新一代国际公寓(迷茫的深圳家长，血亏的学位房)

一线市场分析

春节在即，和上周相比，本周二手房成交略有下降，但整体的成交量趋稳。

南山二手房成交单价约在6.8-11.1万/㎡之间，成交总价在390-1800万左右，近指导价成交的有3套，分别是天鹅堡花园一期220平4房、金晖大厦77平2房、新一代国际公寓42平单间。

2021年，华侨城片区其实是南山成交活跃地带，有不少好房现世没几天就会被秒光，上周这套天鹅堡一期的标准大四房也是如此，还没来得及在公众号推送，就已经成交了，成交价比1个月前挂盘价低550万，算华侨城近期最笋的大平层了。

宝安二手房成交单价约在6.9-17.8万/㎡之间，成交总价在460-3800万左右，近指导价成交的有1套，合正汇一城78平2房，接近指导价100万以内成交。

深圳学区房电脑派位

今天，和大家聊聊久违的学区房。

相信有不少小伙伴注意到，继近期“取消指标生最低分数”的政策发布之后，上周深圳学区房又上了热搜！

1月21日，龙华区教育局发布《深圳市龙华区教育局关于2023年秋学季新开办公办学校招生范围的公示》，文件提及，将对部分公立学校实行“电脑派位”招生。

“进行电脑派位招生的学区，位于位于龙华上塘片区，由龙华区的未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学3所学校学区范围组成。”关于报导的详情，有兴趣的朋友可以上网搜搜，在此就不做详述了。

值得注意的是，这是深圳公立学校首次提出电脑派位招生，如果参考之前深圳民办学校的招生政策，电脑摇号一般只适用于那些学位较为紧张的区域。

这也就意味着，电脑随机派位一旦实行：

当报考人数＞招考人数时，所有人都会进入奖池摇号。

——也就是说，那些非名校聚集的学区房，在这种规则下就很吃亏了，原本你对口的学校很好，但现在你有可能会被摇到更差的学校去。

但是，

依照目前深圳的楼市情况来看，要全面推行这种学区改革，仍需等待一个成熟的时机，毕竟学区这玩意儿，背后涉及了太多得失和家长的利益，实施起来还是有点难度。

不过有一点可以确定的是，类似的“试水”政策以后肯定还会陆续有来，而随着这种“从点到面”的政策逐步突破，深圳学区房的境况相信会是一天比一天尴尬了。

说完龙华，我们先来看看“南山第一梯队”的学区房市场情况。

南二外海德学校作为南山最顶流的名校，每年的中考成绩都相当稳定，考入四大、八大的学生比例常年笑傲南山，有不少家长挤破脑袋都想把孩子送进去上学。

“海德三宝”（观海台、漾日湾畔和滨海之窗）——改善型小区，因为包揽了南二外海德学校中小学学位，所以又被称为南二外海德学区“第一梯队”。

如今历经了12个月的政策拷打，“海德三宝”的价格已经大幅降温。

譬如：

——漾日湾畔112平的3房，南向，去年1月成交价2100万左右，今年1月份一套同户型的，学位没用过，成交价约1480万，降幅约29.5%；

——滨海之窗115平3房，东南向，去年1月成交价2300万左右，最近同户型没有成交，目前有2套在售，学位没用过，挂盘价在1800-1850万左右，降幅约在19.6%-21.7%之间。

——观海台83平2房，东向，2020年12月成交价1590万左右，最近同户型没有成交，目前有1套在售，学位用到初一，挂盘价约1420万，降幅约10.7%；

总的来说，

“海德三宝”这三个小区的降幅一般在10.7-29.5%左右，以漾日湾畔为例，与去年最高点相比该房源价值如今缩水约620万元，业主心态松动痕迹明显！

从小区成交量的情况来看，也同样好不到哪里去。

据我们统计，漾日湾畔相比2020年8月、去年1月平均每个月成交5、6套的盛况，去年下半年6个月仅仅成交了个位数，反差巨大，另外两个小区也出现了同样的情况，下半年成交量仍处于近一年来相对低位水平。

其次，我们来看看宝安第一梯队的学区房市场情况。

从深圳各区的教育资源情况来看，宝安的名校资源相对较少，而宝安入得了家长法眼的就只有宝安中学初中部了，一些划分到宝安中学的小区，自然会比较受家长们的喜爱。

尤其是勤城达22世纪、中洲华府、中粮天悦壹号、华联城市全景这四个次新小区，其凭着楼龄新、配套好、居住舒适度高，吸引了不少购房者的追捧，过去小区房价涨幅明显。

只可惜，随着深圳学区房制度陆续刷新，宝中学区房也迎来了当头一棒！

宝安第一梯队的学区房——“宝中四小龙”，个别小区降幅超20%。

——中洲华府一期49平2房，东南向，去年3月成交价778万左右，目前1套在售，挂盘价约600万，降幅约22.9%，小区最近半年成交1套；

——勤诚达22世纪一期89平3房，南向，去年3月成交价1415万左右，今年1月份一套同户型的成交价约1270万，降幅约10.2%；

——中粮天悦壹号89平3房，东北向，去年3月成交价1310万左右，目前2套在售，挂盘价约1230万，降幅约6.1%，小区最近半年没有成交；

——华联城市全景89平3房，东南向，去年1月成交价1370万左右，目前2套在售，挂盘价约1400-1560万，不降反涨，业主心态稳得很，小区最近半年没有成交。

综合来看，在以上四个次新改善盘中，除了中洲华府和勤诚达的跌幅比较明显以外，其他小区目前基本上还是站得比较稳的，并没有像外界说的跌得那么厉害，但从成交量的情况可以看出，大部分的买家仍在观望中。

今年，深圳学区房利空消息频出，很多朋友都对深圳学区房未来趋势表示担忧，那么，深圳的学区房就真的不能买了吗？

答案显然不是。

——如果你家孩子要上学，对优质的教育资源有追求，该买的还得买。

为什么这么说？主要有三个原因。

1、大学区、教育均衡化是未来深圳的大趋势，但从目前的情况来看优质的学区房依然会是非常紧缺的资源。

在未来的一段较长的时间内，小改小动在所难免，但很难有大的变动，有需要就上吧，别想着多等几年赌政策，再说了，等到政策明牌的时候，你的孩子都错过了入学黄金期了。

2、深圳是积分入学制

深圳入学的政策基础是积分制，也就是积分优先，而非摇号优先，电脑摇号只是在积分制基础不动的情况下，作为辅助的调整政策，积分更多的家庭自然更有入学优势。

更何况，如果深圳不能像北京模式那样执行电脑随机派位，那么这个政策对于深圳学区房的影响力将非常有限。

3、品质第一、学位第二

现在很多家长在关注名校小区的时候，他们首要考虑因素往往不是学位，而是住家舒适度以及楼盘的价值本身。

学位优势倒像是锦上添花，除开了学位需求，本着居住需要，如果觉得合适的他们还是会买的。

所以，

如果你真的有买学区房的需要，建议秉承着房子品质第一、学位第二的原则去买！

挑选成绩已经稳定的学区房房源，避开那些还没落实，不确定性很强的“伪学区房”。

毕竟，如今打着“好学区”的学区房有很多，这些所谓的学区房说白了就是个击鼓传花的游戏，一旦招生或教育政策发生变化？结果可想而知。

在毫无征兆之下，深圳学区房又迎来了一记重锤，现在深圳的家长们都不买学区房了吗？对此你怎么看？

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