甬江(宁波红盘江与城真的适合投资吗？)

第一季度宁波终于迎来了第一个年度红盘——江与城，在如此不确定的时代，依然能创造开盘即售罄的惊人业绩，也表现出龙湖过人的操盘实力。

如此业绩的取得自然是因为认筹客户中，不乏如今市场最稀缺的“物种”——投资客。海曙在消费券结束后，成交立马打回原形，就是因为投资客最后没跟上。

所以也有不少人在问我，江与城真的适合投资吗？

怎么说呢，一般而言，除去大环境因素，还有四个要素决定了某楼盘的投资价值，分别是：

和周边房源的对比

和周边市场的对比

区域的成长性预期

楼盘自身的综合素质

我们就这四个要素一个个来分析下。

F1

和周边房源的对比

与江与城同期销售的奥克斯·悦云庭，现【宁波房产】显示的成交价是21500元/平。而江与城（颂与城）仅为20100元/平，差了1000多。

是悦云庭位置更好吗？说不上。两个楼盘都靠着江南路主干道，但江与城是TOD，有地铁，有商业（天街），综合来看地段更好，价格却更便宜，这显然让江与城获得了巨大的先天优势。

但无论江与城还是悦云庭，都还面临着另一个威胁——二手房。

小港如今的二手房表现如何？在楼盘最密集的小港老镇，价格表现并不乐观。有大把的实际成交在15000左右的二手房。

不过在稍远一些的以次新房为主的青墩板块，主力成交价约在2.2万，片区天花板漫悦湾最近一套带花园的小高层成交，单价超28000。一般挂牌价则是24000~25000。同档次楼盘则大约22000左右成交价。

所以结论是：价格有少量倒挂。

F2

与周边市场的对比

最直接的是甬江对岸的招宝山，目前次新房价格大约在26000~33000；如果算上老房，则是24000左右。似乎存在一定板块级别的倒挂。

但是小港的价格将直接被梅墟的价格制约，梅墟价格上限将决定小港最终天花板，这就和慈城的价格受制于奥体板块，都是一个道理。

梅墟目前没有新盘，最接近东环路的二手房成交价格约在24000。如果有次新房入市，比如春月江澜，价格也许能攀升到28000~32000。均胜的新盘价格如果能站上30000+，小港就有上冲些许的机会。

一个好消息是，梅墟的拆迁赔偿价格蛮高的，这可能会推动周边二手房和新房的成交价格。

所以结论是：板块有一定的价格倒挂预期。

F3

区域的成长性预期

江与城最大的预期还不是板块自身，而是板块所处的甬江科创区概念。那确实是一个令人心潮澎湃的超级概念，也与宁波的城市未来发展方向——无论是产业的还是城市空间的——高度吻合。

我相信甬江科创区一定能砸出一些火花。即使政策会随着领导班子变化。但一来，宁波的智能制造业肯定是产业核心，甬江科创区的工业基础和科研基础都很强大，能形成板块的超级价值底盘。

二来，宁波城市向东的趋势一直存在，北仑向西融合主城区的趋势也推进了十多年，梅墟之后显然就要轮到小港了。

唯一不确定的是甬江科创区的板块红利能有多少扩散到小港，因为这一科创区目前的核心还是在甬江实验室一带——即甬江北。

更可预期的还是板块自身的天街购物中心和镇中概念。

此外，其实我并不是很建议对一座新城价值的考量，要早早的落点到房地产上。房地产对新城发展来说，是果而非因，是产业和人口集聚的后续效应。如果过早把关注点集中在房产上，就有点本末倒置，有可能提前透支，也有可能竭泽而渔——价格高了，人才反而不敢来了。

所以结论是：板块红利存在，但其空间尚有不确定性。

F4

楼盘自身的综合素质

江与城主力面积在100~139平米，属于刚需中略偏上的级别。

建筑面积达45万方，住宅分成三个地块。这一体量和结构总让我想起中旅城。而这也正是我的担心所在。

中旅城一期的洋房售价约在27000~30000元/平米（可比性不大），高层约24000~26000。楼盘有奥体概念、地铁和商业广场，整体条件不错。但二期成交仅在21000~25000元。三期靠高架，产品全是高层，可能还没解禁，未找到成交记录，预计略低于二期。

大家务必记住这个结论：一个超大型刚需社区，它的价格空间相比中小型的改善社区，是非常有限的。因为超大型社区存在投资客过多，租客过多，业主过多等问题，从而导致难以管理。也容易形成价格踩踏。

街道宽就会导致噪音和扬尘，再加上以高层为主，所以这些因素的影响会更明显。

尤其是高层社区，如果管理不善，还会存在电梯老化，维修困难等问题。

江与城的街区设计是一种传统的大型地块的街区设计。商业装进盒子，底商不会太多。单体块体量较大，故地块之间的道路必须设计得更宽，这会导致街道上人气不足——中旅城大部分沿街道路基本没啥人气。

所以结论是江与城：不是个成长性很强的投资产品。

F5

总结

总结一下四个要素的结论：

价格有少量倒挂

板块有一定的价格倒挂预期

板块红利存在，但其空间尚有不确定性

不是个成长性很强的投资产品

最终结论是：

江与城的现有价格具有一定的保值性和安全性（假设资金成本近乎零），未来抛售价格需参考梅墟和青墩次新房价格，与梅墟尽量保持5000+的价差。对增值预期较高的客户不建议持有。

这个结论即使对标GPT5，也不会过时：）

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