六平米(县城的房子每平米卖5000元，为什么不算贵？)

如果让你穿越到20年前，你最想做的事情是什么？

可能很多人会给出同一个答案，就是尽可能多的买房子，哪怕贷再多的款，也要买房！

我来自北方的十八线城市，没矿没资源，一个籍籍无名的农业县。

还记得2003年，老爸执意要去县城买房。

当时县城的房价是900元/平米，老爸看上一套105平米的新房，三室两厅。

因为时间太早，老家人买房不时兴贷款，无论是在老家盖房还是去县城买房，都是靠亲戚朋友凑钱。

老爸找亲戚们凑了钱，全款不到10万元买下了我家在县城的第一套房，后来又花1.8万元买了一个地上车位。

时光荏苒，20年时间过去了，伴随着国内房地产一路上扬，我老家县城的房价也早已翻了几番。

因为老房子是顶楼，经常漏雨，而且没有电梯。疫情前夕，为了方便父母，我把老房子卖了，置换了一套电梯房。

老房子卖了55万，105平米，相当于5200元/平米。车位则卖了6万元。

2003年，每平米900元。2020年，每平米5200元。涨幅接近6倍。

虽然疫情这几年，老家县城的房价有所下降，但整体还算平稳。繁华地段的优质新房，可以卖到7000元/平米，差点的地段，也可以卖到5000元/平米。

从2015年开始，老家农村的年轻人都不喜欢在家盖房，而是转向去县城买房。

但因为我老家是个农业县，县里没什么大的企业，收入整体偏低。大学生回老家，偏爱的行业永远是公务员、教师编、银行。

虽然5000元/平米的房价，甚至都不如一二线城市的储藏室价格高，但这个价格还是掏空了老人的家底，年轻人也背负上了沉重的房贷。

很多人看着高房价，不断埋怨，房子为什么卖的这么贵？

我在想，县城的房子每平米卖5000元，到底贵不贵？

网红经济学家任泽平有句名言，叫做房价“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

今天我不从以上三个角度来看，而是从房屋建造成本的角度来分析。看县城的房子每平米造价到底有多少，开发商房子每平米卖多少钱才能回本。

上表是房屋建造各项成本费用的相关标准，我们具体分为四部分：（1）土地成本；（2）前期费用；（3）土建安装及配套工程费用；（4）期间费用。

一、土地成本：

相比一二线城市动辄上万元的楼面价，县城的土地成本相对低很多。

上图是老家县城2023年土地出让的挂牌信息，算下来楼面价每平米1000元/左右。

二、前期费用:

这项费用里面我主要计算包括的有勘测费、设计费、三通一平费等费用；

（1）勘测设计费费用大概在45元/㎡（设计主要包括方案、施工图设计、景观、精装修及一些专项设计等）；

（2）三通一平费用约115元/㎡，这项费用主要是在场地移交给总承包单位之前的场地平整、挖填土方、通水通电通路等。关于这一块费用，实际情况出入会比较大。

比如说某个地产项目建在一个山坡上，所以前期的土石方工程量会非常大，三通一平的费用也会高很多。但相对拿地费用也会比正常低一些。

综上前期费用合计差不多160元/㎡。

三、土建安装及配套工程费用

这块费用包括土建安装费用、配套工程费用以及其他不可预见的相关费用，也是房屋建造成本中占比比较高的部分。

因为每家开发商开发的楼盘根据产品类型不同，比如说外墙我们一般就是质感涂料以及真石漆，如果要做石材、幕墙这些费用肯定就要高一些的；还有就是公共区域精装修也是一样的道理；造价也会不一样。这里，我们按照常规来计算。

（1）土建安装费用：这一块我主要分为地基与基础工程、主体结构及粗装修工程、门窗栏杆工程、公共部位精装修；

地基与基础工程主要是桩基础以及场内零星土方、边坡支护等，建筑面积差不多100元/㎡；

主体结构及粗装修工程主要包括主体结构（钢筋+模板+混凝土）、砌体工程、粗装修（天地墙、外墙及楼梯间）、屋面工程（屋面的找平层、保温层、防水等费用）、防水工程等，这块费用差不多1490元/㎡；

门窗及栏杆工程主要包括入户门、单元门、外立面及屋面门窗（按照塑钢窗计算）、空调百叶、生活阳台及楼梯栏杆等，这块费用差不多128元/㎡；

公共部位精装修主要包括外墙装修及公共部位装修（走道、大堂及电梯前室等），这块费用差不多240元/㎡

（2）安装工程费用：包括室内给排水及电气工程105元/㎡，消防工程80元/㎡，电梯工程37元/㎡，智能化工程（监控系统、停车场管理系统等）10元/平方米，合计差不多232元/平方米

（3）其他费用包括安全文明措施费（措施费、施工电梯、塔吊、水电费）大概60元/㎡；

综上建筑安装工程费3175元/㎡。

四、期间费用

销售费用：主要指销售设施的建造（售楼部、样板房）、销售设施、调研、推广、代理、广告费、营销人员人工成本（只含销售提成，奖励。人工工资、福利等已计入管理费）、行政办公费、手续费等，这块我们按照总的销售货值的2.5%计算，大概110元/㎡；

管理费用：主要包括人力费用及行政费用，包括薪资、福利、保险、团建、办公、差旅、招待、交通费用等，这块我们按照总的销售货值的2.5%计算，大概120元/㎡；

财务及税金费：这个一般是找银行贷款所发生的贷款利息支出以及相关手续费，以及要缴纳的各种税金，含利息财务费用大概100元/㎡。

折算下来，毛坯房造价成本每平米为1000+160+3175+100=4435元。

当然，上述指标是根据二线城市来测算，县城的人工成本比较低，相关成本不会那么高，但总体也相差不会太大。

所以说，从房屋造价成本的角度来看，县城的房子每平米卖5000元算不得贵。

二十年以来，人工成本早已不可同日而语。2010年以前，工地小工100元/天，现如今的小工，200元/天不止。

水泥、建材、钢筋等等的成本，也发生了翻天覆地的变化。

房价是各种因素交织影响下的产物，房屋造价只是一部分，还需要看供需、金融政策等各方面因素。

但不得不说，房屋造价是影响房价的很重要一环。

面粉贵了，面包自然不会便宜。即使像2021年房地产暴雷潮，开发商为了能在寒冬下存活下去，选择亏本打折卖房。

但这样的情况没有持续性，地产开发商是企业，一切为了盈利。如果长期亏损打折卖房，很有可能会步入恒大、阳光城的后尘，遍地烂尾楼。

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