葡萄牙里斯本(里斯本房产的天花板显现，讲讲最近葡萄牙房市动态)

关心里斯本住宅市场的朋友可能都会发现，目前市场有了以下两个变化：

1､ 市区30万欧内的房源紧俏，20万欧以内的房产几乎没有（老破小、贫民区除外）。

2､ 外围郊区低价位房源翻倍地涨，包括Amadora, Odivelas, Algés, Almada之类的。

造成这一现象的根本原因，我们归结为“都市区刚需收入不变前提下的房市天花板现象”。

这里又有三大背景。

背景一、通货膨胀下的租金上涨。

随着巴西、美国、乌克兰、西欧等国因为各自的原因，居民选择来到里斯本生活，客观上推高了里斯本和近郊区的租金价格。造成越来越多的刚需客上车，因为相对于还贷，租房变得越来越不划算。

背景二、加息背景下的贷款预算。

本地居民收入并未明显上涨，以家庭收入3000欧元为例，可接受的每月还贷额一般不得超过1000欧。

背景三、靠近工作机会和便利生活区。

刚需买房首选一般都是里斯本及近郊区。

根据这三点，不难解释篇头的现象，里斯本市区刚需房30万欧就是天花板，30万以内的非常紧俏。如果市区找不到合适的，就会退而求其次，转向近郊区。而不是提高预算。所以，我之前常说，屌丝房在里斯本会更受欢迎，当然你们很多人看不上。

其实同样的现象也出现在波尔图，主城区房价出现天花板，而外围卫星城涨得多。再往大的格局看，似乎整个欧洲都是这个规律，比如法国巴黎出现天花板，郊区和外省大涨。归根结底还是跟通账和省钱相关。

以上说的只是大的基本面，不代表局部细节，比如世博区豪宅二居室50万欧起步一样很多人抢，这是不同的市场。

最近还有很多移友问28万移民的问题，其实我已经反反复复说了很多次了，28万内陆地区的定位就是人口密度、经济密度低的所谓穷地区，这些地区没有刚需，也很少有游客。现状就是房产流动性差、不好租、不好卖。如果只是为了移民，或找个地方养老，那没问题。

还有人问圣塔伦怎么样？科因布拉怎么样？埃武拉怎么样？……我没有办法一个个回复你们。

举个例子吧，阿尔加维西南角有个地方叫Vila do Bispo比什普镇。如果你们单看地图，很好啊，临海，又是阿尔加维，还可以办28万欧移民。

可实际上，这里的房产画风是这样的。

兄弟姐妹们，试问问你们买来干嘛？

阿尔加维很好没错，但阿尔加维是个省啊。如果Algarve核心区是广深，外围这些符合28万移民条件的地区就是韶关、河源、茂名的乡村！

刚写到这里，有个客人打电话问我里斯本买不了，能不能买海岛。马德拉、亚速尔都很漂亮，我们也喜欢偶尔去旅行，但房产适不适合买？

这里引入另一个名词叫“移民幻想综合症”，就是很多人在移民前会幻想去一个自己脑海中的地方生活，但奔现后会被打入现实。

简单点说，房住不炒在欧洲是基本国策。如果自己过来住，当然自由选择自己喜欢的地区，那么自住房属于净资产。

如果只是投资，偏远地区和海岛是绝对的负资产。

房产，一旦超过所有者的控制范围，便会变得毫无价值。

葡萄牙哪些城市值得投资，其实葡萄牙政府早就帮你们画好了呀。

上图中蓝色值得投资，红色和黄色不值得。