第一地产(房企半年业绩集体“摆烂”，拆解巨亏背后的几大关键因素)

房企集体遭遇业绩“滑铁卢”的罕见场面，在2023年出现了。

随着中报披露期来临，房企密集释放业绩预告，但放眼望去，仍在正增长的企业屈指可数，巨亏几十亿、盈利暴跌成为行业常态。据不完全统计，目前已有超50家房企上半年业绩预亏，没有亏损的也并不好过，龙头企业同样遭遇盈利“黑天鹅”。

建业地产、正荣地产、泰禾集团、蓝光发展、金科股份、阳光城......此轮出现债务危机的房企，都不可避免滑入了亏损深渊；状况稍好的房企如碧桂园、绿地控股、招商蛇口，也相继出现利润的大幅下滑。

如果说“增收不增利”、盈利空间下滑，已是地产行业此前的常态，如今房企批量出现业绩滑铁卢，则有一些受当下行业环境影响的特殊原因。比如，销售不振结算规模大跌、资产减值计提规模增加、外汇波动造成汇兑损失、停工之下利息资本化减少等。

这已不是一家企业经营良好与否的问题，而是当下房企面临的普遍困境。房企债务压顶、资金紧张，宛如蝴蝶颤动的翅膀，不仅降低了购房者信心，还导致施工进度减缓、影响交付规模，最终“入不敷出”的房企，偿债压力则会继续增加。

碧桂园总裁莫斌近日在投资者会上表示，市场下行周期之久超预期，从去年6月份到现在仍然处在下行期。而随着货币政策、调控放松、保交楼措施等相继发力，这些房企能等来柳暗花明的那天吗？

半年亏损额最多超50亿

2021年的业绩还有房企至今“难产”，新一季的中报披露又到来了，从已公布数据看，当下房企的生存处境不容乐观。

亏损名单中，有已“爆雷”房企，也有尚未出现违约的企业。其中，已引河南国资入股的建业地产亏损规模最大，预期期内将录得50亿～60亿元的权益持有人应占亏损，而上年同期该公司录得7.29亿元的权益持有人应占溢利。

建业解释称，亏损主要归因于：房地产行业持续低迷，销售同比下滑；新冠疫情影响导致工程进度推迟，年内交付体量下跌，结转收入减少；商业租赁需求下降，投资物业公允价值增值减少；交付物业平均售价下降，毛利率减少；期内存货减值增加。

亏损规模同样惊人的蓝光发展，2021年便亏掉超百亿，今年上半年再度预计归属于上市公司股东的净利润亏损46亿元，归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润亏损43亿元左右，预计2023年半年度归属上市公司股东的净资产为负。

已出险房企阳光城，继去年净亏损近70亿元后，出现了首个半年度亏损，预计上半年归属于上市公司股东的净利润亏损35～45亿元，上年同期盈利19.9亿元。去年归母净利润8.09亿元的正荣地产，预计上半年母公司拥有人应占亏损25亿～30亿元。

主要从事一级房地产开发的中天金融，预计上半年亏损22亿～35亿元；河北房企荣盛发展，预计上半年归属于上市公司股东的净利润亏损18亿～24亿。与此同时，金科股份、首开股份、泰禾集团、中南建设、天誉置业等房企，净利润亏损规模均超过十亿元。

国资房企远洋集团，也罕见遭遇业绩滑坡。据该集团未经审核财务数据，上半年其营业额约234.12亿元，期间溢利1.08亿元，其他全面亏损9.88亿元，全面亏损总额8.80亿元；截至中期末，集团资产总值2640.01亿元，负债总值1922.54亿元。

没有跌入亏损境地的房企，盈利数据也不容乐观。“宇宙房企”碧桂园发布公告称，预计公司上半年核心净利润45亿～50亿元，股东应占盈利2亿～10亿元，而2021年同期碧桂园的归母净利润达150亿元，今年盈利情况出现大幅下跌。

头部房企招商蛇口，预计2023年上半年归属于上市公司股东的净利润为15亿～21亿元，同比降幅达到50.60%-64.71%；绿地控股上半年归母净利润42.01亿元，同比下降也达到了48.98%，扣非净利润43.77亿元，同比下降43.8%。

此外，旭辉控股、时代中国、雅居乐、禹州集团、中梁控股、合景泰富等多家规模房企，均录得不同程度的业绩下滑，其中禹州集团、时代中国净利润跌幅均超90%，合景泰富净利润跌幅超80%，中梁控股净利润跌幅超60%。

