天润福熙大道

被中介小哥生拉硬拽、软磨硬泡来看的福熙大道，因为北苑原本完全不在我们考虑的区域内，看在是新房的份上，还是跟着过来看了看。

位置在北五环红军营，东路轻轨13号线北苑站北200米。

整个盘面积很大，有3000多户，楼间距也很大，非常开阔的感觉。定位应该属于高端品质。因为跟东湖湾是同一个开放商，高层大堂装修风格基本跟东湖湾一模一样，外立面也都是干挂石材。内部有环形跑道，绿化率高，欧式园林看着十分怡人。

高层总高有26层，集中供暖，得房率大概82%。物业费是3.3。高层在卖的是精装房，但是从品质而言，并不是太理想，细节做得也不够好。200平四居室，精装1571万；219平9层的三居室，精装1677万。均价8万不到。

洋房是五层的矮板楼，一层和顶层分别是下跃和复式。单价得到9万左右。物业费也贵一些，4.98。虽说是精装交房，但是看过高层的精装后，对洋房的装修也存疑。

比较喜欢洋房产品，石材外立面、对称的喷泉水系、还有海神雕像，层叠错落又静谧的感觉，很有豪宅的氛围感。洋房也有一定的稀缺度。但洋房被高层环绕，看起来洋房的外屋檐有点挡光，对洋房的屋内采光不是太有信心。

福熙大道说是外国语学校的学区房。

要说缺点，那还是地段、地段、和地段。北五环外，靠近天通苑，旁边也没有什么配套。对我们的需求而言，除了洋房本身品质还可以外，其他需求无一满足。

不论绿中介还是黄中介，都非常卖力推福熙大道，感觉给的返佣不低。

壹亮马

2019年底就被绿中介带去看过一次，2020年夏天有被黄中介带去看过一次。

第一次去只能看到沙盘和样板间，而且销售说样板间要推倒重新做。结果，就有了网上铺天盖地的带货宣传壹亮马爱马仕样板间。果然砸出来的效果看得见，一直顺销困难的楼盘冲到了新房销冠，一个月据说卖了30+套。

平心而论，从设计理念、户型设计来看还挺让人心动的，而且没有小户型，圈层也做的比较好。东四环唯一的新房盘，2000万改善豪宅。看了两个样板间户型：195平的户型感觉更合理一些，眼镜户型。240平的户型门口的玄关太浪费了，也很难利用，但是北向的卧室却很小。

但，瑜不掩瑕——

这个楼盘有几个致命硬伤

BUG1，噪音大！——所谓临河景观，其实会有很大的噪音隐患。京包高铁销售说是全封闭（销售的嘴，骗人的鬼），其实只是半封闭，高铁共振谁住谁知道；再者临河的三栋楼前市政规划明明有八车道，沙盘很鸡贼的用绿化带代替了。未来的快车道噪音更是麻烦。

BUG2，蹩脚的位置，交通很差！酒仙桥一带本身就素有交通不畅的问题，而且壹亮马旁边全部都是电子城这种老旧高塔楼，拆迁可能性微乎其微。说是周边会做拆迁改造，但是又有多少个十年可以等待呢？我们开车去看房还不是上班高峰，特意在周围转了转，路实在太难走了。

顺销各种费劲，搞各种活动来忽悠人头脑一热来买，现在看小红书上还有业主召集维权的帖子，说开发商宣传和交付实际不符合。庆幸当时自己没看上，并且劝住了队友。

首城珑玺、和光尘樾

首城珑玺、和光尘樾都是东五环东坝地块的新盘。虽然自己一直不喜欢东坝板块，但架不住“新房癌”发作，还是跟着中介去看了东坝的两个新盘。

多讲讲首城珑玺—

位于东五环边，每天上班走五环都能看到他，因为五环东坝段早高峰每日必堵，所以总能停下来“欣赏”到她。

小区只有一栋高板楼，高层北面可以看到临河湿地，南向窗外俯瞰是同小区密密麻麻的独栋别墅和洋房。

当时看的时候高层有一套精装修，高达60万的德国装甲门，玄关用玉石，背景墙用的丝绸刺绣，厨房卫生间都是豪宅标配，还有新风净水系统。总之看得出开放商是下了本钱。卖价2000万出头；

四栋矮洋房，我们看的是两套洋房特价房，房本234平，4号楼3层东户精装1953万，3号楼3层东户毛坯1844万。户型跟高层比，更合理、面宽更大，具体可以看小视频。但是不带精装修，也是很迷惑的操作（也许带精装修我还可能考虑考虑）。洋房跟后面的别墅楼间距太近了，一下子感觉到开发商的小家子气。

小学倒是开放商引进的白家庄小学珑玺分校。略胜周边其他小区。

整体看下来，首城珑玺的优点是：新，高层装修标准高，洋房户型不错；

缺点明显：

要上五环必须经过一连串的回迁塔楼、安置塔楼，而且唯一的通路上还挺满了各种车辆。东坝的交通本来就非常拥堵，而首城珑玺就扎在了东坝片区的东南角上。

跟配套的安置房只有一个围栏之隔，高低配的这种社区不确定入住后是否会再现矛盾。

这个盘只跟黄中介合作，问询到绿中介，不合作的原因说的是“不合作两类原因：一个是快卖完了不需要他们，第二个就是开放商有问题，中介及时止损”。虽然没有明说，但是黄中介力推，而绿中介闪烁其词，总感觉不太妙的样子。

简单说说保利的和光尘樾，非常失望。

和光尘樾主打大落地巨幕玻璃窗，户型还不错，但是真是孤零零地在一大片回迁房中，所谓豪宅品质分分钟会被秒掉，碰都不能碰。

看完这俩，东坝区域彻底被我们PASS掉了。

香榭8号

跟着绿中介去看，当时只有4套新房在卖，其余已入住。
位置挺不错的，就在合生汇斜对面。离地铁站比较近。

容积率：1.6，车位配比: 1:1，车位买的话大概40-50万。开发商是住总，住总自持北宇物业4.86元。集中供暖

买房要求也比较高，订房150万、一周内交40%、两个月内网签、不退房不退款。1层户型139㎡，总价1430万，不带花园不带下跃。2层和6层145平，总价1600-1700万。

低矮板楼，户型南北通透，层高2.95比较优秀。

虽然是精装修，但是2016还是2017年交付的标准，空调用的壁挂，有点掉档次，也没法改成中央空调。卫生间、厨房的装修品质不够，说高档谈不上，敲掉不用又实在浪费。

整个小区很小，只有两栋楼，户数总数也只有150户，感觉小区的活动位置非常小，儿童滑梯就在楼旁边，销售说可以从家看到孩子，说得倒不错，但是想想小孩子们欢声笑语也是够闹腾的。

整体来说，香榭8号是非常小众的一个盘，小巧而精致，相对于我们需求而言，还是可选的余地太小，三居的户型达不到我们改善的目的。

据说对口划片是，陈经纶中学（帝景分校）、北工大附中，实验二小，幼儿园有启时东方幼儿园、小牛津幼儿园。旁边还有国际学校。