房地产经济学(楼市踏春)

今年春节以来，房地产市场持续复苏，“小阳春”暌违一年，翩然而至。

一季度，楼市各项数据“回正”，百城新房价格止跌，新房成交面积同比增长近两成，二手房成交套数回升至2019年以来同期高位。

春江水暖，房企销售表现随之改善。一季度，百强房企销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2023年以来首次实现增长。其中3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。

销售持续复苏之下，土地市场热度亦有回升。一季度，房企拿地意愿增加，热点城市优质地块受到追捧，几十家房企竞争一宗地的热闹景象再现。

但市场分化愈加明显，土拍回暖的深层逻辑仍在于市场企稳能否稳定而持续。

楼市表现的好转，与一系列稳楼市政策的效用正相关，也受到前期积压的需求短期内密集释放影响。

展望后市，受访分析人士均认为，二季度楼市将保持平稳态势，但由于当前市场企稳的动能并不牢固，3月以来，基本面较弱的城市新房成交规模已出现回落行情。长远来看，房地产市场运行状况仍在于居民收入预期和置业意愿的恢复。

成交企稳回暖

楼市复苏的迹象首先显现在成交量的回升，这是今年“小阳春”的第一道春风。

中指研究院统计数据显示，一季度，其重点监测的100个城市，新房成交活跃度明显回升，新房月均成交面积约为3361万平方米，同比增长18.2%，环比增长12.8%。

新房成交的复苏自春节后已开始，多个重点城市的新房售楼处迅速热闹起来。

一家全国知名稳健型房企销售负责人向21世纪经济报道记者回忆，春节后，其位于北京、上海、成都、长沙、南京、温州、无锡等城市的售楼处来访量显著提升，不少售楼处甚至出现了客户太多，置业顾问一时间没办法接待完，物业帮忙带看的情况。“客户购房意愿较高，看到合适的房源往往当机立断，迅速出手。”

2月份，该房企在南京多个项目的到访量环比增长超100%，销售额涨幅也超100%。

这种回暖是普遍的。不只是重点城市，今年2月、3月重点100城的新房成交面积同比增幅均超四成，3月环比增长超两成。

整体一季度，各线代表城市新房成交面积同比均增长，三四线代表城市在低基数下同比增幅最大，同比增长超20%。

中指研究院指数事业部研究总监陈文静分析认为，前期积压的需求于春节后集中释放，叠加需求端利好政策的持续释放，市场情绪有所修复，楼市活跃度明显回升。

二手房市场的复苏更为强劲，15个重点城市一季度二手房成交套数回升至2019年以来同期高位。

一季度，中指研究院重点监测的15城二手房成交面积同比增长超五成，仅次于2021年同期。

与新房成交的复苏同步，春节后重点城市二手房市场快速回暖，截至3月底，重点城市二手房周度成交套数已连续8周同比增长超60%，表现好于新房。

北京、成都等城市二手房成交的回升更是上演了“狂飙”，成交周期缩短，中介周末“忙得顾不上吃饭”。北京3月二手房成交超2万套，成都3月二手房成交超2.5万套，为近年来单月最高水平。

值得注意的是，3月中下旬，随着此前积压需求的持续释放，二手房市场的回升动能有所减弱，部分城市二手房周度成交套数出现回落态势，但成交量整体仍处高位。

以北京为例，北京麦田房产监测数据显示，进入3月下旬，北京二手房新增客户量和2月份相比呈现微降趋势。

对此，麦田分析师认为：“北京二手房市场被压抑的购房需求在春节过后迅速激活，使得市场呈现出供需两旺的局面。但进入3月中旬以后，市场需求呈现出高位回落的趋势，一是市场需求经过密集释放有所减少，二是成交量的增长，使得部分房东价格预期提升，市场上的高性比房源减少，潜在购房者入市动力减弱。”

克而瑞地产研究分析师也表示，本轮二手房成交回暖，在经过积压的购房需求集中消耗后，二季度或将面临成交增长乏力的状况。

在成交回暖之下，房价出现止跌信号。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，今年一季度百城新房价格累计上涨0.01%，较去年四季度由跌转涨，其中3月单月，百城新房均价16178元/平方米，环比上涨0.02%；一季度二手房价格累计下跌0.18%，跌幅较去年四季度收窄0.41个百分点。

如果把目光聚焦到重点城市，其中，3月单月一线城市二手房价格环比均上涨，长沙、成都、南京等热点二线城市价格亦继续修复。

图片来源：新华社

房企业绩“回正”

在一季度房地产市场的修复行情里，作为市场一线主体，房企业绩出现了本轮周期的首次增长。

中指研究院数据显示，1-3月，百强房企销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2023年以来首次实现增长。

“随着经济预期好转，各地宽松政策持续出台及落地，消费者购房预期进一步上升，需求得到一定释放，房企紧抓机遇加速推盘，3月销售额有较大提升。”中指研究院企业事业部研究主管王琳表示，预计4月，房企销售额同比将会延续增长态势。

克而瑞数据也显示，一季度超半数百强房企累计业绩同比增长，其中累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到38家。

克而瑞分析师指出，头部房企一季度业绩增长相对明显，央、国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

销售业绩复苏之后，房企在土地市场的投资也呈现复苏态势。

中指监测数据显示，一季度，百强房企拿地总额1930.0亿元，拿地规模同比下降15.0%，降幅较上月收窄1.15个百分点，降幅继续收窄。

受销售企稳影响，一季度核心城市土拍热度回升，北京、杭州等核心城市土拍市场升温，部分地块竞争激烈，如北京朱辛庄地块吸引了42家房企报名。

“部分城市土地市场升温的背后，折射出房企对热点城市后市的看好，同时在去年土地缩量的情况下，房企补库存意愿有所加强。”王琳表示，但当前土地市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。

就拿地企业而言，房企拿地情况继续分化，以央国企为代表的头部企业1-3月拿地金额及面积显著多于其他代表企业。

“拿地榜上仍是头部央企、国企、优质区域型民营房企等老面孔。”一位不愿具名的行业分析师表示，央、国企资金实力、开发进度及成本管控方面均有优势，且对优质地块的投资意愿也更高，同时这些企业信用背书较高，对今后的销售也有正向影响。民营房企受制于资金压力，仅有少数企业在核心城市参与土地竞拍。

克而瑞数据显示，一季度越秀、中国铁建等拿地金额同比涨幅超100%，建发拿地金额同比增长70%，且拿地销售比显著高于行业平均水平。

土拍热度是否能延续热度，与楼市回暖程度高度相关。业内分析人士认为，在房企流动性未得到全面缓解、三四线城市房地产市场复苏动力不稳固的情况下，聚焦高能级城市仍是上上之选。

楼市整体的复苏逻辑，同样需要拉长周期来看。

今年以来，“稳支柱、促需求、防风险”成为行业主题，一季度监管层持续积极落地稳楼市相关举措。

1月，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；2月，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，将存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等均纳入REITs投资范围；3月，自然资源部和银保监会鼓励不动产“带押过户”全国推广、常态化开展。

叠加住建部表态“对房地产企稳回升充满信心”，一季度各地优化稳楼市政策超百次，多数城市房贷利率水平已降至历史低位，陈文静认为，若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，环比一季度有望小幅增长，但城市分化行情仍将延续。

“需要注意到，后续新房销售规模和增速的回升持续性或将不足，开发投资增速整体回正也需要较长时间。”克而瑞地产研究分析师进一步指出，当前房地产市场依然处在调整阶段，后期随着整体经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。

更多内容请下载21财经APP