长沙市房地产(楼市成交难，长沙新房“价格战”暗起)

中房报记者 赵春林 长沙报道

“只要你来（售楼部），价格都好说。”长沙某楼盘销售经理微信朋友圈的这句话，正在当地地产营销人圈层推广开来。

年底业绩冲刺，叠加楼市下行和疫情，长沙新房“价格战”由之前的暗中降价，走向明火执仗。

11月29日，署名为“小红薯”的中介爆出龙湖长沙多个楼盘工抵房95折的消息称，只要看房者没去过售楼部，售楼部在售的工抵房（非顶底楼）楼层，95折任选。

从95折到75折

“除了部分车位打过特价外，龙湖长沙新房价格的日常折扣控制得很严，更别说95折了，有时一个点的优惠都难以争取到。”当地市场人士认为，在长沙的楼盘中，龙湖的品质相对还可以，尤其是园林广受称赞，但在去化压力下，要想资金回笼，长沙没有哪家房企能独善其身。

楼市下行，新房价格没有最低，只有更低。

在洋湖片区，凯旋门项目正在清盘的非毛坯住宅单价1.1万多元/平方米起。据该项目相关人员介绍，尾盘的十多套住宅，包括建筑面积108平方米、140平方米、180平方米的高层和175平方米的洋房，基本上是一楼的低楼层。

此前，该项目高层住宅不同楼栋均价15000元/平方米~16000元/平方米，洋房不同楼栋均价18500元/平方米~19000元/平方米，此次清盘特价房相当于75折。

这是部分楼盘明码标价的折扣。无独有偶，央企保利湖南公司昨日广而告之，宣布包括长沙在内的湖南6城全系产品推出年中大促：总经理特批房最低仅9字头，买房送车位，5000元限时返现优惠等。

房天下信息显示，此前，长沙的北中心·保利时代住宅均价10300元/平方米~10800元/平方米，保利长交锦上住宅均价11800元/平方米~13800元/平方米，保利和光尘樾住宅均价12500元/平方米~16000元/平方米。

与往年年终促销不同的是，湖南保利今年的推广语特意强调了“卷”字：年终不卷、更待何时，央企内卷、置业者得利。

购房者信心缺失

“最近这几年清盘能有95折都不错了，特价75折在之前长沙楼市中几乎没有过。”在某央企长沙营销负责人看来，如今长沙市场上出现的单价最低仅9字头起的房源，也已不像之前象征性的只有一套，基本会有多套。

她说，过去用9字头起的仅有的一套房源，作为广告絮头来吸引购房者是有效的，但当下的长沙市场，购房者可选房源余地大，一到售楼部，如果没有9字头起的房源了，一些看房者会扭头就走。

“单价一万多元的楼盘，都能降价上千元，那些单价三万多元的楼盘，接下来降个两三千元也不是事。”该负责人强调，目前长沙市场上性价比高的楼盘，客户量是有，但很难转化成交，原因是购房者的信心正在缺失。

其所指的购房者的信心缺失，一方面，是指购房者对未来收入预期的信心不足；另一方面，长沙市场上部分房企的不规范行为，也使得购房者担心现有的楼盘尚未按期交付，一些新的楼盘能不能保交付。

当地市场人士分析，长沙新房价格的各种暗降、明降，主要根源在于经历了房价补涨过后的长沙楼市，今年以来出现了部分价格虚高的楼盘，去化压力大。

湖南中原研究院播报的《长沙10月核心楼市数据速览》显示，今年前10个月，长沙市内五区新建商品住宅累计成交约563万平方米，同比下滑了43%；截至10月底，长沙市内五区商品住宅库存量升至约701万平方米，刷新近5年峰值，去化周期达11.62个月。

该研究院相关人士近日预测，受当地疫情加重影响，长沙楼市接下来客户看房及购房意愿将会进一步下降。

楼市库存量大，看房的人又少，一些楼盘开始铤而走险。

在限购区域的长沙县的三一云湖项目，其工作人员的微信朋友圈公开宣扬“购房资格可以私聊”。

同时，长沙楼市调控执行了多年的“开盘前必须提前三天公开认筹”“开盘现场必须报备住建执法人员现场监督”的政策措施，如今也已形同虚设。

有的楼盘获得预售许可证后，绕开“三天公开认筹”政策，直接开盘；有的楼盘宣称早已成交上十亿元，结果网签公开查询系统中的不少房源仍处于“可售”状态，被指不是虚假宣传，就是默认了一些不具备资格的人群购房，架空楼市限购。

记者注意到，临近年末，长沙市住建行政执法局于上周五启动了2023年“法治长沙幸福万家”的住建执法宣传月活动，提出聚焦住建领域难点、重点问题，规范行业经营秩序。

长沙能否重振公开公平市场、重拾购房者信心，住建执法该如何作为，执法措施是否具体到位，执法通报内容会否达成公众共同监督之目标，仍有待观察。