‬房价跌回3年前

深圳二手房成交量依然没有起色。

10月，深圳二手住宅过户量为1733套，尽管这个月打破了此前的四连跌态势，但是仍在低位徘徊。

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深圳这次房价涨跌的起点是2020年。

乐有家研究中心数据显示，2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交价高点，自2021年下半年起价格逐渐波动下调，直到今年下半年，价格甚至跌回3年前。

南山，是我们深圳最具有价值高地之一，也是房价普遍较高区域，在如今惨淡的楼市，也可以当作是试金石、晴雨表。

‬昔日“网红盘”普遍下跌，业主降价大甩卖！

深圳超级“网红盘”华润城，自出生多次创造“日光”神话，掌握着楼市流量密码，优质学位+核心地段，背靠华润大品牌开发商。

可以说华润城房价的变化则是深圳楼市近年来最具有代表性的缩影。

华润城是由此前的大冲村城市更新而来，华润置地操盘，分五期开发。

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2014年7月，华润城润府1期入市，均价4.5万元/m²，开票三小时就售罄。

随着深圳的房价持续上涨，此后的几期开盘，华润城的价格也是一次比一次提高。

2015年12月，华润城2期入市，价格区间为6.2万元~8.1万元/m²，开票即售罄；

2018年6月份，华润城3期入市，这个时候，周边的二手房价已经达到12万元/m²，由于限价，3期开盘均价为8.5万元/m²，一二手倒挂严重，推出的房源一如既往迅速售罄；

2020年11月，推出润玺系列，总共1171套房源，备案均价为13.1万元/m²，单套最低门槛价为1184万元。

尽管价格不算低，但“买到就是赚了500万”的一二手价格倒挂依旧吸引近万人认筹疯抢，代持等乱象频出，开盘当天就告罄。

然而，在润玺一期推出不久后，2021年2月，深圳市二手房参考价出台，深圳楼市迅速降温，直到2021年12月再次推出润玺二期时，仅推出1024套住宅，开盘一个月后依旧剩余160多套。

面对持续低迷的市场，超级“网红盘”也无奈败下阵来。

华润城收官之作润玺二期不仅没有将“日光”的神话延续下去，如今进入二手房市场的华润城业主甚至出现了亏本甩卖的现象。

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华润城1期，一套为88.61平米的3房，高层东北向，10月初挂盘价1490万，只可惜的是市场放盘量实在是太多了，挂足2个星期无人问津。

迫于着急变现，同月24日，业主直接把价格下调到1310万，价格刚出炉就被各路中介大神的朋友圈刷爆了。

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价格下调不到3天即成交，而且成交价为1300万左右。

要知道，89平三房户型，在三年前的成交就达到1300万。

另外，华润城一期一套89平三房户型房源，在今年高点，曾以1900万左右的价格成交，而现在，该户型成交价已降至1300万，降幅约31.58%。

该片区的中介表示，总的来看，华润城的二手房价格普遍下跌了10%。

‬造其现象之本质

新政后，华润城各户型成交都有出现不同程度的降价

-- 华润城一期83平2房户型：2021年最高成交价达1620万元，如今最低报价为1240万，跌幅跌幅约为23.5%。

-- 华润城二/三期89平2房户型：2021年最高成交达1640万元，如今跌至1250万依旧无人买单，跌幅约为24%。

-- 华润城131平4房户型：2021年最高成交达到2380万元，近期成交的一套为2100万，跌幅约为12%。

--华润城190平4房：从年初至今变化不大。

虽然华润城出现超低价，事实上，业主们的心态和报价也没有因这套房源的成交变化太多。

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就华润城来看，面积越小的房子，降价幅度越大。

由于现在市场上很多急售的房子中，刚满三年的占比较多，2019年以后，房子价格较高，导致业主的贷款金额也很高，供楼“鸭梨山大”。

同理，面积越大的房子，降价就越少，深圳湾、华侨城等豪宅区域也是一样的道理。

当时买大房子的业主，实力相对比较雄厚，这批人大多数之前都享受过房产快速上涨赚钱的快感，不管楼市如何变化，这批业主基本都是坚定的“看多者”。

尽管把房子拿去做“转贷”，也不愿意低价抛售房子。

当然，大户型降价较少也是与市场供应总套数有关。

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