长效机制(深读报告│我国要建立怎样的“房地产长效机制”？权威专家解读)

3月5日，十四届全国人大一次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

我国要建立怎样的房地产长效机制？为何要推进保障性住房、长租房建设？中央再提“三稳”内涵有何变化？新京报记者采访了全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌。

长效机制包含完善的住房制度和金融、税收、土地等配套制度

顾云昌表示，我国要建立的房地产长效机制应从“1+3”入手，“1”是指住房制度完善，“3”是指土地供应体系、金融体制、财税体制的建设。“房地产不只是住房本身的问题，还是金融、税收、土地等问题，涉及多个部门。”

从住房制度本身来讲，我国提出以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。在谈到今年的工作重点时，政府工作报告提出，要加强住房保障体系建设。过去5年，我国持续加大力度推进保障性安居工程建设。顾云昌认为，保障房规模做大的同时还要做好分配，这样才能确保住房困难群众真正受益。

住房租赁是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道。谈及租房尤其是长租房市场发展，顾云昌提出，在培育住房租赁市场的同时，要加强规范管理。政府要整顿租赁市场秩序，加大土地和金融支持力度，减免税负，规范市场行为。

除了住房制度的完善，顾云昌表示，房地产的发展离不开两大要素：一个是钱，一个是地。地怎么供？钱供多少？直接融资还是间接融资？如何防范风险？

“在土地供应方面，我们从过去的各地分别供地到现在大城市搞集中供地试点，这就是在探索长效机制，但并不是一蹴而就的，需要在实践当中不断完善。”顾云昌指出，在土地配置上，“地随人走”还没跟上，机制尚未建立。房地产市场目前出现了严重分化。人往哪里走，土地就要用到哪里。在这样的情况下，土地配置能不能由市场来决定？政府工作和市场配置之间的矛盾怎么处理？这些都是长效机制应该回答的问题。

在税收机制方面，顾云昌表示，房地产税提出已有多年，但至今方向仍不清楚。在金融方面，他认为，目前我国房地产市场的融资机制还不完善，房地产企业主要依赖银行融资。因此在“三条红线”出来之后，资金方面一收紧，房企的问题很快便显现出来。

“优质头部房企风险”归根到底是资金链断裂问题

政府工作报告提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

顾云昌告诉记者，报告的这部分内容有明确的针对性。这一轮房地产下行，加之前期国家调控力度较大，不少房企出现风险，归根到底是资金链断裂的问题。“我国房地产企业普遍是高周转、高负债、快扩张的模式，一旦市场收紧、融资受限、资金链断裂、无法交楼，影响的不是一家公司，而是整个城市的经济、老百姓的生活。”

去年以来，从中央到地方相继出台政策“保交楼”。顾云昌认为，这是要尽可能弥补房企风险可能带来的冲击。“金融改革方面最近出了许多政策，也是希望这些政策能够发挥作用。比如私募基金试点、房地产投资信托基金（REITs），让开发商不要过度依赖银行借贷，更多利用社会资金。”

2021年以来，我国房地产市场处于下行态势。国家统计局发布的数据显示，2023年，全国房地产开发投资比上年下降10%；商品房销售面积比上年下降24.3%。去年以来，中央和地方都相继出台了稳定房地产市场的政策措施。顾云昌指出，如何使房地产市场“暖”起来是当前头等大事。

因此，政府工作报告中的“稳地价、稳预期、稳房价”显得尤为重要。“现在提的‘三稳’在内涵上和几年前是有差异的。”顾云昌认为，那时候的“稳”是不让价格过快上涨，如今则是防止猛烈下降。目前，一线城市、热点二线城市的房地产市场开始有回暖迹象，但是三四线城市还没看到。所以，达到全面的“三稳”，尤其是稳定投资者、消费者的信心，是当前房地产市场的关键。

那么，此轮为稳定房地产市场推出的政策措施，是否会冲击长效机制的建设？顾云昌认为，这两方面并不矛盾。“现在政策方向很清楚，即‘房住不炒’，短期调控与长效机制建设相结合，才能够保持房地产市场平稳健康发展。”

健康的房地产市场是怎样的？“大城市要防止价格泡沫，中小城市就是防止库存泡沫。从经济学原理来说，实现供需总量的平衡、结构的合理和价格的平稳这三方面，就形成了健康稳定的房地产市场。”顾云昌说。

新京报记者 行海洋

编辑 刘梦婕 校对 贾宁