募投管退(REITs可以助力保交房，募投管退的核心在“退”「博鳌论房」)

梁宝欣 摄

本报记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 广州报道

有人认为现在正是资产价格低的时候，是出手的好时机。但是也有人认为困难重重，“募”有难度，“投”很犹豫，“管”颇棘手，“退”充满了挑战。在这样的环境中怎么去解决？怎么走出一条新路？怎么让投资取得更好的回报和效果？

8月10日，多位专家、业内人士共聚由观点机构主办、华夏时报等联合主办的2023博鳌房地产论坛，探讨上述问题。与会人士认为，如果把REITs市场打开，有一些资金回到开发商的手里，可以去帮助他们保交房。

REITs可以助力保交房

光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞指出，过去这几年REITs推出比较慢，而这可能是监管层有考虑：REITs给了开发商一个套现的机会，开发商可能把商业的资产套现了之后继续拿地，然后继续标高地价。

“现在这个考虑倒过来了。现在保交房的资金从哪儿来，如果是把REITs的市场打开，有一些资金回到开发商的手里，去帮助他们保交房，这是很有意义的一件事。”陈宏飞表示。

同时，陈宏飞还指出，经过了2021年这个周期，也不用担心开发商将出手商业的（资金）套现继续用来拿地，他们可能更多会去降杠杆，还银行的钱。

值得注意的是，陈宏飞特别强调，现在这个时间点，研究资产的价格不是最重要的。重要的是整个行业的进出，以及怎么能够回到比较活跃的交易状态。

“从募投管退来说，现在核心的问题还是在退，现在去募资，投资人也会问怎么退。”陈宏飞说道。

对此，中城投资的董事、总裁应华也持相同的观点。应华认为，募投管退其实都很重要，环环相扣，但是在这段时间里，退真的是非常难。此外，评一个资产投资的时候，要把它内在的价值估算清楚，投的时候要冷静，算的要谨慎再谨慎。

据应华介绍，特殊机会的资产不仅仅指出了风险的资产，同时也有一些特殊机会存在于标准化、常态化的资产。对于特殊机会的资产，应华指出，首先要管好自己的资产，让它不会变成别人的特殊机会资产。其次，如果再去收一个特殊资产，要更加谨慎地出发。收这样的资产，不希望再成为第二家特殊的机会资产。

同时，应华也通过光大安石的例子，给出了相关的投资建议。“首先要谨慎，第二是不熟的不要做。比如说光大安石对商业资产，其它的机构对物流资产做得比较熟，就在自己熟悉的领域去精耕细作，不要轻易跨行业，这是非常冒险的。”

“有些钱是不该你赚的，你是不能赚的。最后一点就是要有责任心，不要落井下石。”应华补充说道。

中国商业迎来了最好的时候

中信资本高级董事总经理、房地产部管理合伙人及联席主管朱瑞生认为，中国未来还是充满了机会，同时也要认识到这个市场波动带来的挑战。

“目前我们的市场是在一个比较大的宽幅波动情况下，这才是市场正常情况。我们不要把它作为非常不正常的现象来看。”朱瑞生说。

值得注意的是，朱瑞生认为，中国商业现在迎来了一个最好的时候。

“我们知道在过往房地产黄金20年，中国的商业以令人吃惊的速度在供给上不停增加。未来这种新增供应不会再有了，包括现在在建但还没开业的很多商场，可能由于各种原因暂时停滞。我们的微观环境在发生巨大的变化，现在到了拐点，交给我们的是一个慢慢出清和竞争不那么激烈的市场。”朱瑞生表示。

朱瑞生指出，现在越来越多的存量改造，也印证了“我们现在面临一个比较好的环境”。

同时，领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群也指出，中国内地的REITs仍然有非常强大的发展潜力。“我们觉得将来应该有机会放开，把投资的类别扩大到购物中心、写字楼、酒店，以及养老院等物业上面。”竺海群说。

此外，应华也表示，REITs大家都非常看好。从技术层面来看，国内的资管机构已经完全做好了准备，现在就希望政策层面有点“东风”。“假如说市场、政策层面都配合的话，我想这一块的市场应该是非常好的。”应华说。

应看到投资机遇

目前，境内外资本市场多重因素叠加，包括境外通胀高企、加息频繁，与会人士认为，这能给一些关注房地产市场的私募基金管理公司带来一些机遇。

据基汇资本董事总经理邵律介绍，这方面的机遇主要在两个方面。一是，目前中国的经济体量还是很大的，整体的增速依然非常乐观。考虑到目前整个中国的经济体量，这个市场里仍然充满机遇。二是，中国的金融环境、利率还是非常平稳的，目前看不到会有非常快速的加息通道。如果不再进一步降息，算是给大家一个还算比较友好的融资渠道。

邵律还提到，在中国，现在整个融资是借助于银行一些比较好的金融产品，比如说绿色贷款。

“我们都在自己的项目上投入大量资金做改造，使得自己的项目能够做到ESG方面的合规，从而能够获得绿色贷款，这种贷款的利率非常低。在这种情况下，我们预计的期间收益可以上升到4.5%甚至更高。而物流、数据中心、产业园区这些项目，收益率可能更高。”邵律说道。

此外，邵律还透露，“目前看来，我们的期间收益已经有机会取得一个正向的剪刀差，如果中国能够持续5%的年均增长，再加上个别行业会享受一个更高的增长，其实我们可以看到整个投资期间和期末加起来的收益还是非常可观的。”