韩国房产(韩国房地产爆雷，为什么韩国房价只能涨不能跌？)

韩国的房地产市场遭遇了一次空前的爆雷，其中全租房制度被指为问题的重要源头。本文将从数据角度详细分析全租房制度存在的问题，为读者解析韩国房地产市场的危机。

一、全租房制度的背景和定义

在介绍全租房制度存在的问题之前，我们需要了解一下这一制度的背景和定义。所谓全租房，就是指韩国房地产市场中，以出租为主的一种房屋买卖方式。在全租房制度下，购房者购买房屋后，通常不会自己居住，而是将其出租给他人，从中获得租金收益。这种买房出租的方式在韩国十分常见，据统计，韩国全租房户数占全部住宅户数的比例已超过一半。

假如韩国一套一百平方米的房子价值1000万，而一个韩国房东他正好有1000万块钱，正常情况下，他只可以买下一套房子，但是凭借韩国的全租房制度，他可以买下5套房子。

具体操作流程就是买下第一栋房子之后把房子租出去，收取租客给的8成房子钱，然后拿着这些再去买下一套房子。相当于房东只有1000万，但是买了五套各价值1000万的房子，而自己只出了每套200万的钱，剩下的每套800万的钱是五位租客分别替他出的。

这么玩的好处就是房东可以非常，非常快速的进行高杠杆炒房。坏处就是，房价只能涨不能跌，韩国房价一跌就所有人都要玩完。

二、全租房制度存在的问题

1. 房屋过度供应

全租房制度的存在，导致韩国房地产市场上出现了大量以投资为目的的购房者。这些购房者购买房屋后，不会自己居住，而是将其出租给他人。这就导致了房屋过度供应的问题。根据韩国国土交通部的数据，2019年韩国的空置率达到了13.1%，远高于2010年的8.3%。这表明，韩国房地产市场上有大量的房屋处于空置状态，这是韩国房地产市场危机的重要原因之一。

2. 房价上涨过快

全租房制度的存在，也导致了韩国房地产市场上的房价上涨过快。由于投资购房者追求的是租金收益，因此他们会不断地将房价推高，从而获得更高的租金收益。这就导致了房价过高的问题。根据韩国国土交通部的数据，2019年韩国房价较2010年上涨了64.5%，其中首尔市场的房价上涨更是高达106.7%。

3. 租金水平过高

全租房制度的存在，也导致了韩国租金水平过高的问题。由于房屋供应过剩，租房者的选择空间变得更加广泛，因此房东们为了吸引租房客，往往会将租金不断地抬高。根据韩国住房金融公社的数据，2019年韩国全国平均租金水平为每月81.2万韩元，比2010年的54.4万韩元上涨了49.4%。而在首尔市场中，租金水平更是高达每月130.4万韩元。

4. 风险传递

由于全租房制度下的房屋大量供应，一旦出现经济下滑等问题，房屋价格很容易下跌，导致投资购房者损失惨重。而这些购房者通常会通过银行等金融机构贷款购房，一旦房价下跌，他们很难偿还贷款，就会将风险传递给金融机构，进而引发金融危机。