房产税改革(​楼继伟：经济正常增长后应尽快开展房地产税试点，房产税要来了？)

近日，财政部原部长楼继伟在《比较》发表了题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章。

在文章当中，楼继伟提到房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正增长后，应尽快开展试点。

在楼继伟发表这个文章之后，我估计很多人都在这讨论，房地产税这回是不是真的要来了？

最近几年时间，房地产税一直引发市场的极大关注，但房地产税雷声大雨点小。

房产税来了就像狼来了这个故事一样，过去几年，房地产税一直在被传出马上就要实行了，但每一次都以落空告终，所以提的次数多了大家也就不再相信了。

但是房地产税就如狼来的故事大结局一样，不管大家是否相信，最终“狼”还是会来的，房地产税最终也会来。

而房地产税之所以会来，这里面最直接的一个原因是，目前各地方的财政收入已经迎来一个拐点。

过去十几年，我国地方财政收入当中有很大一个比重是土地财政收入，前几年，很多地方土地财政收入占地方财政收入的比重都比较高，很多地方都达到20%以上，有部分地方土地财政依赖度甚至达到100%以上。

但是最近几年时间，房地产行业正在出现明显的变化，很多地方的楼市表现都不太理想，房产成交量下降，土地成交量下降已经成为普遍现象。

根据国家统计局公布的数据显示，2023年，全国房地产开发投资132895亿元，同比下降10%，其中住宅投资100646亿元，同比下降9.5%

另外2023年，商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积同比下降26.8%，住宅销售额同比下降了28.3%。

在楼市表现并不太理想的情况下，各大开发商拿地的积极性也出现了明显的下降。

根据有关研究机构研究数据显示，2023年全年全国的土地成交面积14.6亿平方米，同比下降达到36%。

在土地成交量下滑明显的情况下，很多地方的土地财政收入也明显下降。

比如2023年全国土地出让金规模只有66850亿元，跟2021年的87051亿元相比，同比少了20197亿元，同比下降23.2%。

具体到不同的省份上面，不同省份土地财政收入降幅都很明显，比如吉林、黑龙江土地出让金减少幅度都达到70%以上。

另外包括辽宁，天津，甘肃，重庆，青海，贵州土地财政收入减少幅度都达到60%以上。

即便是广东，江苏，浙江这些房地产行业比较发达的地区，土地财政收入降幅也比较明显，基本上都达到30%以上。

虽然各地土地财政出让金大幅减少，最直接的原因是受到最近两年房地产行业的特殊影响。

但从长期来看，各地土地财政出让金下降将是一个大趋势。

毕竟目前我国楼市已经逐渐饱和，再加上我国城镇化已经比较高，截至2023年末，我国常住人口城镇化率已经达到64%，未来城镇化速度肯定会放缓。

而且目前我国还有一个挑战，那就是人口增速下降，2023年，我国人口首次减少85万，未来人口还有可能继续减少。

从各种因素来看，未来楼市的刚需人群肯定会减少，虽然这里面可能会有一些改善性住房、养老性住房需求，但从整体来说，未来楼市的需求肯定会放缓，对应的开发商对土地需求量不会那么积极了。

一旦市场对土地的需求量放缓，对应的各地的土地出让金也会跟着放缓甚至减少，这将无法避免。

所以在楼市从增量市场进入存量市场的情况下，各地方的财政收入来源也随时可能进行调整。

以前很多地方都严重依赖土地出让金，如果未来土地卖不动了，各地方的土地财政肯定会受到很大的影响。

这时候为了维持日常财政的开支需求，各地肯定会想方设法增加财政收入，而想要增加地方财政收入，通过实施房产税将是一个出路。

目前我国的存量房非常多，这里面有很多人都有多套房，按照房产税的相关计划，对那些有多套房的人群，他们将会被征收房产税，至于房产税是多少，目前没有一个固定的标准。

但是参考已经试点房产税的上海和重庆来看，房产税的税率应该是0.5%~1%之间(目前上海的房产税税率是0.6%)。

虽然这个税率并不是很高，关键在于稳定，对那些有多套房的人群来说，只要超过一定的住房面积就会被征收，而且每年都要缴纳房产税，这将成为各地方主要的财政收入来源之一。

不过从短期来看，房产税估计不会大面积推广，即便推出来也只会在个别城市试点。

毕竟房产税的影响面太大了，一旦房产税推出来了，那些拥有多套房的人群为了规避房产税，他们随时有可能把房子卖掉。

到时市场上供应的房子增加了，房价还有可能进一步下降，房价下降了又可能影响开发商拿地的积极性，反过来又会影响各地的土地财政收入，这种影响是一环扣一环的。

因此从短期来看，房产税并不具备大面积开征的条件，但一旦未来整个楼市饱和了，那就应该到房产税征收的时候了。