良渚(倒挂“抹平”，有小区二手成交破纪录跨入3万+时代的良渚新房，怎么办？)

3月份，杭州二手房成交量以破万套的成绩，打响“金三银四”第一枪。其中，二手房活跃度比较高的除了奥体、勾庄，良渚板块的表现也比较亮眼。

杭州贝壳研究院数据显示，3月杭州二手房带看量排名前列小区中，良渚板块活跃度较高，和光尘樾、未来城等知名度高的小区均位列其中。

目前，良渚二手房价格在3万+，有意思的是，再往前一个月，良渚2月底成交了2宗宅地，新建商品住宅精装限价30410-34320元/㎡，新房正式进入“3万+”时代，良渚一二手房价差进一步缩小。

“倒挂”逐渐抹平，是二手房热度突然上升的原因吗？限价上涨后，曾经“万人摇”扎堆的良渚，待售新房热度会怎样？潮新闻记者对此进行了调查分析。

有小区二手房单月成交破纪录

良渚次新房成交价3万+

记者从和光尘樾沿街底商中介门店了解到，目前良渚二手房热度较高的小区主要是和光尘樾和未来城，也是良渚最具代表性的次新小区，尤其是和光尘樾，3月份带看量比近两个月来二手市场的“流量王”幸福里还要大。

“比起去年，今年看房的客户确实多了，每天基本上有十来组客户看房，和光尘樾看房最多，一般看完和光尘樾，都会推荐客户再看看未来城二期。”良渚资深中介老郑说。

未来城

带看量也确实产生一定的成效。数据显示，3月份，和光尘樾二手房成交17套，是该小区交付来成交量最大的月份；未来城三个组团3月共成交31套，其中未来城二期产品比一期、三期好，热度最高，仅一个组团成交了12套。

价格上，和光尘樾二手房成交价基本在3.4-3.5万/㎡，未来城二期均价3.3万/㎡左右，部分低楼层房源价格甚至在3万/㎡以下。很明显，良渚二手房成交价和最新的新房限价差越来越小。

“新房限价突破和二手房卖得好其实没有必然联系，比如最近半个月看房的明显少了。但是，新房确实对二手房成交有一定影响，这种关联其实也因购房者而异。”老郑如是说，就良渚目前新房和二手房看，次新二手房的性价比高一些。

曾经“万人摇”扎堆

去年起新房热度已大幅下降

作为曾经新房摇号市场的“顶流”，良渚一度有过7次“万人摇”记录，是杭州唯一一个“万人摇”次数最多的板块。

不过，经过2021年长达一年的新房断供期后，去年开始良渚的热度便急转直下，从“万人摇”变为“百人摇”，中签率基本在60%-80%。

对于新房热度下降，良渚板块二手房中介老何认为，新盘之所以卖得比较一般，原因之一在于得房率，二手房得房率相对高一些。

“新房起步户型就在100㎡以上，得房率也只有79%，总价310万左右；同样300万出头的价格，可以买到隔壁和光尘樾89㎡二手房，相差无几的户型格局，虽然户型小，但得房率81%。”老何表示，有少量客户在经过比较后，会选择即买即住的二手房。

其实，老何口中的得房率涉及到项目容积率因素，规划的产品不同，得房率也就有所差异。

和光尘樾

当然，得房率只是良渚新房热度下降的原因之一，更多的是价格。

2020年，和光尘樾新房限价2.6万/㎡，彼时良渚二手房已达4万/㎡。到2023年有新房入市时，市场行情已急转直下，2.91万/㎡的限价不仅比和光尘樾新房高，一二手房价差也大大缩小。

同时，去年勾庄板块的新房供应量大，“绿城勾庄三子”（春知海棠苑、燕语海棠轩、月映海棠园）、“滨江勾庄双翠”（运翠轩、福翠里）、星遇光年府同期开盘，3.12万/㎡限价和良渚相差不大，性价比相对较高，对良渚新房、二手房都造成一定冲击。

记者手记

良渚3万+新房去化或有压力

产品是破局关键

其实，良渚板块是一个相对成熟的居住区，有地铁、有医院、有商业，基本的生活需求都能得到满足。

新房热度降低，其实是良渚正面临的“性价比”不断降低的窘境。尤其是新房限价突破3万/㎡以后，勾庄、三墩北，甚至是城东的九堡、城北的华丰等限价3万+板块都可以成为良渚的竞品，与这些板块相比，良渚略显弱势。

良渚限价2.91万/㎡新盘已于今年3月加推完毕，目前还有尾盘在售。对于曾经“万人摇”扎堆的板块来说，新房去化速度在目前的杭州新房市场上不算出挑。

面对去化一般、限价上涨的现状，建发和滨江&建杭今年2月在良渚拿地的两个限价3万+住宅项目，显然存在一定的去化压力。

建发良渚项目鸟瞰效果图

滨江&建杭良渚项目鸟瞰效果图

想要破局，或许只能靠产品来说话。从目前的规划来看，建发良渚项目和滨江&建杭良渚项目，规划了板块内缺位多年的洋房、叠墅产品，加上新中式的建筑风格，在市场上有一定的差异化产品竞争力。

不过，要注意到的是，勾庄今年仍然有持续大量的新房供应，限价3.12万/㎡的翠宸里有近1200套可售房源，板块后续还有大体量宅地出让；同时，建发和滨江&建杭两个项目加起来也有超1500套住宅。这些都会成为良渚新房摇号热度的不确定性因素。

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