荣民集团(从“给我也捎一套房”到大举接盘，榆林煤老板杀入西安地产)

榆林“煤老板”，西安楼市一股凶猛力量！

早些年，西安各大热门楼盘的售楼部都流传着陕北人一掷千金的神段子：

“你在西安看房？那你买房给我捎一套。”

“穿着朴素的大爷指着沙盘说，从1楼到顶楼，这一柱柱我都要了！”

……

个例被放大后，这些持“贵族口音”的陕北人也成了西安楼市最受关注的购买群体。时至今日，西安几乎每个小区都有不少陕北籍业主。

可以说，陕北人带来的大量资本是西安房地产持续繁荣的重要因素之一，在一定程度上拉动和助推了西安的消费。

不过我们注意到，不同于此前侧重于“买房”，不少陕北煤老板和其他一些有实力的老板们已经将注意力放到了房地产开发和接盘上，他们或是自己拿地开发，或是投资接盘西安一些问题项目，已然成了西安楼市中一股重要力量。

仔细想一下，我们就能明白个中原因：

近两年，“三道红线”加上疫情及银行融资政策影响，房企普遍缺钱，交付问题丛生。而由此带来的是购房者信心不足，购买力下降，整个楼市活力严重不足。不只是西安，全国开发商都能明显感觉到——房子真的不好卖了。

再看榆林，去年煤炭经济飙高，煤价大涨，煤老板们的钱包鼓多了，手中大把的钞票无处可去，所以将目光瞄准了房地产。

我们梳理了部分榆林煤老板们在西安房地产市场的一系列举动，发现他们的操作基本分为两类：拿地自己开发，接盘问题项目。

一

要说最近西安楼市最受关注的，莫过于南三环停工长达10年的著名烂尾楼——“西江月”终于再次被接手了。接手的开发商是：辰宫地产。

从2011年开始安置楼建设和商品房出售到现在，西江月整个开发周期长达10年。过去10年，不断传出相关房企接盘的消息，尤其近两年，保利、卓越等知名房企都在“白衣骑士”之列，但最后均无疾而终、不了了之。

在保利、卓越这样的大地产商的衬托下，辰宫地产似乎有些名不见经传。但大家不知道的是，辰宫地产背后站的是榆林首富：孙俊良

孙俊良

孙俊良是改革开放后榆林第一批成长起来的企业家，与其他从底层白手起家的榆林企业家不同，孙俊良创业前在体制内待过——曾在国营贸易公司当过会计和经理。所以他深知机关体制，风险意识极高，且很有前瞻性。

1993年，中国改革开放重要分水岭——社会主义市场经济体制改革目标确立的第二年，敏锐的孙俊良就砸了“铁饭碗”，创办了恒源集团。

在神木煤田摸爬滚打30年，“恒源系”产业已经延伸到煤矿、热电、化工、白酒、农业、房地产等众多领域。据说，他早年有二三十个煤矿，在煤炭高峰期卖掉不少，但其手下的煤炭产业依然不容小觑：

赵家梁煤矿设计产能120万吨/年；

赵家梁煤矿三一煤井核定生产能力60万吨/年；

海湾煤矿可采储量为14140万吨，矿井生产能力240万吨/年；

海湾煤矿有限公司三号井：矿井生产能力为90万吨/年……

依照现在的煤炭价格，其能创造的财富难以想象。

他还是榆林第一家上市公司——陕西北元化工集团股份有限公司董事。去年10月20日，北元集团在上海证券交易所挂牌上市，实现榆林A股主板企业上市“零”突破。作为股东的孙俊良、孙恒父子成为最大赢家。

北元集团上市

几年前，孙俊良就将“恒源系”股权转让到孙恒名下，而恒源集团占北元集团28.5%的股份，是其最大的民营企业股东，孙俊良个人还持股2.34%。北元集团上市后，父子两赚得盆满钵满。

2023年，孙俊良、孙恒父子以63亿元身家，位列胡润全球富豪榜（陕西省）第七名，同时位列榆林首富。

恒源在神木也开发过楼盘。2007年成立的陕西鑫阳房地产开发有限公司就是“恒源系”旗下全资子公司，先后在神木开发了恒源黄庄小区、滨河新区恒源首府小区等项目。

孙俊良鬼精鬼精的。在西安房地产市场，孙俊良也很有前瞻意识。记得很早之前一次内部会上，他就说过：“煤炭不行时，我们还有地，我们在西安囤了大量的地。”

近两年西安一些热门土地拍卖也常见辰宫地产的身影，比如2021年4月秦汉新城塬北板块153.45亩土地竞拍，它就参与其中。

借助辰宫地产，恒源集团在西安运作最成功的项目是：上河雲璟。从去年8月首次意向登记到今年8月，上河雲璟1年售出1881套房源，是过去一年西安城北的热门红盘之一。

值得注意的是，上河雲璟项目用的是当年领汇双河湾剩余未开发的土地。早在2015年前后，辰宫地产就收购“领汇双河湾”一、二期，挽救了该项目因2013年领汇撤资而一度停滞的状态。

