房地一体(最高法判例：“房地一体转移原则”的适用)

来源:鲁法行谈

☑ 裁判要点

房地一体转移是房地产交易的一般原则，即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。《建设部关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题的答复》［（89）建房市字第77号］第二条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日颁布实施，2019年7月20日失效）第六十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条等均体现房地一体转移原则即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让，除非有证据予以推翻。

☑ 裁判文书　

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2020）最高法行申1125号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）滕久平。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）滕久军。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）滕久莲。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）滕久芝。

委托代理人向光涛。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）湖南省吉首市人民政府。住所地：湖南省吉首市乾州新区世纪大道。

法定代表人李诗兴，市长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）湖南省湘西土家族苗族自治州人民政府。住所地：湖南省吉首市人民北路**。

法定代表人龙晓华，州长。

原审第三人时友忠。

原审第三人时桂芝。

原审第三人时友菊。

原审第三人向海鸥。

再审申请人滕久平、滕久军、滕久莲、滕久芝（以下简称滕久平等四人）因诉被申请人湖南省吉首市人民政府（以下简称吉首市政府）、湖南省湘西土家族苗族自治州人民政府（以下简称湘西州政府）及原审第三人时友忠、时桂芝、时友菊、向海鸥（以下简称时友忠等四人）土地行政裁决及行政复议一案，不服湖南省高级人民法院（2019）湘行终1096号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查。案件现已审查终结。

滕久平等四人申请再审称：1.一、二审判决认定事实错误。证人石某和宋某证明当时“只卖屋架不卖地基”，法院却不予采信。一、二审判决仅仅依据“不动产权利一体化原则”和“在争议地上修建厕所、下房屋基脚等使用争议地的事实”来推定买卖地基的事实，认定事实错误。2.一、二审判决所依据的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》《建设部关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权等有关问题的答复》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国物权法》，均是在1969年以后实施的，对发生于1969年的涉案民事行为不具有溯及力。请求撤销一、二审判决；撤销吉首市政府吉政行决字［2018］1号《土地权属争议处理决定》（以下简称1号处理决定）；撤销湘西州政府州府复决字［2018］22号《行政复议决定书》（以下简称22号复议决定）；责令吉首市政府重新作出行政行为。

本院经审查认为，房地一体转移是房地产交易的一般原则，即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。《建设部关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题的答复》［（89）建房市字第77号］第二条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日颁布实施，2019年7月20日失效）第六十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条等均体现房地一体转移原则即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。本案中，各方当事人对滕久平等四人之母邓凤英于1969年将涉案房屋卖给时友忠等四人之母邓树清的事实均无异议，但双方对是否出卖了宅基地存在争议。滕久平等四人主张当时买卖双方约定“卖房不卖地”，必须提供证据予以证实；但其所提供的证据并不能证明其主张。按照房地一体转移原则，吉首市政府1号处理决定认定邓树清购得涉案土地使用权，将涉案土地的使用权确认归时友忠等四人所有，湘西州政府22号复议决定维持1号处理决定，符合法律规定。一、二审判决驳回滕久平等四人的诉讼请求，并无不当。滕久平等四人主张一、二审判决适用房屋买卖之后实施的法律、规范性文件，属于适用法律错误的理由，亦不能成立。一、二审判决援引相关法律规范仅在于论证房地产交易长期存在的房地一体转移原则，而非以以后颁布的法律规范作为裁判依据。滕久平等四人以此为由申请再审，本院不予支持。

综上，滕久平等四人的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

驳回滕久平、滕久军、滕久莲、滕久芝的再审申请。

审判长 耿宝建

审判员 田心则

审判员 寇秉辉

二〇二〇年三月二十七日

法官助理 梁 滨

书记员 闫 冰