2023年即将走向尾声，但上海的购房者并不知道，在今年四月初安静居家突然来临的那两个月，上海楼市有多慌张！

因为上海一度面临无房可卖的窘境！

在2023年3月底，上海的新房存量仅有约3.72万套，包括那些三年五年十年八年都卖不掉的楼盘！

这就导致了当时的买房人想要买房，要么转向二手房市场，要么只能在极其有限的几个新盘中去争抢。

所以，知道后续楼市供应量，也是蛮重要的，就像农民如果知道几天后下雨，就不用忙着浇地了。购房者知道明年的新房供应量，供应在哪些个片区，就不用着急着现在去抢新房，等一等，或许还有更好的。

拆解：上海新房历年存量

预测新房供应主要与三个因素相关：前一年的宅地供应量，新房存量，新房销量。

新房存量多的年份，可能供应就会少，为的是去库存。

把历年新房存量提取出来（见下图），可以看出，2021年底本来是存量新房最少的一年！

本来相关机构是想着趁2021年行情好，多去一下库存的，没想到玩大了，直接把库存去的市场上没多少新房了！

2023年开年一批次刚回第一波血，一个多月，马上就卖的差不多了，然后就赶上了静默居家！

正常来说，商品房库存量在11-12个月之间都是较为合理的。而上海今年的四月初，就是属于青黄不接的时候，一方面市场上的新房库存量满打满算只能卖四个月的， 并且其中有相当的存量属于无人问津的陈年老盘！

于是才有了6月份之后的开闸，每月放一批次新房！

直到今年十二月份，新房存量到了4.9万套的水平，才终于可以缓口气！

当然，上海目前的新房存量4.9万套虽不算多，但也还算合理，也因此，对于新房存量对于2023年新房供应的干预可以暂时忽略。

另一方面，如果明年新房销量大幅下滑或者上升，也会影响新房销量稳定，但在今年的政策环境下，明年新房销量预计稳中有升。因此，新房销量对于2023年新房供应的影响，我们也暂时忽略。

那明年上海新房还有多少供应？都在哪些地方呢？

2023年上海新房供应有多少？

在预估2023年的新房供应量时，我们可以先看下前几年上海新房住宅的供应量。从商品房、配套商品房、动迁房的住宅总量上来看，2015年是巅峰，总套数19.62万套，总面积超过了两千万㎡，2017年是低谷，总面积仅约1095万㎡。

近两年的住宅供应量则比较平和，配套商品房几乎没有，而动迁房数量也逐渐少起来，而是以商品住宅为主。2023年商品住宅超过了十万套，总面积达到1136.7万㎡！

2023年的新房供应量会有多少？

如果从商品住宅供应趋势上看，应该在8-10万套之间。

如果从明年楼市的火热程度推断，更应该加大供应，保障购房需求。

或许不会有这么多。

还记得十四五上海住房发展规划么？

其中提到：

“十四五”时期，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套”

而如今，仅2021年和2023年，新增商品住房就已经达到了约1937.6万㎡，占据了近一半的份额。

后续的2023-2025年，相应收紧上海商品房供应，也不是不可能。

如果从十四五规划倒推，2023年上海商品住宅供应在7万套左右更为妥帖。

但更准确的则是2023年的宅地供应，对于房企来讲，土地买下来了，就要在规定时间内进行建设，也要尽早销售保证回款和收益。

而从拍地到上市销售，往往是一年的时间。

观察2023年上海土拍数据，2023年涉宅地块成交建筑面积一共是1089.7万㎡，其中纯宅地建筑面积789.1万平米，商住、住办、商住办地块建筑面积是300.6万平米，其中包含住宅建筑面积约194.1万㎡。概算下来，2023年成交土地中，可建设住宅用地大约是983.2万㎡左右。可建设住宅约9万套！

即便去掉2023年拿地，2023年已开盘的约92.5万㎡住宅，依然有890.7万㎡宅地可用，参照2023年新增商品房套均面积110.79㎡计算，可以建设约8.04万套住宅左右。

但由于部分房企在2020年和2021年拿地尚未开盘，更有部分房企会在2023年拿地，2023年开盘。2023年实际新房供应应该比8万套略高。

综上，2023年上海新房供应应在8-9万套住宅，建筑面积在800-900万㎡。

2023年上海新房供应环线分布

接下来，我们重点分析2023年成交的宅地在2023年供应入市情况，从环线和区域维度看看会有哪些特征。

从不同环线上看，2023年，内环内新房供应量约为50万㎡，供应套数约为4500套左右，占比仅约5.6%。其中包括静安中兴社区的四个项目，普陀中山北路两个项目，杨浦江浦社区2个项目，以及静安天目社区一个项目。其中尤以华发竞得的静安区中兴社区C070202单元321-01、322-09地块体量为最大，可建住宅面积超十万㎡，房地联动价11.9万元/㎡。

内中环间新房供应量约为31.6万㎡，供应套数约2900套左右；占比仅约3.5%。其中包括普陀长风和桃浦两个项目，以及徐汇龙华和斜土路两个项目，还有闵行七宝项目。

中外环间新房供应量约为100.9万㎡，供应套数约9100套左右；占比约11.3%。其中重点项目包括青浦徐泾、浦东周浦、浦东杨思、闵行梅陇以及普陀桃浦的三块地。

外郊环间新房供应量约为456.8万㎡，供应套数约4.1万套左右；郊环外新房供应量约为255.5万㎡，供应套数约为2.3万套。

2023年上海新房供应区域分布

从区域上看，不同区域的新增商品住宅供应也有差别，供应量最大的自然是浦东，占比约31.4%，供应量达279.3万㎡（其中临港占约157万㎡）；其后分别是嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤，供应量分别约114.3万㎡、92.5万㎡、73.2万㎡、68.7万㎡、62.5万㎡。

五大新城，依然是新增商品房供应的集中地！

2023年主市区的新房供应，则主要集中在普陀、静安、徐汇、杨浦。普陀和静安供应量分别达到了约46.4万㎡和26.1万㎡，杨浦和徐汇也约有19.7万㎡和18.6万㎡。

崇明和长宁则是供应量最少的两个区，分别只有约5万㎡和约2.8万㎡！

2023年即将到来，随着8-9万套商品房新房的入市，又将为上海购房者提供丰盛的买房盛宴！

对于想在中心城区置业的朋友，中心城区也有超过100万㎡的供应量。虽然不少，也并不算多，要提前选定，多多观察，计算下产品的总价和自己的财力以及算下合理的积分，找到合适自己的楼盘和户型！

而刚需置业，在宝山或者五大新城中的青浦嘉定松江应该没错，它们依旧是商品房新房供应的大户区域，而多中心化已越来越明显成为上海城市发展趋势，后续配套也会越来越完善！

而这些新房也都早早的设定好了房地联动价，也奠定了上海楼市稳定的主基调！相信明年上海楼市会更稳定，更健康！