筑华年(北京买房，请尽量不要买垃圾户型)

根据过去几年对北京二手房的观察，我一直有一个观点，从升值角度讲在北京买房，户型不太重要。之所以会有这种想法，主要是看到一些小区，因为有地段、交通和配套的优势，即使户型一般，但是过去几年的涨幅仍然能跟上甚至跑赢大盘，表现很不错。

但以后这种想法要改变一下了，想告诉大家，以后买房尽量不要买一些垃圾户型。

​先说一下什么是差的户型，概括几个特点：户型不方正，利用率低，朝向不好，采光不好，格局不合理。

​举几个例子：

次卧和客厅都是北向

次卧和厨房几乎采不到光

之所以这么说主要有3个原因。

​1、次新小区的稀缺性在减弱

​北京这两年新拍的地块，虽然有些位置不太好，但是某些新盘，因为品质和户型好，叠加价格优势，卖的还不错。而有的盘，虽然位置不错，但产品做的比较差，销售情况却不尽如人意。从新房的销售来看，在配套没有明显差异的情况下，很多人把票投给了远一点的距离，高一点的品质。

​其实户型的好坏大家都知道，之前某些小区的刀把户型之所以被选择，一个重要原因是小区在板块内属于次新商品房，小区的品质在板块内是有稀缺性的。再有一个客观事实，北京的二手商品房小区，两居的户型整体都不算好，但这种情况以后会改观很多。

​后续随着新盘越来越多，户型和品质更好，一些二手品质小区在板块内不再有稀缺性的优势。加上年轻人对居住舒适度要求越来越高，这会造成垃圾户型在市场中的竞争力减弱。

​2、有的户型已经被淘汰了

以刀把户型为例

北京二手市场的次新商品房小区，两居的户型，主要有全南和刀把户型两种。南北通透的两居肯定是最优选择，主要来说说全南和刀把的，这两个户型也是各有优劣。

​刀把的户型优点是南北通透，缺点是客厅朝北，只有一个主卧朝南。全南的户型缺点是不通透，优点是能保证客厅和主卧朝南。大家都倾向于选择主要活动空间朝南的户型，所以朝南的房子也要比朝北的贵很多。

​另外全南的户型有个劣势就是次卧采光很差，不过这个看小区，好点的全南户型次卧没有遮挡，而有的因为次卧是凹进去的，遮挡会比较严重。

​之前很多人还会拿这两种户型做比较，因为有的板块的二手次新小区，只有这两种户型可选。而且之前这两种户型的总价是差不多的。

​但是随着时间和市场变化，现在趋势又发生了一些改变。全南户型的价格高于刀把，体现在两点，同一个小区的两居，全南户型的价格已经明显高于刀把户型。同一个板块，品质和配套相差无几的次新小区，全南两居近两年的涨幅要比刀把高接近10％。

​不仅如此，还有很重要的一点是全南户型的流通性要好于刀把，全南两居更好卖一些。新建的楼盘中，刀把户型已经不见了，而全南的户型还有。从新盘的发展来看，实际上刀把户型已经被淘汰了。

3、好户型和差户型的价格差距更大

​​最近对比一些二手房小区的成交价，也发现同一个小区，不同户型的价格差异挺大，好户型虽然面积大，但单价却要比差的户型高很多。

从升值上来看，差户型的升值也要比好的户型弱很多。有的小区本身升值偏弱，好的户型还能涨一点，而差的户型即便面积比较小基本就没涨价。由此可见，差户型也越来越不受人们青睐。

​结语

​有的人可能会觉得我这个观点有点极端，所以用了“尽量”这个词。如果是学区房还好，毕竟有学区优势，很多人为了学区，还是会选择一些差一点的户型。但对于刚需自住或者追求房子的保值升值来说，尽量不要选择垃圾户型。

买房前，先看点评。统计一下已写的小区：

回龙观：金域华府、国风美唐、公园悦府、领秀慧谷、紫金新干线、融泽嘉园、新龙城、万润家园、流星花园、首开智慧社、龙泽苑、北京人家、龙腾苑、龙博苑、北店嘉园、冠庭园、龙华园、矩阵小区、云趣园

西三旗：富力桃园、旗胜家园

老北苑：望春园、筑华年、山水蓝维

立水桥：北京北、顶秀青溪

新北苑：华贸城、润泽悦溪、润泽公馆、世华泊郡、天润福熙大道、中铁建花语城和国际城

清河：橡树湾、上林溪、莱圳家园

西北旺：中海枫涟山庄

西二旗：领秀新硅谷

持续更新中……

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