能保持业绩正增长的房企，或是少数经营稳健的国企央企，或是因此前基数小录得正增长。销售规模已冲到第二的保利发展，预期上半年营收同比增长23.19%至1108.47亿元，营业利润191.72亿元，归属上市公司股东的净利润同比增长4.1%至107.21亿元。

降价甩卖影响利润

作为行业头部企业，碧桂园也出现盈利大幅下滑，背后原因值得深思。

销售业绩、交付规模齐齐下滑，是房企遭遇盈利滑铁卢的主因。在8月18日举行的投资者会上，碧桂园总裁莫斌表提到，今年上半年，受疫情限制性措施影响，碧桂园交付规模下降，减慢了项目结算进度，导致收入规模下降并影响了结算毛利及利润规模。

同时，因行业风险出清的过程仍没有结束，为了保障现金流的平衡，碧桂园在部分区域对尾盘资产和要出清的资产有一些量价平衡的安排，对毛利构成了较大压力。

在其他房企给出的原因中，销售均价下跌也多次被提及，成为影响当期盈利的重要因素。荣盛发展表示，报告期内，为促进回款，公司部分项目通过一定程度的以价换量实现项目去化，在利润率面临下行压力的行业趋势下，加剧了毛利率下降。

弘阳地产也表示，造成业绩亏损的因素包括，受新冠影响，集团的开发项目售价未及预期。金科地产称，行业销售整体大幅下挫，公司为刺激销售回款，采取降价促销及专项去库存等措施，导致毛利率降低、销售费用增加。

第一财经据中指研究院数据统计发现，2023年上半年，销售额排名前20的房企中，有12家的销售均价都出现不同程度的下跌，另外8家的销售均价上涨。

销售均价下跌的12家房企包括碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国、融创中国、龙湖集团、绿地控股、新城控股、旭辉集团、越秀地产、金科集团、世茂集团。销售均价上涨的8家房企包括万科、华润置地、招商蛇口、金地集团、中国金茂、滨江集团等。

其中，降价幅度超过10%的房企有四家，分别是碧桂园下跌15.6%，绿城中国下跌10.2%，绿地控股下跌11.7%，金科集团跌幅最大，为21.9%。2023年上半年降幅度较大的碧桂园和金科集团，销售均价分别为8127元/平、7781元/平，都低于1万元/平。

自2018年以来，房地产行业利润增速已呈下降趋势，随着高地价项目进入结算期，企业利润规模出现负增长。如今，房企大力降价甩卖，行业整体利润率再度承压。

不仅如此，因在售物业均价下滑、行业形势持续低迷，多家房企存货跌价准备增加，对净利润影响较大。莫斌表示，出于谨慎性原则，期内碧桂园对物业项目计提的减值增加；上坤地产称，受疫情及市场环境影响，物业项目平均售价下跌，导致存货减值拨备增加。

克而瑞表示，近年来，受行业盘整及疫情影响，房企加速“缩表”，资产减值计提现象普遍，这在一定程度拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损的主因，影响不容忽视。从资产减值计提构成来看，存货跌价损失占最重头。

该机构认为，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数，随着行业回归理性，房企资产减值亏损的“阵痛”或不可避免。但从长期来看，资产“瘦身”也是行业回归理性的信号。

值得注意的是，除了交付规模下降、资产减值这两大原因，停工影响利息资本化情况、以及汇兑损失，也对房企当期业绩造成较大影响。

蓝光发展便表示，因部分项目非正常停工影响，依据会计准则对于不再满足资本化的利息支出计入当期损益，本期费用化利息支出较大。同时，公司美元债因人民币对美元汇率下降的影响，产生汇兑损失约2.5亿元。

泰禾方面表示，报告期内，受人民币对美元贬值影响，泰禾持有的以美元计价的外币借款及利息等产生汇兑损失约5.53亿元，而去年同期为汇兑收益1亿元。此外，期内公司部分房地产项目完成交付，但由于项目工期延长导致成本增加，产生少量亏损。

当下，销售及盈利规模增长，已经不是房企追求的首要指标，如何稳住现金流“活下去”才是生存要义。莫斌称，在市场下行和市场筑底的过程中，最重要的是以现金流为核心。做好资产负债和利润表的平衡，保证公司能够活下去，活到健康的市场到来。

东兴证券表示，近日住建部、财政部、央行等有关部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策有望正进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。