与此同时，在辰宫地产运作下，领汇计划在西安唐延路上打造的但迟迟未动工的超高层项目——秦唐国际也开始动工，且在8月中旬时桩基施工项目任务就已经完成过半。

能源经济爆发，加上上河雲璟在过去一年的热销，使得辰宫地产目前手握大量现金流，为接盘西江月奠定了基础。连西江月项目现场的保安都表示：“放心，这回是陕北的煤老板，人家有钱！”

二

榆林众多在西安布局的企业中，泰发祥近两年的表现极为抢眼。

尤其是今年以来，泰发祥3次出手，斥资24.262亿元在西安拿地190.168亩，资金实力与豪气可见一斑。

10月29日，陕西耀胜置业有限公司8.4亿元摘得西部大道板块60.258亩土地，引发关注。

而耀胜置业背后的股东就是：泰发祥。

9月下旬，泰发祥还通过耀胜置业摘得西安航天基地一宗52.23亩的土地。值得注意的是，泰发祥的总部就在航天基地，且该地块与泰发祥航天城开发建设的低密度现代商务建筑群——半山企业天地仅一路之隔。

6月，泰发祥还借助集团旗下子公司——陕西瑞朗置业有限公司以8.162亿元的最高限价，摘得长安区77.681亩住宅用地。最近消息，该项目已经定名为“泰发祥·江山雅境”。

公开资料显示，泰发祥集团成立于1983年，集团旗下有实体企业十多家，产业涉及能源、地产、投资、商业四大板块，分布于榆林、西安、深圳、上海等地。

泰发祥的能源板块以煤炭生产经营为主，旗下最重要的煤矿就是距离榆阳区仅28公里的麻黄梁煤矿，资源储量1.15亿吨，年设计产能达240万吨。

另外穿透公司股权可以看出，泰发祥还与榆林多个煤炭公司有关。今年年初，总投资48.21亿元、此前备受关注的陕西榆横矿区南区黄蒿界煤矿项目获批，该项目的执行单位就是陕西元盛煤业有限公司——背后掌舵者就是泰发祥。根据规划，黄蒿界煤矿可采储量2.54亿吨，年设计产能300万吨。

有能源产业做支撑，泰发祥的地产项目也做得有声有色。

泰发祥的地产项目主要集中在陕北地区，是榆林数一数二的房地产公司，累计开发面积接近300万平方。

从2010年开始，先后在榆林开发了高新华府、泰祥家苑、高新御府、泰发祥·中梁首府、高新悦府、公园华府、高新融府、云筑、云锦等项目，备受榆林人欢迎。

去年11月30日，泰发祥还在榆林土地市场出手，经过30多轮的激烈角逐，拍得榆林东沙片区40亩开发用地。

另外，其在榆林高新区还有一个占地面积达980亩的“发祥地·新商业智慧城”。

在西安市场，能源支撑、手握大量现金流的泰发祥以黑马姿态杀出。

除了自己拿地开发外，早在去年，泰发祥就通过股权收购，将大家一直很关注的、位于曲江大唐不夜城核心地块的顶级豪宅项目——原“阳光城檀府”项目收入囊中，后将项目改名为“泰发祥檀府”。

在原来阳光城的简介中，檀府项目为高端低密产品，社区内配备高端私人健身中心，游泳池等，为西安城市领袖提供名流社交、兴趣CLUB、圈层定制等塔尖圈层社交活动，是西安豪宅的新天花板，曾被阳光城作为品牌提升的重磅产品。

但2021年，阳光城“爆雷”消息频传，加之部分交付项目也频传质量问题，多年塑造的品牌口碑和市场影响力岌岌可危。

资金链紧张后，阳光城引进了很多开发商开始自救，将檀府项目卖给泰发祥就是其中之一。

另外，阳光城今年首个纯新盘——翡丽西安也是与榆林企业——榆林广聚德实业联合打造，阳光城主要操刀、广聚德提供资金支持。

三

提到西安楼市，不能不提的还有史贵禄和他的荣民集团。

与其他“煤老板”不同，史贵禄的发家史可以说是农民翻身成富豪的典型。他16岁带着借来的13块钱到榆林打拼，从小企业临时工做起，开过百货店、饭店、五金店、综合商场等，在陕北完成了原始的资本积累。

上世纪末，榆林煤炭、石油等行业渐有起色，他创办的荣民五金综合门市正好契合能源行业带动的五金、机电和建材等产业，生意非常红火。

1997年前后，史贵禄的资产就已经达到600多万元。

史贵禄

1999年，商品房政策进一步放开，已经拥有市场和信誉，并积累了一定资本的史贵禄产生一个更大胆的想法——进军房地产业。

他正式创办“榆林市荣民房地产有限责任公司”，首个项目就在榆林的繁华路段常乐路，是当时的明星楼盘，开盘后很快售空。

史贵禄受正规教育不多，但他嗅觉非常灵敏，荣民集团赶上中国房地产蓬勃发展的良好时机，在随后几年里高速发展，很快就成为榆林最大的房地产开发企业。

而当时，随着西安城市化进程加快，西安房地产也进入辉煌时期，涌现出天朗、紫薇、雅荷等一众本土知名房企。

2004年，史贵禄抓住机遇进军西安，把大本营扎在了龙首原。

过去很多年，龙首片区是西安棚户区、城中村分布最密集的区域之一，也是当时西安二环内最后一块待改造的片区。

但棚改、城改本身的复杂性和难度让众多企业望而止步。加上该项目处于西安南北交通大动脉上，未央路又是西安的迎宾大道，代表西安的城市形象。

没有实力，是万万不敢接手的。

而陕北老板最明显的特点就是，胆子大。荣民初进西安，又手握大量资本，就接下了这个重任。

从2009年开始启动改造到2017年，荣民一头扎在龙首片区，开发了宫园壹号、宫园美岸、宫园美寓、宫园中央、荣民龙首广场、荣民时代广场、荣民国际金融中心等众多项目。

