差饷(底层逻辑生变，这5种房子最麻烦)

作者：刘晓博

2021年中国经济和社会发展的“底层逻辑”，发生了重大变化。

以前，国家更追求效率，强调“让一部分人、一部分地区先富起来”，重点是“做大蛋糕”；最近几年，特别是从今年开始更追求公平，全面推进“共同富裕”，重点在“分好蛋糕”。

所谓昨天我在专栏里说：“针对富人的消费税会提高，房地产税早晚会出台，遗产税也不会缺席。”

前几天，中共中央、国务院印发了《法治政府建设实施纲要（2021－2025年）》，里面提到未来5年多项重大立法的时候，没有提及房地产税。

到了昨天晚上，全国人大官网发布了“国务院关于今年以来预算执行情况的报告”，再次提及了房地产税立法：

健全地方税、直接税体系，研究后移部分品目消费税征收环节改革并稳步下划地方方案，积极稳妥推进房地产税立法和改革……，推动国有土地使用权出让收入等非税收入统一划转税务部门征收。

那么：十四五期间，房地产税到底会推进到什么程度？随着房地产税、遗产税的出台，哪些房子会比较麻烦？

房地产税立法，不仅仅是增加一个持有环节的税种而已，而是涉及到土地、房屋的税收体系的全面重构。

这些税费总和，可能占到地方政府全部收入的40%（个别城市甚至达到60%），所以这项改革意义重大，国家会非常慎重。

十四五期间（2021-2025）完成房地产税立法，可能性不大。一项重大立法从开始到完成，至少要三次审议（三读）。尤其是分歧比较大的重大立法，推进会比较审慎。

当前正处于减税周期，9月1日很多省市房地产契税的税率将下调（一般是从4%或者5%下调到3%）。再加上经济下行压力加大，因此短期内不会全面推进房地产税立法。

而且这项立法非常复杂，涉及到各种产权的房子，各个利益群体，先搞试点是大概率的。

如果不出意外，房地产税征收试点可能会在2023年启动。

2011年，中国曾选了两个城市搞房产税试点，一个是上海，一个是重庆。

房产税（注意，不是房地产税）是一个老税种，国家一直在征收，只是对个人购买房屋免征，所以很多人不知道。上海和重庆的房产税试点，就是依据1986年通过的“中华人民共和国房产税暂行条例”推出的。

上海和重庆的试点，先天具有3大短板：

第一，没有做到一视同仁。上海主要针对新购买的房屋征税，重庆主要针对豪宅征税。也就是说，有些人即便拥有多套住房，但如果购买的比较早，也未必缴纳房地产税。

第二，房产税的税基是交易价。如果你的房子一直没有买卖，那么需要交的税其实是不变的，在通胀的作用下越来越轻松，而政府的实际收入会减少。

比如你和对门的邻居，一样的户型和面积。你是10年前买的，总价200万；他是今年买的，总价800万。假设都需要交房产税，那么恭喜你，你的税是他的四分之一。这合理吗？当然不合理。但老版的“房产税”，就是没有考虑到房屋升值的问题。

第三，只针对商品房征税，未对小产权房、违法建筑等征税。

在某些城市，尤其是中小城市，小产权房、违法建筑的体量比较大，如果遗漏这些房屋，事实上造成了“越是合法纳税的人，越要多缴税；越是能避税的人，越不用缴税”。

但如果针对小产权房和违法建筑征税，事实上等于给这些房屋办理了“登记”，在某种程度上承认了其产权。

总之，重庆、上海的试点有很多先天不足，这是时代造成的。这两个试点可以给未来的房地产税立法提供的经验，非常有限。所以需要新一轮房地产税试点。

一般认为，新一轮试点的“必选城市”，是深圳。至于是否还会纳入上海（升级为新试点）、北京，有待观察。

我的建议是：房地产税试点不是“惩罚措施”，而是为立法积累经验。所以，试点最好能选多个城市：2到3个一线城市，3个左右的二线城市，3个左右的三线城市（普通地级市），3个左右的四线城市（普通县城），3个左右的五六线城市（普通乡镇 ）。每个类型的城市里，人口增加的、基本不变的、流失的，各选一个。

房地产税最大的悬念是：未来的税率是多少，免征面积是多少，会有累进制、惩罚性的房地产税率吗？

很多书呆子看到美国的房产税率是1%到2.5%，认为中国也应该搞这种税率。殊不知，这种税率是可以“要人命”的。中国的房价已经包含了数十年土地价格，税上加税，税率必须要低，要让老百姓负担得起。否则，就谈不到什么扩大内需、全面3孩了，1套房子就可以把大家玩残了。

