永威上和院(北龙湖最惨法拍房：买来两年，亏了1000万)

FANGDONG

在郑州买房，万万要牢记两点：

第一，“房住不炒”，这是中央的最高指示，谁不服谁趴下！

第二，泥石流袭来之时，无论你是姚明还是潘长江，都得赶紧上岸！

两年来，“法拍房”成为房地产行业的热词。我们肯定有那么几个熟人，房子被挂到法院的执行系统上。

这个没必要过度解读，因为房产沉淀了中国居民七成以上的财富，极具金融属性。

而高风险，本就是金融的基因。

一个城市法拍房越来越多，并不一定意味着城市在下行。更多则是提醒我们：

迷信“富贵险中求”的人，正在付出与他们认知能力匹配的代价。

最近，北龙湖业主圈盛传的一个故事，就淋漓尽致地展示了这个残酷的真相。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：慕容晏 美编：小樱 校对：大豆

01

一楼带院：豪宅中的战斗机

近十年来，在北龙湖有套房，已是中原经济区“土豪们”的人生标配。而北龙湖豪宅，又分高配和丐版。

据统计，北龙湖已建和在建的一万多套低密纯洋房中，一楼带院的房源仅有1000套左右，平均每个小区约50套。

一楼因为带花园、带两层地下室，这些房子的实际使用面积，几乎是房本面积的3倍左右。

也就是说，买了一楼建面200平米的洋房，加上两层地下室，总计使用面积在600平米左右。

按照北龙湖楼面价2.2-2.4万/平计算，通常一楼附带的50-80平米小院，价值又是150万左右。

所以北龙湖一楼带院的低密洋房，一般售价6万起步，总价在1200万以上。再加上400-600平两层地下室装修和软饰又得花去五六百万。

没有2000万购房预算，普通人是买不起北龙湖一楼带院洋房的。

长期以来，北龙湖购房圈中有一个共识：拥有一套北龙湖一楼带花园洋房，才是“土豪中的战斗机”。

土豪战斗机的身份标签，可以是藏满5吨茅台酒的储藏间，也可以是挑高十来米的私人宴会厅、健身房或堪比高端专柜的巨大衣帽间，还可以是种菜养花、颐养天年的一方湖畔小院。

这些，都让北龙湖1000余套一楼带院的花园洋房，成为几年来北龙湖房价上涨最快的房产。即使疫情三年，也始终领涨抗跌。

融创中原壹号院号称“亚洲十大超级豪宅”，更是北龙湖豪宅中的扛把子。但就有一位业主，买了该小区次楼王的一楼带院，两年就亏了1000万。

本文深度调查，为你揭开其中的秘密。

02

2500万入手

2020年8月，一土豪业主以总价将近2500万入手了融创中原壹号院11-2-102房源。该房源位于融创中原壹号院次楼王一楼，建面高达229.01平，还附带约80平米的小院。

