新地产(推“房产交易社区化”打造地产界新“银联”)

继2021年底获万物云三千万元A轮融资后，近期房产交易“轻中介”平台“宅猫找房”又传喜讯——其已被纳入万物云蝶城计划之中，成为“蝶城+”体系中重要的战友与抓手，与万物云形成有效协同效应，宅猫找房创始人杨晓松表示，将不断深入推进“房产交易社区化”，有效提升存量房交易质量，打造中国地产界的新“银联”。

中国房地产报：过去一年，房地产行业有什么事件令您印象深刻，为什么？

杨晓松：

我认为对整个房地产行业影响最大、印象最深刻应该还是“金融16条”政策的出台。去年11月发布的“金融16条”政策对房地产业来讲是非常重要的，也是标志性的，楼市的颓势见底了。
前两年出台“三道红线”政策调控楼市畸形发展，而“金融16条”政策的出台基本意味着楼市要转向，要鼓励金融支持房地产业发展，从原来限制金融支持房地产业，甚至禁止金融支持房地产业发展，变成了要金融支持房地产业发展，同时也是给百姓打气，提振百姓的信心。

因为前几年的政策叠加与疫情反复，导致了很多刚需型与改善型购房群体的买房行为都延后了，他们的需求都没能释放出来，再加上楼市调控政策的加码，导致了很多房企难以为继，经营也陷入了一些困难。在这种情况下出台“金融16条”政策还是很及时的，这个及时的调整能够让房地产行业获得新生，迎接一个新的未来。“金融16条”政策的出台给房地产行业打了一剂强心针，让很多经营困难的房企得到了缓解，重新迎来了生机，是这个行业去年以来出台的最重要的政策，从之前的限制到如今的扶持，这个政策的推出可谓是振奋人心的！

我认为，“金融16条”政策出台的价值，更重要的是对于中国房地产业发展定下了一个基调——“稳”字当头，以保障行业稳步、正常、有节奏地发展下去。

中国房地产报：走出了疫情防控这三年，您对2023年有什么期待？

杨晓松：

我希望房地产行业今后能够平稳地发展下去，市场要维持着一个平稳的交易量，逐步地恢复，而不要出现突然过热、价格猛涨、交易量猛增的情况，这样的平稳走势才能既能满足群众刚需型与改善型的购房需求，又能抑制炒房客的再次出现，我坚定地认为行业还是要遵循着“房住不炒”的方针健康地走下去。

中国房地产报：近期楼市新政陆续出台，从多个方面助力房地产市场平稳发展，结合新政，您对于今年的楼市、特别是二手房市场有什么新的判断？

杨晓松：

我认为，去年国内二手房市场的成交量基本上已经是筑底状态了，预计今年比去年的在成交量上会呈现出40%~50%的增长，但是房价上不会出现太大的波动与浮动，不会出现房价暴涨的现象，价格上会出现5%~10%之间的这样一个平稳上涨的态势，基本上是量增而价不大涨。目前，国内二线城市的限购政策放开得比较多，随之带来了二手房市场交易量的回暖；而一线城市的限购政策还是比较紧绷的状态，其二手房交易量将平稳恢复。

我预计，今年一线城市二手房市场将会呈现出平稳复苏的态势，量稳价也稳；而二线城市的二手房市场的交易量将会明显地恢复。

中国房地产报：作为房地产的专业媒体，我们一直致力于推动行业的健康发展，您有哪些方面的诉求希望本报为行业生态发展鼓与呼的？

杨晓松：

多年来，我们一直致力于“房产交易社区化”的实践与努力。经过大量研究后我们发现，在全球存量房交易市场中，中国内地二手房公司间的竞争呈现出突出而罕见的经纪人“内卷化”态势。

国外的房产经纪人更多地起到的是交易背书的作用，所以经纪人的门槛相对就比较高；而我国的二手房交易背书多是由房管局来完成的，所以经纪人这个行业的进入门槛就偏低些，也就催发出了二手房经纪人严重“内卷化”的现象。

虽然贝壳这样平台化的企业通过ACN能够实现房产经纪人间的合作协同，但是还没有从根本上解决专业化分布的问题，我认为中国未来存量房市场发展的方向一定是“房产交易社区化”，让存量房的交易在社区内就能完成，让参与社区内交易的每个人都能受益。

我们的做法是：按照一座城市的整体交易量，按社区化分布，为社区居民提供专业化服务，搜集房源信息，帮助访客源做交易匹配，我们离社区更近，更了解社区内的人，这就是我们一直倡导的：通过在一线的服务于社区的人搜集到更多的房产线索信息，给业主和购房者提供更好的更贴近的服务。如此这样，才能真正地把房产交易成本降低下来，所以“房产交易社区化”一定是未来存量房市场发展的方向。

我们的优势拼的不是经纪人的数量多少，而是把社区深度连接起来的平台化能力和系统化能力，通过一套系统把所覆盖的社区都连接起来，形成一套社区间的访客源协同，这是我们一直在致力做的，只要在社区间能够形成房源系统，购房者在购房的时候选择的余地才会比单独物业公司提供的房源选择更大、更方便。

