吴中集团(吴中地产：校企变形记 丨 起底隐贵房企)

【编者按】它们，低调，神秘，家底殷实；它们，顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起底系列七十五之吴中地产。

策划：陈海保

统筹：王敬宾 王彩霞

撰文：曾树佳

编辑：于婞

在苏州，若是进入地产圈，必然会谈及吴中地产。这个将项目大多囤于苏州的房企，为自身的“山水地产”摇旗呐喊，用“把家建在山和水的相益之处”的口号，来吸引众人的目光。

90年代，国内房企如雨后春笋般冒出，吴中地产也是其中的一员，但截至目前，尽管该公司已实现了苏州、长春、南通、嘉兴等城市的跨地域格局，并已将布局触角已伸向海外，但二十几年来，其在销售规模的赛道上，已然落后于人。

吴中地产的身份比较特殊，其母公司吴中集团，前期为校企，改制之后，摇身一变，成为有限责任公司，而朱天晓后来也成为集团董事长、实际控制人。目前吴中集团对外投资企业达34家，包含了教育、地产、服装、物流等行业，由此足见该集团的综合基因，以及朱天晓的投资覆盖能力。

有集团层面做支撑，吴中地产在资源获取上得到了一些便利。但这串“宝石项链”，有时候也会勒住它的咽喉。

“吴中系”轨迹

2007年初，朱天晓在某次庆典会上，致辞感叹道，“吴中地产前身是一家为了解决教师住房困难，专门寻找城市的边角料……从没设想过何时能够建成广厦千万，现在我们已经能够每年建成广厦万千。”

从“边角料”到“广厦万千”的背后，是吴中集团企业性质的转变史，以及朱天晓对吴中集团的掌控身影。

吴中集团的前身，是一家名为吴县工艺制衣集团公司的校企，彼时的吴县市教委，通过银行借贷等输血方式，将该企业“抚养”长大。

2003年，吴中集团进行整体改制，股权性质按集体股、自然人股、期股设置，分别占总股本的20%、60%和20%，由校办集体企业改制为有限责任公司。

在这轮改制中，吴中集团的实际控制人苏州市吴中区校办工业公司（简称“校办工业公司”），让渡了51%股权予赵唯一、姚健林、卓有等15位公司管理层；并由苏州润业风险投资有限公司（简称“润业风投”）合计受让29%股份，剩余20%的股权仍由校办工业公司持有。

值得注意的是，朱天晓并未直接作为收购人出现，而是隐身于润业风投，其个人通过润业风投持有江苏吴中9%的股权。

然而，这次股权的转让，并没有涉及校办企业集体性质的改变。

原因在于，润业风投受让的29%股份仅作为期权存在，并将全部表决权授权校办工业公司行使；而赵唯一等15位自然人虽合计持有51%股权，但承诺将不以任何结盟的方式构成一致行动人。由此一来，校办工业公司依然拥有49%的表决权。

但事实证明，这只是实际控制人变更的过渡。

2008年3月，校办工业公司忽然将其持有的吴中集团20%股份，全部转让给润业风投，而润业风投也撤销了对校办工业公司29%股份表决权的授权。于是，朱天晓等自然人完成了对吴中集团的实际控制。

资料显示，朱天晓曾在2002年担任吴中区教育局局长一职，在改制期间也曾为校办工业公司法人代表。实际控制人的特殊身份，再加上校企的历史沿革，吴中集团天生就带着与政府合作的基因。这从其地产项目的获取中，就能窥见一二。

对于吴中地产来说，2003年是一个具有特殊意义的年份。此前，诸如太湖胥香园、金澄明珠、石湖华城、澄湖水岸等项目，都只立足于苏州。而该年度，吴中地产已初步完成了跨地域发展格局，这更多归功于扬州凯运天地项目的落地。