荣民龙首广场

可以说，是荣民一手打造了整个龙首板块，是它的一系列项目开发，提升和改善了未央路北门至北二环这一路段的城市形象。后来，“一个荣民，半个龙首”在街头巷尾广泛流传。

著名作家贾平凹曾为其站台：“荣民集团是一个非常了不起的大型民营企业，史贵禄是一个风云人物，在龙首村干了这么大的事情，使龙首村发生了这么大的变化，中国需要这样的企业家，尤其在陕西，在西安，更需要这样的企业家。”

实际上，史贵禄也曾经对西安房地产市场发展研判失误过。早在2014年，史贵禄就说：“我不看好西安的房地产了。”

他认为，西安房地产市场没有前途了。

那时候，西安本土房企整体低迷，将大批囤下的地块与项目转手让给万科、融创、碧桂园等外来头部房企。外来房企迅速占据西安市场，西安本土地产商集体“沉寂”。

所以2015年，史贵禄将荣民集团改名为“荣民控股集团有限公司”，开始涉足现代服务、商贸物流、金融投资等多个产业，多元化发展。当时，荣民集团30亿布局国际港务区还一度引发热议。

荣民业务板块

好在，他及时转身。

2016年，西安房价报复性反弹，荣民集团在龙首片区的土地价值出现爆发式增长，两三年之内快速增值，从6000多涨到1万多，再到超2万。

这也奠定了史贵禄的称霸之路：2016年到2019年，他稳坐陕西首富之位，家族资产从75亿元涨到210亿元。

这期间，他走出龙首，在西安全城快速扫货，土地储备遍布浐灞、高新、西咸新区等西安热门区域，几十亿抛出，面不改色。而在后续的房企竞争中，庞大的土地储备也成了它最大的优势所在。

更重要的是，它的土地储备都在西安城市的核心地段，项目风险很小。比如“四子定高新”的荣民壹号、荣民捌号、荣民玖号、秦商国际中心等，就在丈八路、科技路、锦业路上，无不扼守高新核心地段，占据城市顶级资源。

现在来看，史贵禄敏锐的嗅觉和毒辣的眼光，都让人叹服！

四

除了恒源、泰发祥、荣民之外，还有很多陕北老板在西安地产市场搅动风云：

前不久，背靠神木中远煤化集团的陕西大夏投资集团有限公司，以29640万元底价摘得高新区18.354亩超高层商服用地；陕北老板李学军掌舵的基泰集团60亿投资沣东新城；徐团林坐镇的长盛集团位于沣东新城能源金贸区的“长盛青春汇”项目预计今年12月交付。

而更早之前，蓝溪集团继高新九号后的又一酒店复合体项目——天一公馆亮相，振奋西北豪宅圈；从南门中大到高新中大，中大国际则牢牢掌控着西安的顶端消费，中大国际九号更有“西安第一豪宅”的美称…

可以看出，这轮地产开发中，西安本土房企集体萎靡不振时，是榆林老板们扛起了大旗。

其实很长一段时间以来，“煤老板”开发房地产的命题都不成立。一方面，煤炭生意是个“挖了卖”的简单活计，做惯了这种简单粗暴的生意，房地产这么细碎繁琐的活儿并不是他们所擅长的。与此同时，煤炭经济好的时候，他们也不屑于去做房地产。

但经过上一轮能源经济泡沫的破灭，加上榆林民间借贷危机之后，榆林老板的风险意识明显增强，他们更加淡定和谨慎，学会将鸡蛋放在几个不同的篮子里。

尤其是这三年能源牛市，榆林经济飙升，榆林老板们手握大量现金流，他们也在寻找更好的投资渠道，希望将通过能源经济获得的热钱流向更加合理的产业板块，比如新能源、现代农业、文化旅游、房地产等等。

三道红线下，西安房企资金链问题频发，则让他们看到布局西安的风口机遇。现如今，西安一大批开发商已经进了ICU，还有一批在路上。这种情况下，榆林一些有实力的老板的资金注入，无异于暗室点灯、雪中送炭。

尤其是在对一些烂尾项目的接盘上，西安本地房企已经彻底躺平，榆林籍老板们出手拯救，既显实力，更见胆识与责任。

另外，房地产行业目前虽然资金链紧张，但其具有持久性市场。从这个角度看，如果陕北老板们手中的资金链比较充裕，投资房地产未尝不是一件好事。

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