所以，未来的税率低于3‰是比较合适的。人均免征面积，上海和重庆目前基本上都是60平方米，这也比较合理的。

“累进制、惩罚性”的房地产税率，可能会出现在住房矛盾比较尖锐的大城市，其目的是迫使占有太多房子的家庭，把房子“吐出来”。但有必要这样做的城市，其实不多。

我们不妨看看香港，香港就没有累进制、惩罚性的房地产税。对于拥有上千套房子的业主（一般是大企业），港府甚至给予减税。

至于普通香港人负担的房地产税（包括差饷、地租、物业税），一般相当于房子的管理费。在美国，家庭平均负担的房地产税，跟每年的水电费加起来差不多。

我一直认为，真正有条件征收实质性房地产税的城市都不多，很多城市只能象征性征收，收益不会太丰厚。

原因很简单，多数中小城市人口竞争力偏弱，但房子越来越多。如果征税比较严厉，大家就会用脚投票，去东部沿海地区谋生。中西部很多小城市会因为征收房地产税而陷入“死亡螺旋”，一步步走向衰退。

而长远看，人口锐减的城市可能会跟周边城市合并。你觉得一个地方的政府，会通过征收房地产税，把自己的市或者县“搞没有了”吗？

最后说一下，房地产税到来之后，最麻烦的几类房子。

第一，人口流失的、级别较低的城市的房子。尤其是其中地段差、配套不完善的房子。

人口流失的城市本来就比较麻烦，由于缺少人口增量、发展机遇，城市会长期停滞，导致年轻人外出谋生。有没有房地产税，其不动产都价值不高，而且很难脱手。房地产税开征之后，即便只是征收很低的税率，也有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。

第二，利用率不高的“第二居所”、“第三居所”，比如景区的房子、海边的房子、远郊的别墅等。

这些房子如果砸在手里，自己很少去住，也租不出去，一旦每年要缴纳房地产税，那心理压力是非常大的，想卖的时候是很难找到接盘侠的。

第三，大城市超高总价的豪宅。

在共同富裕、低碳、保护耕地的逻辑下，超高总价的豪宅是房地产税调控的重点。

这类房子一般占地面积较大，容积率很低。在北上深，要么是核心区景观好的豪华公寓，要么是豪华住宅，或者花园巨大的独栋别墅。比如深圳湾壹号的公寓，上海汤臣一品或者苏河湾的大户型住宅。

这些房子动辄要1到2个亿。假设按照总价1亿计算，即便是按3‰的实际税率计算，每年也需要缴纳30万元人民币的税；如果总价2亿元，每年房地产税则是60万元 。一旦有累进制、惩罚性的税率，需要支付的房地产税会更高。

或许有会说，别替富人担心，他们买得起1-2亿的房子，那点税不算什么。但越是豪宅小区，房屋被司法查封的比例越高，因为企业缺少流动资金而卖掉豪宅的比比皆是。等卖的时候他们会惊讶地发现，超高价买来的房子，其实升值有限。

原因很简单，“地标盘”大概率是跑输整个市场的，因为你购入的时候相当一部分购房款是为“虚荣心”买单。这类房子已经透支了未来的涨价空间。

中国的高价楼盘，尚未经历过房地产的洗礼，所以未来会发生什么你真的很难预料。

第四，普通的老破大住宅或者公寓。

老破大的住宅或者公寓，本来就是跑输大盘的。开征了房地产税，将更是如此。

在老破大的类型中，配套差、管理差、户型差的高层，会衰败得更快。因为高层小区旧改的几率偏低，未来可能会沦为贫民小区。多层的老破大小区，因为有容积率提升空间，未来机会多一些。但拆除重建，也开始被限制了，不是每个多层小区都有机会“涅槃重生”。

第五，在一个大城市拥有过多的房子。

大城市住房矛盾往往比较突出，所以累进制、惩罚性的房地产税率出现在大城市几率较高。

比如你在深圳拥有多套住宅、公务公寓，未来被合并征收较高房地产税率的可能性就偏大。但如果你的部分房产分散到普通二线、或者都市圈内的三线城市，较大概率可以在某些城市享受到1套免征的待遇。

或许有人会说：将来不动产登记是联网的，你在国内所有的房产都可以被看到。

这当然不错。但房地产税征收、减免，权力主要在地方（政府、人大）手里。近邻的城市之间，有发展经济的竞争关系。比如东莞开征房地产税的时候，一定会看看佛山的情况如何，避免把东莞的企业、中产阶层赶到佛山去。珠海也会避免自己的房地产税负担，明显超过中山或者惠州。

所以，持有的房产相对分散一些，可能会是明智的。