深圳湾公馆(深圳优先反弹的房子)

深圳过去一年二手房成交量平均每个月不到2000套，一个接近2000万人口，拥有约200万套存量住宅的城市，这样的成交量是极度不正常的。这种不正常长期持续下去不仅对楼市有影响，对很多行业都有严重的负面影响，回归正常只是一个时间问题。从过去十几年深圳楼市发展看，二手房成交平均每个月到5000-6000套才是深圳楼市平稳健康的状态。

楼市大环境已经彻底放松，目前就深圳还按兵不动，这也是导致现在深圳成交量还没办法快速回升的重要原因，只能在大环境放松的氛围和硬刚需推动下缓慢回升，深圳这种特别严厉的调控政策，如果不放松一些限制和跟随市场的动态调整，短期内还是很难全面回升​。

不过，部分回升是没问题的。

前面的文章说过哪怕深圳接下来政策毫无放松的可能性，目前这样的价格和市场，部分片区已经是底部，会有小幅度反弹，大面积反弹必须要有深圳政策放松的助攻。这些反弹并不是说要大涨，只是片区筑底​和成交量回升，价格得到很好的巩固，优质房产不理性下跌会得到修复。

对于购房者来说捡漏到优质房产的机会在变少。

比如一个小区有500套房子，大部分都是89㎡的三房两卫户型，最高峰成交价达到1200万/套，过去两年楼市两轮下跌后，最新成交价850万/套，850万上一套成交是880万，880万上一套成交是900万，小区目前还有5套同户型挂盘，他们挂盘价格都是900-950万。这一轮底部成交最低的是850万，这个成交价我们可以理解为非理性下跌造成的，如果市场筑底成功，接下来就很难出现850万的房子，这种非理性下跌的个单套成交价格会迅速得到修复，市场可能会从880万甚至900万企稳回升。过去楼市疯狂上涨的时候也是一样的，高峰期非理性上涨追高的价格在市场恢复平静或下跌后，会迅速修复之前的泡沫，比如小区最高一套成交1100万，在之前成交的都是1050万，市场恢复平稳或下跌后短期很难突破1050万。

这也是我之前说的，市场极度不好的时候，是买房相对好的机会，要多看房，把买房当一回事儿，买对房子，在对的房子上面找一个价格安全垫。

对的房子就是市场企稳后优先反弹的房子，对的房子重点关注三点。

首先是位置：位置是所有一切的关键，如果一个楼盘给你讲情怀，大概率位置很差。在大片区正确的情况下，到大片区里面再选择小片区，小片区里面选择楼盘的好环境，这是基础，深圳楼盘隔一条马路，同样的房子价格相差10%的比比皆是。

比如后海的深圳湾公馆，和附近的楼盘位置距离不过几百米，还是片区最新的楼盘之一，价格就比其他楼盘低很多。

其次是小区：小区不一定很新，但是一定要好，规划设计合理，小区有足够的业主活动空间，避开高层塔楼，业主公共活动空间少和公共资源匮乏的小区。

最后是房子：刚需户型，70㎡左右两房或90㎡左右三房两卫为主，户型方正，设计合理，户型没有硬伤，避开奇葩非主流的不合理设计。比如100㎡两房一厅，90㎡一房一厅，60㎡单间等等。

市场回暖，哪怕成交量没有全面恢复正常，位置好，小区好，房子好的价格会优先起来，会较快速度修复之前非理性下跌的价格。等这些刚需楼盘快速成交一轮后，释放出来名额和资金接下来带动的才是改善型的大户型高总价楼盘。