圆明天颂(海淀,也有不好卖的房?)

2023-04-24 富美财经 浏览量:

近两年北京楼市的顶流,非海淀莫属。

从四季青香山壹号院、颐和金茂府,树村学府壹号院、圆明天颂,永丰海淀·幸福里、中海·滙德里、幸福里·润园,再到北沙滩中建壹号·学府公馆,无一不是市场宠儿,各个流量极大,且大多销售速度极快。

10万+豪宅项目,6个月即售罄;去年单盘销售过百亿;还有单盘首开认购过百亿……屡次刷新北京市场纪录。似乎只凭海淀二字,房子就不愁卖。

但事情总有意外,探哥前段时间踩盘就发现一个,就算把海淀写在案名里,购房者也不太买账,它就是——大苑海淀府

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位于海淀西四环的大苑海淀府,体量并不大。

一共有10栋住宅楼,11-14层。然而就是这样一个只有348套房源的项目,从2019年底入市至今,两年多时间,才网签了106套,去化率仅30%。

海淀,也有不好卖的房?

相比上文中提到的海淀其它项目,这个成绩简直少得可怜。

是因为项目本身太差?

并不,大苑海淀府品质还是不错的。社区容积率1.75,而且全部为商品房,没有任何回迁、公租以及其他保障性住房,光是这一点就赢了目前市面上不少新房。

关键,还是现房出售。项目住宅楼主体已全部完工,干挂樱花红石材立面,米黄色外观。约3万㎡园林绿化已基本成型,探哥去年12月份也去过一次,就算在秋冬季节也很耐看。再加上园区中还打造了大面积的四季不冻湖,这在当下的豪宅项目中也很难得。

海淀,也有不好卖的房?

大苑·海淀府实景图

精装修交房,标准也不低,比如德国进口贝卡恒温恒湿科技住宅、德国VIEGA全屋铜管活水系统,以及汉诺地板,旭格窗等等。

项目还自建5栋配套,除了已开园的常青幼儿园田村分园、3栋商业,还有1栋豪宅标配的高端会所,其中游泳馆、健身房、会议厅、私宴厅等等都有。

另外物业是高力国际,24小时服务,后期维护比较放心。当然,物业费也不便宜,每月16.7元/㎡。

再加上170㎡、205㎡三居,225㎡、263㎡四居、320㎡五居的产品面积段设置,总价2100万起,无论是在豪宅云集的四环,还是海淀,这个要价似乎都不过分。

那么,为什么没人买账?

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根本还是在于,地段。

无论环线,还是区域,关于地段,我们最终讨论的都是对城市资源的占有,是否稀缺、核心,这是判断一个项目是否“值钱”的首要标准。

大苑海淀府所在海淀四环边田村片区,距离地铁6号线田村站仅800米,700米可上快速路阜石路,3公里直达西四环,交通十分便利。

城市界面就比较差了,更谈不上豪宅氛围,项目东侧甚至还有一片棚户区还没有拆迁,按照现在的速度,最快也还得需要5年左右的时间。

海淀,也有不好卖的房?

图片来自百度全景地图,原田村小学就位于一片待拆平房中

周边配套也一般,项目1公里内只有一个综合性商超京粮广场,体量不大,倒是五脏俱全,整体感受有点儿城乡结合部。再大点的商场,比如万达广场、喜隆多等等都在项目直线3公里开外。

而且只有海淀学位,谈不上什么学区。距离项目最近的小学是北京教育学院附属海淀实验小学(原田村小学,二流二类),2公里范围内还有中国科学院玉泉附属小学,首都师范大学附属中学(第一分校)。

关键还偏离海淀的产业中心。田村位于海淀西南角,从田村去中关村,就算不考虑自驾早晚高峰四环肯定堵车,连坐地铁都得换成两次。而集聚在中关村、上地、永丰、翠湖等地的海淀新贵们,自然更愿意选择距离工作地更方便的海淀北部置业。

可以说空有海淀之名,海淀的强,田村一个都没靠上…

海淀,也有不好卖的房?

图片来自贝壳找房,板块二手房成交均价

这直接反映到周边二手房房价上。田村片区二手房参考价仅8万/㎡,不仅在海淀四环边板块中完全垫底,更比不上五环外的马连洼、西北旺、清河等片区。

综上,田村的地段,没那么值钱。

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再回到项目本身,一方面,品牌溢价,几近于无。开发商北京市大苑天地房地产开发有限公司,是一个成立于2001年的小开发商,开发经验不多,在京项目有中国房子、熙湖、香溪渡、海淀名著等,基本都集中在田村。

而销售周期太长的影响,还在于户型设计明显落后于当下市场审美。拿大苑海淀府170㎡,和最新入市的二环边北京瑞府188㎡户型对比,不难发现,大面宽短进深才是现在的市场主流。

与北京瑞府6.5米的宽厅相比,大苑海淀府4.4米的客厅略显局促,甚至最大320㎡的户型,客厅面宽也只有5.8米。

海淀,也有不好卖的房?

大苑海淀府户型图

海淀,也有不好卖的房?

大苑海淀府户型图


海淀,也有不好卖的房?

北京瑞府188㎡户型

另外值得注意的是,开发商拿地较早,2004年就已经拿下该地块。对买房人来说,总价2000万起价格段内,目前北京市面儿上能选的项目并不少,完全可以选择环线位置更好的纯新盘,而不是一个已经只剩50多年产权的“伪新房”。

不过,也就不难明白,为什么项目难卖,开发商也没降价跑量。毕竟已经吃足了时间红利,完全有底气慢慢来。

而且,海淀已经又缺席3次北京集中供地了,机会又要来了,不是吗?

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