该年度的一月份，吴中集团与扬州城建国有资产控股联合组建了江苏凯运建设开发有限公司。同年6月，江苏凯运与扬州国土局签订了首期324.29亩土地出让合同。

据悉，该项目是对扬州古运河东岸的改造，河岸线长达6.67公里，改造总用地面积超过3500亩，南北跨度达7个街区，被列为当年的扬州市“十大实事工程”之首。

在扬州，吴中集团还承接了滨河新城的诸多政府项目，以及周边绿化工程。

或许是与政府机构有过多交集，2013年，因为某些省部级高官的落马，朱天晓被带走协助调查。霎时间，吴中集团旗下各个平台，都陷入到舆论的风波中，其中包括A股上市的江苏吴中（600200）以及吴中地产。上市公司江苏吴中当时曾特意发布公告澄清，公司与江苏吴中集团有限公司不存在控股、持股关系，朱天晓也不是公司的实际控制人。

在风口浪尖中，吴中集团的高层，将董事长朱天晓形容为“战略制定者”，并强调朱天晓并不参与公司的日常经营管理，只在年度会议上就大政方针做出决策，剩下的自有执行者。但事实上，“吴中系”已很难与朱天晓撇清关系。

地产步调不稳

Wind资料显示，吴中地产目前注册资本为6亿元，法定代表人为张祥荣。从各种场合的出席率来看，该地产平台的具体业务，确实是张祥荣在运筹。

据说，这位吴中地产的董事长，每天早上7点半，都会准时到公司，亲手泡上一杯香浓的茶，开始一天的工作，二十几年如一日。

1992-1997年，吴中地产以一年一个楼盘的速度，开发了龙苑新村、桂苑小区、月浜一村、水香一村、南环花苑等小区，其年开发面积大概为近万方，体量较小。此后十年间，为了避免困守苏州，吴中地产开启了异地扩张，并打出了“山水地产”的旗号。

2008年，全国房地产市场相对不景气，苏州市场也迎来考验，以价换量的房企不在少数。为了摆脱销售困境，吴中地产祭出了一个销售方案，保证旗下别墅项目2年内不降价，将其称为“别墅置业保值计划”。

隔年年底，或许是此前几年的销售积累了底气，吴中地产在新的五年发展规划上，连提出了三个目标，包括实现和保持年销售额30亿、成为苏州本土第一品牌、建立现代企业制度，为上市做准备等。

在新的规划下，吴中地产加快了拿地的步伐。

例如，2010年7月份，该公司以5.15亿元拿下长春近40万方住宅用地；2013年初，以1.41亿元夺得苏地2012-G-131号地块；同年6月，再以7.3亿元竞得苏地2013-G-46号优质地块。近两年，吴中地产还两度进入太仓，拿下WG2018-11、2019-WG-9-1号两幅地块。

截至2018年中期，吴中地产累计开发项目超过100个，项目分布于长三角、东北地区，还将触角伸向了墨尔本、金边等海外市场。

但不得不说，吴中地产以目前的销售规模，在国内只能归入小房企的阵容。在这种情况下，加大公开市场的拿地力度，虽然可以减少对集团层面的依赖，提高自主性，但公司的现金流压力也显而易见。

近几年，吴中地产不知不觉中，提高了项目质押的频率。Wind数据显示，自2013年以来，吴中地产进行了9次项目股权质押，质押标的包括苏州、长春的多个项目，质权人包括中信银行、招商银行、苏州信托等。

为了缓解资金压力，吴中地产还拉来了合作者。今年9月17日，太仓市住建局公示了娄江新城十八港路东、金湾路南地块住宅项目规划批前公示。公示中，出现了融创的身影。

在2019年半年度工作大会上，张荣祥指出，吴中地产下半年要重点抓好工程质量、成本管控、营销和回款、团队建设，积极创新经营管理模式，把握市场新方向（如康养地产等），走出吴中地产新的发展之路。

从张祥荣的言语中，不难察觉出他对项目周转的忧虑，而或许住宅项目面临着种种困难，才会将视线移向了另一边，如康养地产。