万科欧泊(通过番禺万科欧泊的房价涨幅，分析好房子和烂房子的区别)

广州楼市刚经历了一年左右的牛市行情，从2020年6月至2021年8月31日二手房指导价出台，到目前市场冰冻期。小伙伴们有什么收获吗？在2020年上半年出手购买了自己心水的物业？或是2021年下半年获利离场？又或是在2021年下半年楼市最疯狂的时候跑步进场？

中国楼市历经2015年至2018年的长牛之后，房子是资产已经成为全民信仰。就是那个时候开始，街头小贩、菜场大妈都觉得买房子可以赚钱。

我们看看广州近十年的房价走势图，2012年-2013年房价上涨，2014年下跌，2015年国家330政策后广州楼市开始了近4年的牛市，房价从均价20016元/平方一路上涨突破2018年的32088元/平方，2019年小幅盘整，2020年-2021年刚结束完一轮新牛市行情。

2018年以前，只要你买了房子，不管好地段还是差地段，不管好房还是烂房，基本都涨了。但是最近这波楼市结构化行情，广州各个区的涨幅分化严重，相同区的不同版块分化也很严重。相信大部分人都开始明白，闭着眼睛买房都能赚钱的时代一去不返了。

中国楼市进入黑铁时代，买错了房子可能还会下跌，投资购房越来越专业化了。

我之前的文章已经给小伙伴们分析了房价的本质是什么，哪类房子涨的比较快，哪类房子滞涨甚至下跌。房子价格的波段曲线是由政府调控周期加房子本身质地组成的，因此房子价格涨跌在宏观上除了受到大环境政府调控的影响，在微观上与房子本身质地也密切相关。好房子的价格波段曲线是呈楼梯线的，即使遇到调控，它的价格也不会跌回牛市上涨前。

通过万科欧泊的房价上涨曲线，可以看出它的波段曲线呈楼梯线的样子。2015年房价从24000元/平米涨到2018年的42726元/平米，然后遇到国家调整政策干预，2018年底至2020年初属于震荡磨皮期，期间房价并未下跌，反而在蓄势中，等到国家调控政策转向，立马拉出一波上涨行情。

我们在看看增城新塘中森茗苑的房价情况，它由2015年的9305元/平米冲至2018年的最高点20425元/平米，然后陷入国家调控周期，房价开始下跌至2020年的18466元/平米，即使2021年有所回升，但是在国家政策再次打压下，房价未补涨回2018年的价格。看看它的价格波段曲线，就呈一副波浪线的样子。

增城区有不少房子同样是这种情况，2018年的房价成为了天花板。所以买房不管投资还是自住，都应该首先选择好的房子。

但是好房子就可以随心所欲的买买买吗？这里其实又要分两种情况：

如果你买房主要是为了投资，假如你买在了2018年上半年，那么2018年下半年至2019年这段时间的震荡期，就会降低你的投资效率且相应增加你持有该物业的机会成本。几百万的房产如果几年不涨价，其实就是损失。

如果你是刚需或者改善，需要使用房子的消费属性，那么在楼市震荡期买房反而是一个不错的选择。因为这时的楼市已经变成了买房市场，你可以有更多的时间挑选好货。

结论：

无论什么时候，不论你是刚需、改善或投资，我们都应该优先选择核心地段的优质房产，好房子在楼市牛市行情中涨幅最大，在楼市调控期间跌幅最小，在楼市由熊转牛期间，最先启动行情。

如果你是纯投资购房，除了需要选择优质房产，选择合适的进场购房时机也是特别重要的。