光远看经济(马光远：房价一直在上涨吗？)

《不一样的经济和投资趋势课》今天上线第11讲《判断房价高低最重要的指标不是你的收入，而是央行发烫的印钞机》。

研究房地产这么多年，在房价趋势问题上，对大家最有误导的观点有两个：一是房价会永远上涨，比如有人说，京沪永远涨；二是认为房价太高了，每年都预测房价要崩盘。

其实这两个观点都很害人，也极其不专业，但极具迷惑性。从中国房地产20多年的周期看，中国的房价在过去20年的周期中并非一直上涨，而是有自己的短周期，而且短周期非常明显。

从研究房地产开始，我是一个坚持研究房地产的短周期的人。过去20多年，房价并非一直上涨，而是经历了几波下跌，甚至有大跌。以一些人号称的永远不会下跌的一线城市为例：

• 第一次大跌是2008年全球金融危机爆发前后，中国的房价整体下跌幅度超过了30%，北京当时的房价下跌幅度甚至达到了40%（当然，你在官方的统计数据中并没有看到这个数据）；
• 第二次下跌，2014年，2014年3月杭州房价下跌，引发了全国性房价的调整，2014年全国房价调整的真实幅度在20%，当时杭州房价跌成了狗，北京房价调整至少在20%，可惜很多人在后来反弹之后根本没有想起来；
• 第三次下跌，2017年以来，北京上海的房价调整，真实调整幅度至少在15%。很多卖房的人对此有深刻的感受。当然不用说一些不负责任的人忽悠一些人去买的环京的房子了，至少被腰斩。在2017年买入北京房子的，至少被套了3年，并经历了15%到20%的下跌。

这是事实。所以房价不是一直上涨的，包括一线城市。包括去年暴涨的深圳。大体的走势是半年暴涨，然后两年不动。自己观察，这个结论是容易看出来的。

至于那些每年预测房地产要崩盘的观点，其依据在于根据房价收入比、租售比等得出结论，是房价太高了。事实上，由于我们房价统计的粗糙，一个城市的真实房价究竟如何，平均房价究竟如何，房价中位数究竟如何，都缺乏准确的数据，所谓的房价收入比和租售比完全不准确。

另外，说个扎心的话，房价不是拿普通人的收入来衡量，而是拿有支付能力的人的收入衡量的。衡量房价高低至少不是按照你的收入，而是按照市场上的钱来衡量的。为什么一线城市的好房子阶段性的会上涨，因为钱比好房子多。

我在2016年提出了一个判断房价趋势的逻辑，三句话：房价短期看政策，中期看城镇化，长期看人口（后来某人在2017年提出了相似但和我不同的这套逻辑到处吹嘘）。

短期看政策，就是我认为政府的房地产政策是有效的，不管是刺激房价还是打压房价，都有用。特别是每一次刺激，不管是金融政策，还是其他政策，都管用。比如2015年的去库存，2017年的货币化棚改，是导致那一轮房价上涨的重要原因。

中期看城镇化，就是中国的房地产为什么不会崩盘，因为城镇化没有结束，真实需求还在。

长期看人口，随着生育率的急速下降，中国房地产长期看难逃日本房地产崩盘的覆辙。

房价未来10年怎么走？决定因素是什么？还能不能投资房子？这些问题，都在我们这节课中有答案。加入我们的课程吧。

目前课堂的学员，加上单课参与的人数，已经超过了5500人。

订购指南：关注【光远看经济】，点击【专栏】，即可以加入我们的大课堂。