近两年北京楼市的顶流，非海淀莫属。

从四季青香山壹号院、颐和金茂府，树村学府壹号院、圆明天颂，永丰海淀·幸福里、中海·滙德里、幸福里·润园，再到北沙滩中建壹号·学府公馆，无一不是市场宠儿，各个流量极大，且大多销售速度极快。

10万+豪宅项目，6个月即售罄；去年单盘销售过百亿；还有单盘首开认购过百亿……屡次刷新北京市场纪录。似乎只凭海淀二字，房子就不愁卖。

但事情总有意外，探哥前段时间踩盘就发现一个，就算把海淀写在案名里，购房者也不太买账，它就是——大苑海淀府。

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位于海淀西四环的大苑海淀府，体量并不大。

一共有10栋住宅楼，11-14层。然而就是这样一个只有348套房源的项目，从2019年底入市至今，两年多时间，才网签了106套，去化率仅30%。

相比上文中提到的海淀其它项目，这个成绩简直少得可怜。

是因为项目本身太差？

并不，大苑海淀府品质还是不错的。社区容积率1.75，而且全部为商品房，没有任何回迁、公租以及其他保障性住房，光是这一点就赢了目前市面上不少新房。

关键，还是现房出售。项目住宅楼主体已全部完工，干挂樱花红石材立面，米黄色外观。约3万㎡园林绿化已基本成型，探哥去年12月份也去过一次，就算在秋冬季节也很耐看。再加上园区中还打造了大面积的四季不冻湖，这在当下的豪宅项目中也很难得。

大苑·海淀府实景图

精装修交房，标准也不低，比如德国进口贝卡恒温恒湿科技住宅、德国VIEGA全屋铜管活水系统，以及汉诺地板，旭格窗等等。

项目还自建5栋配套，除了已开园的常青幼儿园田村分园、3栋商业，还有1栋豪宅标配的高端会所，其中游泳馆、健身房、会议厅、私宴厅等等都有。

另外物业是高力国际，24小时服务，后期维护比较放心。当然，物业费也不便宜，每月16.7元/㎡。

再加上170㎡、205㎡三居，225㎡、263㎡四居、320㎡五居的产品面积段设置，总价2100万起，无论是在豪宅云集的四环，还是海淀，这个要价似乎都不过分。

那么，为什么没人买账？

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根本还是在于，地段。

无论环线，还是区域，关于地段，我们最终讨论的都是对城市资源的占有，是否稀缺、核心，这是判断一个项目是否“值钱”的首要标准。

大苑海淀府所在海淀四环边田村片区，距离地铁6号线田村站仅800米，700米可上快速路阜石路，3公里直达西四环，交通十分便利。

但城市界面就比较差了，更谈不上豪宅氛围，项目东侧甚至还有一片棚户区还没有拆迁，按照现在的速度，最快也还得需要5年左右的时间。

图片来自百度全景地图，原田村小学就位于一片待拆平房中

周边配套也一般，项目1公里内只有一个综合性商超京粮广场，体量不大，倒是五脏俱全，整体感受有点儿城乡结合部。再大点的商场，比如万达广场、喜隆多等等都在项目直线3公里开外。

而且只有海淀学位，谈不上什么学区。距离项目最近的小学是北京教育学院附属海淀实验小学（原田村小学，二流二类），2公里范围内还有中国科学院玉泉附属小学，首都师范大学附属中学（第一分校）。

关键还偏离海淀的产业中心。田村位于海淀西南角，从田村去中关村，就算不考虑自驾早晚高峰四环肯定堵车，连坐地铁都得换成两次。而集聚在中关村、上地、永丰、翠湖等地的海淀新贵们，自然更愿意选择距离工作地更方便的海淀北部置业。

可以说空有海淀之名，海淀的强，田村一个都没靠上…

图片来自贝壳找房,板块二手房成交均价

这直接反映到周边二手房房价上。田村片区二手房参考价仅8万/㎡，不仅在海淀四环边板块中完全垫底，更比不上五环外的马连洼、西北旺、清河等片区。

综上，田村的地段，没那么值钱。

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再回到项目本身，一方面，品牌溢价，几近于无。开发商北京市大苑天地房地产开发有限公司，是一个成立于2001年的小开发商，开发经验不多，在京项目有中国房子、熙湖、香溪渡、海淀名著等，基本都集中在田村。

而销售周期太长的影响，还在于户型设计明显落后于当下市场审美。拿大苑海淀府170㎡，和最新入市的二环边北京瑞府188㎡户型对比，不难发现，大面宽短进深才是现在的市场主流。

与北京瑞府6.5米的宽厅相比，大苑海淀府4.4米的客厅略显局促，甚至最大320㎡的户型，客厅面宽也只有5.8米。

大苑海淀府户型图

大苑海淀府户型图

北京瑞府188㎡户型

另外值得注意的是，开发商拿地较早，2004年就已经拿下该地块。对买房人来说，总价2000万起价格段内，目前北京市面儿上能选的项目并不少，完全可以选择环线位置更好的纯新盘，而不是一个已经只剩50多年产权的“伪新房”。

不过，也就不难明白，为什么项目难卖，开发商也没降价跑量。毕竟已经吃足了时间红利，完全有底气慢慢来。

而且，海淀已经又缺席3次北京集中供地了，机会又要来了，不是吗？