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4月末，温州房贷利率再次下降。

据了解，温州光大银行，优质客户的首套按揭利率降到了4.7%（以银行官方口径为准）。温州平安银行首套按揭利率4.85%，优质客户还可以下浮（以银行官方口径为准）。

目前，温州大部分股份制商业银行的按揭利率，已经非常接近5年期LPR的4.6，几乎一次性释放了大部分的降息空间。

于此同时，国有四大行的按揭利率也出现了不小的降幅。来自市场的信息显示，目前中国银行的优质客户，首套按揭利率已经降到了5.05%（以银行官方口径为准），农业银行优质客户首套按揭利率同样降到了5.05%（以银行官方口径为准），其他国有银行也基本处于同一水平。

温州从去年11月份开始，按揭利率就在不断下降，从最高首套大约5.7左右，一路降到了目前首套4.7-5.1的按揭利率。

按揭利率=5年期LPR利率+各银行加点。5年期LPR利率基本没变，今年以来只在2023年1月20日，下调了5个基点，从4.65%降到了4.60%。

所以这几个月按揭利率的下降，主要是各大银行在逐步将自己的银行加点，慢慢减下来。当银行加点为0时候，按揭利率就等于5年期LPR利率，也就4.6。

各大银行按揭利率之所以快速下降，主要是为了提振楼市。目前温州城区（鹿城、龙湾、瓯海、经开）不管是新房，还是二手房，交易量同比都出现了较大幅度的下降。

温州城区去年第一季度总共成交了6787套新房，而今年第一季度新房总共才成交了2956套，只有去年的43.5%，少了一半还多。

二手房方面，温州城区去年第一季度总共成交了9238套，而今年第一季度总共才成交了4789套，只有去年51.8%，少了近一半。

可以预计，这一波按揭利息的调整，或会对楼市起到积极正面的影响。

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当然，温州住房按揭利息下调，也符合有关部门“住房信贷因城施策”的导向。

4月18日，央行、外汇局出台23条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务，其中提到，完善住房领域金融服务。

要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

这里关键提到了“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”。

之前是房产政策就在强调因城施策，各地可以根据自身情况，不同程度的放松限购、限售等政策。因此我们看到了许多城市，根据因城施策的政策，不同程度的取消了限购、限售以及出台符合自己城市情况的楼市刺激政策。

现在住房信贷也提出了因城施策。意思就是在一定范围内，将最低首付款比例、最低贷款利率放权给了地方。

目前全面降息，非常克制，因为有许多制约因素，比如美联储可能大幅加息，还有担心国内通货膨胀等等。但刺激房产交易，又需要货币政策发力，所以提出了这个针对房地产的住房信贷因城施策的政策。

可以预见，各地将再次迎来一轮按揭利率的下调。但这个下调是有限度的，目前看来还不太可能突破5年期LPR4.6的底线。

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房地产市场短期看金融，对于楼市来说，银行按揭利率的下调对楼市将是十足的利好。

并且，这次住房信贷的因城施策，是一个非常重要的信号，住房利率可以不用完全跟随LPR，而具有更加灵活的调整。

比如近两年，5年期LPR在4.6-4.85之间波动，但为了抑制房价，银行通过加点100多个基点，将住房信贷利率提升到5.8甚至更高。在当时看来，通过银行加点可以在不增加其他行业资金成本的情况下，精准提高住房按揭利息，以抑制房价。

那么现在反过来，为了刺激房地产，是否有可能，通过银行减点，精准降低住房按揭利息。这样不是全面降息，使得通货膨胀更加可控，又可以精准刺激房地产。不过这只是看到住房信贷因城施策后的一些猜想，不是预测判断。

目前的政策还是走一步看一步，慢慢释放，相当稳健。2023年第一季度的刺激方案，基本集中在政策面上，比如限购、限售的放松。在政策工具用的差不多的情况下，第二季度信贷降息终于有了发力的迹象。

接下来的一段时间，我们还会看到各种和房贷有关的利好，同时其他楼市政策也还有放松空间，预计还会继续放松。

你觉得房贷利息降到多少，楼市会出现较有力的回暖？欢迎留言讨论。

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