凯德锦绣(北京楼市：局部区域房价回暖,持币者该如何抉择？)

2023-04-25 富美财经浏览量：次

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，你好！很幸运能看到您分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀的健翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购买一套房子落户，今年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。

关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋国际”的176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？

二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，感觉经济发展和人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，比如考虑买一套望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感谢！

A:回答:您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于西海名校溢价比较高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，可以参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，阳春光大或者沿着河那一排，需要压缩面积了，这些盘学区风险相对较低，新起点如果取消学区下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。

2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2023楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超级笋的情况下才入，祝顺利！

Q:提问:您好，最近看到疫情后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复

A:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换

四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，

准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2023楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！

Q:提问:房总好！首套预算首付150W左右，最近考虑是否要在北京买房。单人目前长期外地工作，持北京工作居住证。未来2年后计划返京，目前不算刚需，未来有50%概率自住，主要希望跑赢通货。看了符合预算的新房是朝阳豆各庄绿城沁园、王四营保利、龙湖熙上，通州副中心金融街融御，两居能上车；二手房刚开始看关注的比较少，海淀田村附近、紫竹园附近的一居室、朝阳奥森附近预算内的房子，通州运河商务区次新房。想听听房总专业中肯的建议和指导。感谢

A:回答:您好，首先建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，08#史诗级通货膨胀,1、关于是否在京买房，答案是如果有房票，钱够，尽快上车，投资一套房产等同于持有了这种城市的股份，直接占有了这座城市的资源，随着这座城市的经济增长，会得到确定的回报,稍微了解房产的人均会认为房产长期看大概率会持续上涨;当然不排除一部分人认为楼市会下跌,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考虑末来的消费和房价水平;房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高反而是太低，尤其是北京这样的城市;楼市真正的韭菜是那些观望一直不买房的人,如果他们最终忍不住买房,必将会付出更高的价格;

2、关于位置的选择上，这个预算我更推荐你打新选通州做长线，北京城市副中心未来打向世界的一张名片,大手笔投资比较看好长期,长持5-10年150万预算买到这个地方很划算;融御也是通州比较有价值的盘,通州重点发展的是新城，新城的产业群在运河商务中心，融御的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，区域品质在整个通州属于稀缺的，融御本身素质还不错,拿一套2居也符合通州兑现之后的第一批购买特征;可以参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;关于豆各庄、王四营这个板块我不建议你做首选目标,这两个区域属于发展空白区,星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图大部分区域有过微观分析,

你买的是刚需小户型,这些位置有大批量保障房,会影响区域内商品房的价格,你想啊同是刚需购买群体,同区域内有保障性住房,比起商品房便宜不少,刚需预算本身就不多,在同一通勤距离如果有更低成本的选择,这部分盘会抢走一批商品房的购买力,未来的竞争优势不明显,其次豆各庄的底子很差，后期区域的居住品质很难提上去,商品房只有富力又一城，临京哈高速和京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限

十八里店和王四营建议你实地勘察整个区域目前的城市面貌，对于一些新区的发展最重要的是重视程度，只有重视才会给钱,望京和国贸发展了近二十年才有今天，整个朝阳的产业结构已经很明确，重点发展方向也已经确定，东南方向四环外不在范围内;买新房本身买的就是预期,这些位置未来的海拔都很低,欢乐谷商圈比这些位置都要好，但每一轮的行情都表现一般，从垡头路往南基本没有资源了;海淀田村附近、紫竹园、朝阳奥森这些板块能选的二手基本都是区域内有很大硬伤的尾盘,五年可以说是一个价,投资属性很弱,北京的楼市分化很严重,同一区域也在分化,这个预算如果想买头部盘只能打新,而打新通州相比其它位置是一个确定性稍强的区域,只是兑现时间问题,刚加入的会员建议多阅读知识星球微观类的文章,祝顺利!

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01#北京楼市的十年主流预判（2023-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

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