市场上需要一个平台类的企业把这些社区给连接起来，而我们做的事情更像是地产业中的“银联”的作用，我们把自己定位成了“社区连接器”，能够为房屋的交易双方提供更加多元化的选择与服务。

我们希望能同更多的物业企业在“房产交易社区化”这条道路上携手合作，打开自己的边界，在平台上合作共赢，为客户提供更优质、高效的服务。

中国房地产报：宅猫找房在获得万物云A轮融资后，有何新的变化？除了资金支持外，万科与宅猫还将如何更加紧密的合作？

杨晓松：

我们跟万科（万物云）的合作还是很紧密的，而且磨合得很不错。除了获得万物云的融资外，对于宅猫找房整个组织的管理能力与多城市布局能力都有很大的提升与有效帮助。

同时，万物云正在启动实施一个伟大的蓝图计划——蝶城计划。蝶城计划是万物云围绕居民生活与资产服务需求，基于空间物联技术及应用，构建的社区共享服务网络。蝶城计划的本质就是万物云要将自己强大的服务软件和硬件能力外联到整个街区，其他社区甚至是公共空间，能够通过数据赋能，提高服务效率，提高居民满意度。

下一阶段，宅猫找房也将被纳入到万物云的蝶城计划之中，成为“蝶城+”体系中那个重要的“+”。我们成为蝶城计划中的重要一员，可以更多地在相关街区里为那些非万科的社区通过系统化赋能，有效提升其存量房的交易能力，在蝶城计划与万物云形成很好的协同，同时稳固地把自己的产品与服务做强做大。

中国房地产报：万科（万物云）与宅猫找房的合作，对于房产中介行业将会产生怎样的新影响？

杨晓松：

假设贝壳当时不是从链家生长出来的，而是凭空地去做一家全新的公司，我认为是很难成功的。因为贝壳被链家赋了能，由做了很长时间的链家在线转型成贝壳，再加入其它的一些经纪人进来后，形成一套ACN，变得非常的成功。

同样对于宅猫找房来说，我认为，如果没有一个类似万科这样在地产行业非常优秀的企业对我们进行加持，而让我们直接做更大的社区平台类企业的话，我觉得会走得很久。有了社区头部企业万科（万物云）的加持后，我们也希望能够联合其他有理想的物业企业去做一个联合定制的平台，能够真正地为购房者去造福，让房源更可信，让服务更贴进社区，让服务费更低，让交易成本更低，把服务一阵子变成服务一辈子，这才是我们致力实现的新目标。

中国房地产报：宅猫找房去年提出的“三股绳”战略推进得如何？

杨晓松：

我们的“三股绳”战略推进得还是蛮顺利的。经过研究后我们发现：多数城市的社区内都分别存在着业委会（授权方，业主）、物业公司（执行方，企业代表）、居委会（政府代表，社区工作站、网格员、红色管家等）这三股力量，需要把这三股绳拧成一股绳，在社区里面充分发挥价值，三方达成共识，方向一致，为社区居民提供生活便利，成为维护社会稳定的坚强基石。

中国房地产报：宅猫找房今年又有什么新的规划与动作？

杨晓松：

今年我们的主要工作还是做好平台化战略的转型。我们在相关的系统研发上做了非常大的努力，包括APP和基于微信平台的小程序研发。在S2B2C的各个端口上，我们都进行了大规模的开发，提升好系统化能力才是能够成为一个好平台的基础。

平台化战略最重要的是系统要搭建好，要搭建起我们布局的各个城市的组织架构，按照平台化合伙人的新方向去努力，去提升，去优化，去匹配。要让那些我们新开辟出来的城市与市场能够更好地自我成长起来，才是我们要做的最重要的事情。

中国房地产报：宅猫找房除了已经落地的6座直营城市与2座加盟城市外，还准备开拓哪些新的城市？

杨晓松：

我们今年计划新开拓的城市最重要的上海，因为上海的存量房市场占据了全国1/10的市场份额，是商家的必争之地，是必须要做的城市。

今年我们还将在佛山、东莞等城市与当地最具实力的开发企业合作去拓展新的城市布局。此外，我们还将开启山东聊城、河北唐山、甘肃兰州这类二三线城市的城市合作，联手当地有实力的企业共同发展，将全国化布局的战略落地。长三角、大湾区和京津冀三大中国经济的发展板块中的城市，将是宅猫重点开拓与布局的城市方向。

中国房地产报：您曾经提出的“2025年宅猫做到全国二手房市场5%占有率”的目标推进得如何？

杨晓松：

虽然因为疫情的原因，我们的推进速度被拖缓了一些，但是“2025年宅猫做到全国二手房市场5%占有率”的目标不会改变。

疫情三年间，我们在深圳二手房市场中的签约量已经达到4个百分点了，而我们的深圳团队才只有40多人，达到这样的市场占有率很是难得。

我们的“2025年目标”不改，我们将会矢志不渝地去实现这个目标。随着新布局和开拓的城市的增多，以及合作伙伴的增多，我认为实现目标还是指日可待的。

文章转自：中国房地产报 作者：刘伟（原标题：获万物云投资后又成“蝶城计划”重要战友 推“房产交易社区化”打造地产界新“银联”）