广州房地产(这个楼盘一出,天河楼市又不得安宁了)
2023-04-25 富美财经 浏览量:次
文:阿信
去年年末,被多家房企争破头,楼面价冲上广州地价排行榜第8名,今年的热门项目之一--保利中铁物流园项目,准备在5月开展厅了!
天河要塞位置+超低容积率+大地块+背靠成熟住区+九年一贯制学校+拍地热度,这个地块从拍地开始就吸引了关注。
现在情况如何?这几天跑了一趟,说说。
1、项目基础情况。
从地段来看,位置不错,在天河较靠近核心区的位置,位于广园快速以北,与汇景新城一片形成连片开发。
通过广园快速,不堵车的前提下20min内可以到珠江新城,旁边就是科韵路,通过科韵路5min到金融城,8min到琶洲。
这个项目周边没有地铁,最近的地铁站是21号线棠东站,走路比较难走到,出行主要是靠驾车,未来应该规划有11号线华景站(在建)、19号线汇景新城站(规划)和37号线(规划),但要等。
不过地铁可能也不是壕们主要考虑的因素,有就更好,没有也不会太在意(手动摊手)。
项目周边情况
项目的南侧是广园快速与城轨石牌站,与广园中间隔着4S店、智汇PARK商业。
智汇park去过的朋友会知道,里面电影院、餐厅、写字楼等等,商业配套相对比较齐全。
北侧是汇景新城各组团、高尔夫球场及山顶公园,风景较好。
整体而言,项目位于广园快速与科韵路交界,是天河交通的要塞位置之一,背靠汇景新城、高尔夫球场、山顶公园等,越靠近内部,舒适度越高。
2、产品情况。
项目的控规图也出来了,配建有九年一贯制学校,位于地块的东部。
定位高端改善项目,又在天河,保利花了这么大力气拿下,对项目也很重视,学校会不会引进名校呢?阿信猜测,可能或许大概会吧,可以期待一下,不做保证哈。
整体规划有15栋一字板楼与2栋塔楼,整体如下:
与广园快速交界部分均设置了绿化隔离带,遮挡掉一部分灰尘与噪音。
最高的楼栋仅有20层,最矮的楼栋3、4#仅有8层,主打的就是低密板式舒适小洋房。
根据产品分布,共有110、140、185、260㎡四个户型的板楼,107、125㎡的塔楼,产品上定位刚改、改善,最小户型107㎡,参考保利高实用产品的经验,大概率全部要做四房。
各产品分布参考如下:(以项目官宣为准,仅作参考)
会最先推哪栋??看工程进度!
阿信飞了小飞机看了下,从工程来看,最先冒头的楼栋是第一排最前的小面积板楼、两栋塔楼,以及第二排中间位置140㎡板楼。
放到平面图上应该就是这几栋,首开很可能会先开这几栋,而这几栋也是最靠近广园快速,相对整个地块素质较差的楼栋。
这样看来,猜测保利的推货策略还是以低开高走进行,先推近路的楼栋打开市场,然后慢慢溢价获取利润。
近两年保利产品做得很野,保利和悦滨江、保利锦上、保利时光印象都以高使用率成为区域的产品标杆,近期有动作的海珠新盘保利四季和颂打的也是高使用率。
按道理,保利中铁物流园应该也是要做高使用率的项目。
虽然现在户型图还没正式出来,但是从小道消息获取的户型图来看,部分的户型和保利四季和颂比较相近。
可以看下四季和颂的户型来脑补一下:
四季和颂108㎡四房两卫是两梯三户,把可利用的空间都用上,使用率很高,听说中铁物流园的塔楼是两梯四户,空间使用在四季和颂基础上再升级,可以期待。
△四季和颂108㎡
四季和颂143㎡做了4+1房的设计,功能区很齐全,阳台宽达9米,景观开阔,板楼专梯专户。
中铁物流园的140㎡同样也是板楼,产品会不会和四季和颂143㎡相似呢?不知道,等产品出来。
△四季和颂143㎡
整体而言,按保利现在卷产品的强劲势头,中铁物流园大概率也是要拼产品的,假如同面积段,中铁物流园拥有更多的空间、更多的功能区,对周边竞品项目都都会造成威胁。
3、聊聊价格与竞争格局。
中铁物流园地块楼面价约4.6万/㎡,保利现在市区大货值项目并不太多了,为保证利润,项目的全周期会相对拉长。
由于预计首开楼栋靠路,猜测项目会以低开高走的策略,这样的话,首开很可能会以惊喜的价格入市,打开市场认知度。
目前项目周边的价格情况如下:
参考周边一手项目,汇景台12-14万/㎡、珠江天郦10万/㎡、天河壹品8-9.5万/㎡、保利天汇6.5-8万/㎡;二手项目,汇景新城7-11万/㎡、牛奶厂二手9-10万/㎡。
保利中铁物流园的优势在于,产品新,使用率高。
可能你在假如你在牛奶厂华润天合买一套四房起步面积122㎡、汇景台买一套四房起步面积173㎡,面积大意味着总价高。
但在中铁物流园107㎡则能有四房,110㎡能住板楼,产品优势更大。
保利中铁物流园这个项目野心不小,面积段涵盖100-260㎡,户型跨度大,意味着中铁物流园可对标的项目,涵盖天河的改善和刚需,甚至外区都有对标,换句话说,无论你什么预算,都可以来这里看一看。
毕竟有学校+低密+地段,对于不同总价段的客户来说,都有一定的吸引力。
至于最终开盘卖什么价格,要看保利的营销策略了,究竟是追利润,还是追回款,可以期待一下。
最后浅猜一下客群。
中铁物流园靠近天河智谷板块,受智慧城产业辐射,周边有多个产业园分布,预计会吸引一部分智谷上班的高收入人群,同时背靠天河传统豪宅区汇景新城,相信也会吸引一部分汇景新城的置换人群。
其余的客户组成,预计会是想买一个有前景+舒适+有学校+追求品质的客户群体。
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