江西房产(千亿房企退市，房地产“躺着赚钱”的时代过去了)

4月6日，香港联交所发布的新力控股上市地位将被取消的公告引发市场高度关注。“江西地产一哥”新力控股成为“爆雷房企退市第一例”。

地产行业乍暖还寒，一波房企停牌潮又突然掀起。目前至少10家房企发布停牌公告。房企脱身于退市水火难在哪里？房地产行业进入新一轮洗牌，未来发展趋势如何？

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突发！“爆雷房企退市第一例”

上市不到四年，昔日房企“黑马”新力控股集团即将退市。

4月6日晚间，在港股上市的房企新力控股发布公告称，香港联交所宣布，由2023年4月13日上午9时起，新力控股的上市地位将根据《上市规则》第6.01A(1)条予以取消。

新力控股是一家从江西南昌走向全国的房地产企业，2019年该公司成功登陆港交所，不过，两年后，新力控股因资金链断裂、债务接连违约等原因停牌。

房企新力控股将退市的一大背景是没有按期复牌。2021年9月20日，新力控股停牌至今，原因是两笔境内债逾期，此后公司披露累计逾期债务超63亿元，且并未制定债务化解方案。另一方面，新力控股继披露2021年半年报后就再无披露定期财报。根据上市规则规定，联交所有权将已经连续停牌18个月的任何股票摘牌。

“新力控股将成为房企债务风波以来首个退市房企。”易居研究院研究总监严跃进表示，该公司近两年受债务困扰较大，可谓“爆雷房企退市第一例”。此次新力控股集团退市，对于理解房企经营状况、资本市场反应、风险防范化解、企业竞争格局等都有一定反思和教训。

从行业角度看，他还认为，“此次事件由于涉及到爆雷企业的情况，所以要格外注意市场风险。进一步说明，房企的竞争格局还要继续做调整，也要求各类企业从本轮债务风波中吸取重大教训，要从房地产新发展模式的角度做好规划，确保企业稳健发展。”

市场：又见一轮停牌潮

除新力控股即将摘牌外，还有很多房企距离摘牌之日也不远了，例如中国恒大、世茂集团、花样年、中国奥园等将迎接9月“大限”。

4月6日，因股价首次低于1元，在A股上市的房企蓝光发展也发布了可能被终止上市的提示公告。

一波房企停牌潮又突然掀起。近日，多家房企集中发布停牌公告，其中包括佳源国际控股、上置集团、汇景控股、上坤地产、大发地产、新明中国、祥生控股集团、粤港湾控股等。这些公司均因未能在2023年3月31日或之前刊发2023年年度业绩而停牌。

这波停牌潮，虽没有去年同期的停牌风波那么剧烈，但颇有相似之处。不同之处在于，许多企业正在化债的窗口期内奔走，突遭停牌，等于又多了一重障碍。

一名分析人士指出，房企命运如此戏剧化，源于密集上市之后遇到疫情和行业衰退，而且上市前，不少房企的融资问题已露端倪，意图通过上市圈钱续命的算盘终究是竹篮打水一场空。

“接下来，这些房企会在与核数师重新协调或者更换核数师的情况下推动财报延期之后的尽快发布，并积极推动企业债务重整、资产重组、引进投资人和经营恢复，否则企业有可能错过行业复苏期。”IPG首席经济学家柏文喜说。

业内认为，目前的市场环境，较为微妙。融资政策、楼市政策的宽松，已经烘托到一定程度，隐隐能听到回暖的呼声，但企业离恢复正常，还有一段距离。

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房企：“化债”进入加速期

房企脱身于退市水火，难在哪里？

一位参与过大型企业破产重整工作的律师表示，主观上，部分出险房企曾经过于乐观的预期，是导致如今困境的重要因素。2021年以来，不少房企对行情回暖拐点判断过早，以至于出险前后不急于“割肉”，即保留核心的优质地块、住宅类项目，希望仅靠转让商业、酒店、文旅、物业、车位、持有的金融机构股权等非主业资产来拖到楼市回暖翻身。但拐点预期一再落空，非优质资产转让价格偏低、达成一致的难度较大。一些债务压力大的房企错过了尽早降杠杆的短暂窗口期，加大了扭亏难度。

房地产业内人士张宏伟认为，对于已经启发退市风险的企业来说，很难使它们再回到原来正常的投资开发，以及运营、销售的状态。它们能够去做得更多可能是，利用当前的各方面政策尽可能确保自己现有的存量地块、项目进入一个正常的开发状态，实现保交楼、保交付。

目前，政策、楼市的同步回暖，对房企的债务重组谈判、推进复牌工作也起到很大的支撑作用。3月以来，已经有中国恒大、融创中国、世茂集团等多家房企发布了化债进展或方案。

业内人士表示，对于出险房企来说，抓住市场回暖的窗口期，积极销售去化，对于推动债务重组工作至关重要。而市场走势的不确定性，对于后续的化债工作，也带来一定的挑战。值得关注的是，对于出险房企来说，债务重组在降杠杆、赢得喘息时间时，企业最终能否“复活”还要依靠销售回款，恢复自我“造血”的能力。

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行业：“潮退”之后重新出发

在去年，房地产告别了躺着挣钱的时代，近日88家公布业绩的房企中高达72家房企的税后净利润低于10亿元甚至亏损，个别房企全年仅挣数百万元。

经历过去一年多的深度调整，好消息也在不断传来。3月10日，佳兆业集团在停牌11个月后复牌，成为今年首家复牌的出险房企；3月14日，景瑞控股也在佳兆业之后成功复牌。融创中国也于3月31日发布2023年中期及全年经审核业绩报告，并表示正积极满足港交所复牌指引要求，预期将于4月完成复牌。

“房地产仍然是一个大行业、好行业。”中国海外发展董事局主席颜建国表示，当前房地产正处于上下半场转折期，想要抢抓发展机遇时不我待。

保利发展董事长刘平也表示，行业发展逻辑发生了根本性变化。他认为，目前房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。“新行业周期应积极把握新型城镇化、居住品质改善需求带来的结构性机会。”

但在整体向好的市场预期中，分化被认为是未来房地产复苏中的一大特征。颜建国总结出房地产市场呈现的“三大分化”：市场分化、行业分化、企业分化。企业继续分化，行业集中度还将提高。

潮退了，房企也陆续回归本质。近两年，在监管部门压降地产行业负债、“保交付”等政策指引下，房企正一步步回归实业本质。政策暖风频吹下，销售端正在逐渐回暖。房企在这一修复过程中，进入新一轮洗牌，行业调整之后，重新出发。

张丽娅　整理