民医院新院和一家500床的综合医院。在商业区，果林广场目前正在建设中，未来将成为该地区的大型商业区。

02、楼盘规划

旭辉·新希望·公元锦悦占地约70.06亩，总建筑面积约16万平方米，容积率2.5，绿化率40%，拟建6栋18-20F高层建筑，8栋9-11F洋房产品，1栋幼儿园，其中2-7#楼为高层产品，2T6户，8-15#楼为洋房产品，2T3户设计。现在是88-115㎡小高层和119㎡4室洋房正在出售，其中88㎡分布于2、3、4、5、6、7栋，114㎡户型分布在两端；119㎡户型分布于8、9、10、11、12、13、14、15栋。

所有公寓设计紧凑舒适，没有面积浪费，既保证了居住舒适度，又降低了公摊，提高了入住率。小高层公摊约16%-18%，别墅公摊约14%，入住率高达97%。并且在同一个区域以同样的价格多享受一个房间，在同一个区域享受更低的公摊。

社区空间以旭辉集团IP旭小熊为主题，创新打造以文化、场景、主题、互动、体验、娱乐为基础的全龄欢乐空间。同时，景观区、老年人活动区、婴幼儿游乐区、可爱宠物区、运动休闲区根据不同功能进行规划，功能划分明确，满足不同年龄段人群的需求。

03、户型分析

产品内部模式以98建立面㎡以公寓为例。该公寓设计有三间卧室和垂直大厅，功能分区集中，动静分明。动作区餐厅、客厅、主卧、次卧、卫生间互不干扰，形成鲜明的分区限制。客厅的娱乐活动不会影响卧室的安静。

客厅的氛围，餐厅和客厅的一体化，看起来充满了空间感。在采光通风方面，公寓为三个朝南的开间，阳台与入口门南北通透形成对流，通风效果好。厨房采用L型封闭式设计，橱柜、冰箱、水槽、灶具、收纳在同一水平线上，结构简单易整理。厨具主要沿墙排列，动线在一条直线上，整个烹饪操作线很容易顺利完成。同时，这套公寓还在厨房预留了一个双开门的冰箱位置，可以说是小面积的享受。

主卧配有独立的套房设计，弥补了很多小户型产品中只有一个卫生间的尴尬。空间宽阔，可以放置衣柜和大床，舒适性和功能性都很齐全。卫生间干湿分区的设计主要是为了防止人们因为地面潮湿而滑倒，尤其是对于老年人来说，干湿分区是非常必要的，地面的防滑措施也要到位，这样才能保证孩子的安全。

这套公寓在厨房和卧室，甚至主卧的独家卫生间都做了明窗，尤其是主卧配有凸窗，真正做到了明亮的设计，保证了充足的室内采光。

04、交通出行

地铁:目前项目周边还没有已经开通运营的轨道交通，最近的地铁四号线也有8.8公里的距离。根据规划，规划建设的地铁7号线在项目附近有一个站点，未来可以换乘4号线。目前，昆明市第三期轨道交通建设规划已纳入7号线一期工程报告，具体开工时间尚未确定。

公共汽车:与主城方向的板块相比，该地区的公共交通略胜于无。周边2公里范围内有6个公交站点。最近碧桂园东园站距离项目约500米，只有z153路一条公交路线。通过这条路线，可以直接到达经济开发区管委会。

自驾:周边道路交通相对完善，有渝昆高速、昆石高速等高速公路穿越境内，形成网格交通网络，如黄路、贵昆路、春漫大道等。无论是去长水机场、昆明主城、呈贡还是阳宗海，都更加方便。

05、周边配套

教育设施:经济开发区第二小学和师范大学附属小学就在周边。此外，经济开发区还规划了大量的教育资源:6所中小学、48所中学、24所小学和15所完成中学。从规划图来看，徐辉公园锦悦项目和这些学校都在3公里范围内。业主的孩子将来可以划片学习。

商业设施:周边业务没有完善集中的业务中心，只有春天的时间和各个社区的社区底层业务，基本满足日常购物需求。在建的果林广场商业中心约1.4公里，即将建成运营。目前，全国投资已经启动，未来果林广场可能成为区域商业集中的地方。

医疗设施:项目用地旁边有综合医院用地，计划有500张床位。预计近期将开工建设。经济开发区人民医院、黄土坡社区卫生服务站、云南航天医院、昆明中医骨科医院等医疗资源约8公里。

公园配套设施:周边景观资源优良，包括昆明农村高尔夫俱乐部、云南民族大观园、果林水库、马料河公园、观山公园、周山公园等，这也是目前项目周边相对完善的配套维度。(结束)

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