北京一套房多少钱(在北京买一套房，赚100万机会大吗？)

最近，在小红书刷到一条北漂买房感悟。21年4月，有位朋友买了一套望京的房。到22年11月，发现房子不小心涨了100个W，这上哪儿说理去？

结尾还给了句劝告：买房要趁早。这话总在中介朋友圈看到，恨不得最后加几个重重的感叹号！

房子该早买吗？这话对也不对，因为没加前提：“早，要多早？”。

2018-2021年，很多人在二三线城市上车，你让这些高位站岗的房东情何以堪。

即使在北京，历经2017年“317”新政，多数房产仍未恢复6年前的成交价。要是买的太早，跌掉的房价和银行利息上哪儿挣去？

但京楼这两年不都涨疯了吗？看去年11月数据，从2020年低点以来，北京二手房价格上浮了16.5%，真是涨了。

◎图为一线城市二手住宅销售价格指数（2023年11月）

但大数据只反映了宏观，看具体市场，北京是有部分住宅是涨了15%以上，但一半以上的房子都几乎没涨，甚至阴跌了。

只能说，即使在一线城市，买房也未必赚钱！

下一步，普涨难以出现，板块分化才是主旋律。要买对房，必须尽可能选到领涨区域！

过往这些年，京楼在板块价值上，早已抛弃环线理论。事实就是，南二环甚至远不如北五环。

而板块的价值，来源于强产业配套。按此逻辑，我们常以广渠路为界，其北部才是京城产业势能更强的地方。

◎图为中关村产业群

先看大海淀，这是中国科创产业的绝对高地。这些年，从北三、四环的中关村、知春路，发展到五环外的上地、西二旗。而今一路向北，以永丰为轴的北清路产业群正高歌猛进。

有了巨量产业加持，海淀的住宅购买力也是强到了没朋友。灌溉范围之大，不仅外溢到犄角旮旯的上庄镇，也同样拉动了远郊的昌平南。

这都没提到更偏远的南邵，次新盘路劲世界城主力户型也涨了15%。谁能想到，海淀码农甚至把昌平六环外也买上去了。

◎图为北京国贸CBD

再看国际朝，朝阳以望京和国贸两大CBD为核心，互联网和金融小白领丝毫不差钱，这决定了区域的下限。

像望京隔壁的太阳宫、三元桥，国贸外溢的双井、青年路，在市场起势阶段，朝阳产业区外溢的住宅基本是北京领涨的龙头。

南城并非不能买，但目前可拿出手的板块只有亦庄和丽泽商务区，总体势能弱了不止一个级别。

除了产业驱动，学区也必须是楼市上涨的重要因素，尤其在东、西、海、朝四辖区内，外加学籍独立后的亦庄，这些都是受教育因素影响，价格出现大涨幅的区域。

地段定完了，该买什么小区？答案是，哪里稀缺，买哪里。

在北京南北城，我们列举两个跑赢大盘的小区，看看有什么共性~

先问你一个问题：

在北京南城，近两年涨幅最高的小区是哪家？

很多人想不到，答案是亦庄河西的万科金域东郡。作为不通地铁的区域，房价是怎么涨上来的？

里面有个背景，受亦庄学籍独立的利好影响，从21年4月起，河西一下变成了学区房。随后一两个月，区域内在售的限竞房被快速扫空，二手房价格也往上涨了一大波。

◎图为万科金域东郡74.81㎡户型，截自贝壳找房

尤其是金域东郡，以74.81平南向两居为例，2020年的成交价还是390-400万。时至今日，优质楼层的市场价跳到了600万。

只此一波，涨幅竟高达50%，碾压北京绝大多数二手房。

作为16年的万科次新盘，产品好是第一位。配了自家的金牌物业，无论园林配套，还是建筑品质、楼道细节，都算是准豪宅设计。

其稀缺性在于，户型不大。面积段最多90平出头，总价甚至不超过750W。

对比河西带学区的竞品，除了以金茂为首的大平层，要么是没上市的限竞房，还有一众品质拉跨的老旧小。除万科金域东郡外，很难找到更好的中产价位选项，也就不容易被替代，这是暴涨的重要原因。

再说海淀西三旗的富力桃园，也是北五环的领涨小区之一。作为08-11年的电梯板楼，分ABC三个区，纯人车分流。

其中，C区还有个人工湖。社区就像是个小奥森。主力户型90平出头，这意味着成为业主的门槛并不高。

稀缺性在于，除此以外，西三旗东部普遍以老旧小区为主。附近有在建地铁13号线扩能线，结合在建的万象汇大商业，配套在逐步加强。市场竞争上，小区域内甚至都没有竞品，这样的房子同样稀缺。

房子好不好，用市场数据说话！以富力C区89平南向两居为例，20年的成交价才530万，随后两年都涨了，今天到了730万，涨幅高达38%。

以上述两个小区为例，你就想，有什么王牌特质是周边竞品没有，唯独这小区有的？要是找到，你就可以考虑看房了。

楼盘选对，就保证错不了？

好了，落实到选房。经常有人发微信咨询，大致格式是：XX小区买完能涨吗？

听到这问题，我都得摇摇头，没法回答。即使告诉你某个小区有潜力，但如果房源选错了，同样得踩坑。

◎图为某垃圾填埋场

即使同一小区，涉及不同的楼栋，都可能有采光、视野、业主圈层、物业管理的差别，这还没计入高压线、垃圾场、加油站等各类嫌恶因素，处处都埋着坑。

细化到楼层与户型，也有天壤之别。顶楼与黄金楼层，甚至价差有15%。东西向与南北向，价格也经常差了10%以上。这些细节需分情况讨论，很多人都不研究好价格，就匆忙当了接盘侠。

说到这儿，我如果简单告诉你，“某个小区有价值，买了一定涨”，请问这是人话吗？要是哪个大V这么说了，你就把他直接拉黑。

正确手法是，先了解并实勘小区的所有在售房源、物业维护等信息，尽可能做到比中介更了解这小区。

再结合市场情况，判断什么时候进场，以什么价格入手，里面涉及的因素实在太多了，买房哪有那么简单。

要是实在不知怎么买，你就尽可能挑标准户型且楼层无硬伤的高流通房，结果也不会差。这听起来像是一句废话，但却是我们看房数千套的肺腑之言。

不是说有瑕疵的房子不能碰，只是于新手而言，你最好买个踏实。

最后再次提示，别相信所谓“京沪永远涨”之类的洗脑话术，闭眼买房能升值的时代早过去了。

在北京市场，你最好先押中各价位段前20%的优质资产，再考虑有关涨幅的事情。