地产政策(风满楼丨央行、银保监会放大招，16条措施支持房地产释放出哪些信号？)

风口财经记者 张亭旺

11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“通知”）。

《通知》涉及六个方面，共十六条具体措施，涵盖了开发贷、信托贷款、房企融资、保交楼、贷款展期、个人房贷和征信等多方面内容。不仅汇总了过往的房地产政策，还有不少全新的亮点。

多位专家指出，本次政策内容涉及房产面较广，政策支持力度空前，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

楼市迎大利好

关注哪些重点

《通知》涉及六个方面，共十六条具体措施，全文约3500字。先来划重点：

一、坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

二、合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

三、在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

四、保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资。

推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。

鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好借券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。

五、支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款，封闭进行，专款专用。

专项用于支持已售逾期难交付住字项目加快建设交付。

图片来源：视觉中国

六、鼓励金融机构提供配套融资支持。

鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

从11月11日起，半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

七、做好房地产项目并购金融支持。

鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

鼓励金融资产管理公司，地方资产管理公司发挥在不良资产处理，风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。

八、鼓励依法自主协商延期还本付息。

对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化。法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。

九、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

十、阶段性优化房地产项目并购融资政策。

相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

再次强调“因城施策”

房贷利率或存在下调空间

今年以来，各类稳楼市政策接连不断，持续向市场传递积极信号。

9月底，中国人民银行接连两天出台降低首套房贷利率的政策，包括下调首套个人住房公积金贷款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。进入10月，各地因城施策的步伐进一步加快。

目前，首套房利率全国性的政策是，5月份出台新政首套房利率LPR基础上下浮20BP作为利率下限，9月份新规部分城市首套房利率下限完全放开。二套房是LPR+60BP。

如今，《通知》再次强调：

1、支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。

2、鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

3、支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

图片来源：视觉中国

“此次政策对于个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

此外，据中指研究院数据，截至目前，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%-3.9%水平。

“本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。”中指研究院相关人士表示。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱也表示：“在个人贷款上，今年以来住房贷款政策宽松，房贷利率降至历史低位，……预计接下来首套二套的首付比例有进一步下调的空间。”

严跃进则认为，“相比9月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》，后续类似“-30个基点”的地方操作或增加，二套房或也存在下调的空间。”

克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，未来住房信贷政策或将进一步放松，体现在以下两个方面：其一，提升城市自主权，城市范围将不再局限于天津、石家庄等23城，政策措施除了下调房贷利率下限，首付比例下限同样可以下调。理论上压力城市均可在全国政策基础上，适度下调当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。

其二，提升金融机构自主权，鼓励金融机构增加个人住房贷款授信额度，并适度降低购房首付比例及贷款利率。理论上那些信贷额度较为充裕的银行均在城市政策下限基础上，进一步下调个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

支持房企发债融资

市场底或许就在当下

《通知》指出，要保持房地产融资平稳发展，包含贷款、信托等展期。另外，要推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。将加快落实支持民营房企通过增信发债融资。

值得注意的是，本轮房地产债务危机，最突出的表现形式就是房地产企业债券市场的危机。主要民营房企债券的收益率全部进入高收益区间，仅仅凭借民营房企自身的能力，已经很难市场化债券融资，必须借助监管机构的帮助。

近期，监管层对于房企的融资支持政策较为频繁。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。同时，座谈会明确，将会继续加大对民营房企发债的支持力度，且目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。

11月8日，据中国银行间市场交易商协会消息，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

据中指院不完全统计，年内有近万亿资金支持房地产企业。中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析认为，此次政策支持民营房企发债融资，将有力引导市场机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营房企信用收缩问题，促进民营房企融资恢复。

政策落地也极为迅速。

11月9日，中债信用增进公司发布关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知。

11月11日，“第二支箭”计划发布仅三天，龙湖成为利好落地的首家房企。龙湖集团200亿元发债规模，是之前示范性房企发债规模10亿左右的20倍。

中指研究院指出，5月份、8月份支持示范房企增信发债，只有个别6家民营房企受益，11月1日交易商协会联合中债增等机构召开21家房企座谈会支持发债融资。表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。

王小嫱也表示：“近日增信支持民营房企发债给市场信心带来的积极作用，预计后续房企融资发债得到进一步支持。”

《通知》的出台于行业及企业都释放了利好信号，对于未来，中指研究院认为，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。预计随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场底或许就在当下。

王小嫱表示：“房地产市场的发展和金融息息相关，短期看金融，而当前市场恢复缓慢的根本原因在于市场信心不足，本次的金融支持房地产将直接有效的利于行业信心的恢复，加速市场修复的步伐。叠加疫情防控逐步优化，房地产市场加速恢复的预期进一步提升。”

此外，亿翰智库指出，16条于行业而言或是纾困政策的进一步深化，虽涵盖内容丰富，但最终的政策细则、执行情况、落地效果等都有待进一步观察。

（本文观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎！）