房地产崩盘时间表(2023全球房市危局，房地产市场持续变坏)

过去十年里，持有房产就意味着轻松赚钱。多年来房价一直稳步上涨，在全球疫情期间还怪异地飙升了。然而时至今日，如果你的财富被套在房产上，那你就该心里不安了。九个发达经济体的房价都在跌。迄今为止美国的跌幅还不大，但在最疯狂的市场上房价已经跌得触目惊心。在热衷于共管公寓的加拿大，房价较10月时下跌了8%。随着通货膨胀和衰退的风险在全球蔓延，很可能会发生一场深度调整——即使地产中介也感到悲观。尽管这次不会像2007到2009年那样让全球银行爆雷，但却会加剧衰退，让部分人陷入财务困境，并引发一场政治风暴。

危机的原因是利率飙升：在美国，有意购房者目瞪口呆地看着30年期按揭利率攀升至6.92%，比一年前高出一倍多，是2002年4月以来的最高点。降息、经济刺激资金和追捧郊区生活空间，这些因素驱动了疫情期间的小型泡沫，而现在它们几乎都在逆转。举例来说，假设一年前某人可以负担月供1800美元、30年期的按揭贷款，当时他可以借到42万美元。如今，这笔月供只能贷到28万美元，少了33%。从斯德哥尔摩到悉尼，借款人的购买力正在崩溃。这使得新买家更难买得起房子，抑制了需求，并可能令有房者的财务承压，如果运气不好，他们可能还得被迫卖掉房子。

好消息是，房价下跌不会像15年前那样在美国引发一场金融业的腥风血雨。这次美国的高风险贷款较少，银行的资本更充足且不再大量持有危险的次贷证券。现在，三分之二的新按揭贷款都由美国政府担保或证券化。大输家将会是纳税人。他们通过国家保险计划而承担了违约风险。美联储持有四分之一的按揭抵押证券，随着利率上升，纳税人可能因此而蒙受损失。

在韩国和北欧等地，之前的借贷增速更加惊人，家庭债务约达到GDP的100%。这些国家的银行或影子金融机构可能面临威胁系统稳定性的巨大损失：瑞典央行行长将之形容为“坐在火山口”。但世界上最严重的住房相关金融危机仍将局限于中国，所幸，中国的问题——巨量的过度投机、业主集体停贷、预售楼盘烂尾——都限于境内。

然而，即使全球银行业不会同步崩溃，房地产低迷仍将是个严重的问题。首先是因为停滞的房地产市场会拖累就业市场。随着利率上升和价格逐步调整，不确定性让人们对迁移犹豫不决。美国8月的现房销量同比下降了20%，房地产公司Zillow报告称，本季新挂牌的房屋数量比往常减少了13%。加拿大今年的销量可能会下降40%。当人们无法流动时，就会削弱劳动力市场的活力，这在企业努力应对劳动力短缺和能源危机之际是个巨大的忧患。而一旦房价真的暴跌，房主可能发现自己房子的价值低于贷款额了，这使得他们更难迁居别处——全球金融危机后许多经济体就受到这个问题的困扰。

房价下跌还以另一种方式损害经济增长：它让本已沮丧的消费者更加窘迫。全球的房产价值总额约250万亿美元（相比之下，股市仅为90万亿美元），占到全部财富的一半。随着这一资本高楼轰然倒塌，消费者很可能会削减支出。尽管各国央行加息只是为了给经济降温，但信心崩溃可能形成自己的势头。

进一步的问题是痛苦尤其集中在少数房主身上。受影响最大的无疑是那些没有锁定利率、面临按揭供款飙升的人。这种情况在美国相对较少，因为那里普遍采用有补贴的30年期固定利率按揭贷款。但在瑞典，80%的贷款只有两年或更短的锁定期限；在新西兰，一半的定息抵押贷款在今年已经到期或者即将需要重新按揭。

要是再加上生活成本的上升，就会有越来越多的家庭陷入财务困境。澳大利亚约五分之一的按揭债务是家庭欠下的，如果利率如预期上升，他们的可支配现金流将减少20%或更多。据一项估计，在英国，有两百万户家庭的按揭贷款将再多耗掉他们10%的收入。无力继续供款的人可能不得不把房子放到市场上抛售。

这就会触发政治层面的动荡了。房地产市场本已是战场。繁琐的程序使得在大城市建造新房非常困难，导致住房短缺。发达国家的年轻一代感觉到他们被不公平地剥夺了拥有住房的权利。尽管房价降低会减少申请按揭所需的首付，但这些首次购房者恰恰又最依赖举债融资，而如今借债成本高昂。一批房主的财务状况岌岌可危，将壮大不满者的队伍。

在过去15年里，大多数西方政府曾反复为经济纾困，如今会很想要再度出手救助。在美国，对房地产崩盘的担忧让一些人敦促美联储放慢其至关重要的加息步伐。据报道，西班牙正在考虑给不断上涨的按揭供款设限，而匈牙利已经付诸实践。预计会有更多国家效仿。

这可能会导致政府债务进一步上升，并助长那种买房有政府兜底、稳赢不赔的想法。而且，它也无助于解决困扰发达国家房地产市场的根本问题，其中许多问题正是源于不当又过度的政府干预——从按揭补贴、扭曲的税制，到过于繁重的规划条例，等等。随着低利率时代走向终结，一场房价崩盘正在来袭——而在一切尘埃落定之后，没人能保证房地产市场会变得更好。