这是该小区标准层249平米楼栋中，面积最大的一套一楼房源（大堂占去一楼部分面积），开发商交付时仅做了一楼精装。

其地下层高达6米多，业主可自行改建成两层，如果装修好，该套豪宅实际面积可以达到229x3=687平。

在寸土寸金的北龙湖，面积越大的一楼，单价越高。

所以该套次楼王房源的单价，当年售出时达到近11万/平，比该小区楼王12万/平的单价，仅低了1万/平。

这个价格在北龙湖一楼带院产品中处于什么水平？可以比较一下：

永威上和院（全毛坯10万/平）

永威上和琚（10万/平）

金茂府1-2层叠墅（10万+/平）

正商祯瑞上境一楼（9万+/平）

正弘臻一楼（9万+/平）

康桥诸子庐一楼（9.5万+/平）

很明显，融创中原壹号院这套次楼王一楼户型，精装单价11万/平，一点也不算贵。

不过层高6米多的地下室，想要装修好，布置上家具、家电，整理好院子，也相当耗钱。

参考部分永威上和院业主的案例，室内装修300万，地下室硬装600万，软装带家具得300万左右。

也就是说，融创中原壹号院11-2-102业主以2500万买了房，想要体面地入住，至少还需要投入1000万。

通常情况下，北龙湖这1000套一楼带院、带地下室的房子，购买总价仅占入住时总投入费用的1/3。

所以北龙湖一楼带院、带地下室的房子，不仅考验业主接受总房价的能力，更考验业主买房后再投入的能力。

这样的再投入，放在一般买北龙湖一楼的业主手里，很难扛得住。

融创中原壹号院一楼带院、带地下室的豪宅仅有54套，如今交付近3年时间，尚有10多套一楼未精装，其中最为重要的原因便是再投入实在太大。

03

为何被法拍？

据可靠消息，融创中原壹号院11-2-102这套房，业主以2500万买下后没多久，就遭遇了疫情的猛烈冲击，最终业主资金链断裂，房子也走上了被法拍的命运。

熟悉该业主的知情人士透露，该业主经营中犯的最大错误是“错将时代红利，当成自己赚钱的能力”。

所以疫情冲击，加上政策调整，红利消失，他便从高空重重跌落下来……

2023年8月1日，该房源以1667.96万的起拍价挂牌，最终无人报名而流拍。

首拍流拍后，法院将起拍价调整为1334.368万元，将在9月5日进行第二次拍卖。相比首拍，二轮拍卖的总价已下调了300多万。

原价2500万，为何挂拍1667万还会流拍？

该房在阿里法拍上被挂出后，在河南豪宅业主圈激起了不小争议，很多人不明白为何比原价低了800万还会流拍。

其实，流拍不冤：

1、该房屋主卧卫生间渗水。

2、后续入住需再投入近1000万，买家压力太大。

3、越是有钱，越不买破产业主的房产，担心影响运势。

03

1334万可以捡漏？

首拍1667万遭遇流拍后，这套房第二次挂牌价再次下调300多万，以1334万起拍，这让诸多关注北龙湖房源的豪客感到无比激动，近百人设置了拍卖提醒。

人们普遍认为，此次1334万的起拍价已是捡漏。

原因如下：

1、融创中原壹号院在北龙湖豪宅圈稳居前三。

2、1334万起拍，折合单价仅有5.82万/平，比该小区内6万/平的普通平层价格还要低。实际上，北龙湖一楼的价格应该是平层价格的1.6倍，也就是说该房源即便是单价10万/平也算合理。

3、5.82万/平、一楼带院带地下室，还是现房，这个价格比北龙湖大部分一楼期房还要低。

4、融创中原壹号院300多户，目前入住已过半，人气已旺。

5、该小区临近地铁4号线、8号线，4号线已通车，8号线2023年通车。

6、该小区目前划片龙腾小学，明年丰盈路中学招生，小区离俩学校仅600米左右，是标准学区房。

7、该小区业主整体实力强，圈层高端。

05

警示：土豪也得认清形势

千万豪宅被打6折法拍，留给豪客们太多警示，主要如下：

1、越是买贵的资产，越应该用自有资金，而不是负债。

2、买房不能光算首付、算总价，更应该对后期入住准备充分的预算。一般来说，豪宅的房产价格仅占入住总成本7成左右。

3、当你赚钱时，要充分认识到究竟是靠的自己能力，还是借势于时代红利。如果仅是时代红利，不要买太贵的、变现周期太长的资产。

4、越贵的房子，越需要“积善之家”去滋养。买房时，人以房为荣。入住后，房以家为贵。一个家庭走下坡路时，也是豪宅价格走下滑路之时。

5、入住豪宅的总预算，不能超过家庭总资产的50%。

6、牢记一句话：“接受豪宅的人，永远会将房子的运势排第一”。

人类的悲欢并不相通。在这套房子被法拍时，北龙湖一楼带院产品的价格依然坚挺。

产品的稀缺性和随之而来的人口老龄化，一直为这类房产注入活力。

只是，因为总价太高，豪客对一楼带院的豪宅产品，也越来越挑剔。