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提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：雕叔你好！武侯双楠悦天地和凤舞七里哪个好呀?教育和交通配套哪个更好?

回答：双楠悦天地，此项目位于西南二环外侧，早在90年代就已经有五大花园等楼盘的陆续开发，到目前开发殆尽，板块的居住氛围非常浓厚，对于购房者而言，即买即住即成熟，各类配套一应俱全。双楠悦天地成也地段败也地段，它仅仅挨着二环双楠立交和武侯大道，两条主干道经年累月的噪音污染比较明显，这也是该产品的硬伤。凤舞七里是地铁TOD楼盘,周边有8个公交站，20多条公交线路、2个地铁站(双地铁)。不论是到高新还是去主城三环又或者南下双流，西上青羊温江，都处于交通要塞地位，可以很便捷地享受这些交通配套。从教育的角度来看，武侯新城汇聚了川大附小、北二外以及龙江路小学分校等武侯的学区资源，整体来说是比较丰富和均衡的存在。整体来看，双楠悦天地地段成熟，但是价格稍高，周边板块成长性一般;凤舞七里处于武侯新城，是武侯着力重点发展的版块，交通、教育资源更加优秀，未来更可期一些。

提问：老师，我请教一个问题：我今年快40岁了，女性，已婚已育。先生在日企，我自己做一个小商贸公司。我们家庭在三线城市有一辆车有三套房，年收入家庭差不多30万左右。现在因为想给孩子更好的教育，我想居家迁往上海。我也知道走这一步很难。全部房子卖了，也只能买个89平的房子还得被贷款。去了上海前三年都要租赁房子（我准备现在注册上海公司，缴纳社保，两年后再动身过去。）孩子读国际学校要很多钱，这样二胎是不能要了。我在想走这一步，是否可以。过去以后重新开启事业。大房子是暂时住不了了。一家人挤在小房子里了，艰难的往前走。我们两口子事业重新开始，孩子也重新开始。我在三线城市，看不到那么远。我想听听您的意见和建议。期待老师的分析。

回答：如果你现在二十多岁，去大城市闯闯，这种是没有问题的。年轻本来就应该多走走，体验不一样的生活，去创造未来的无限可能，而不是像三线城市一样，一眼望到头。年轻人即便在大城市奋斗多年，最终买不了房回了老家。但很多事情，你想去做却没有尝试过，就是会成为遗憾。尝试过后虽然没有成功，但起码尝试过了。这时候，你终于可以放下了你的不甘，接受那个普通的自己。人生对于去外面世界搏一搏不留遗憾，即便回到了老家，那也是自己的选择。但你目前的情况不太一样，年龄快四十岁了，家庭稳定，年收入30万，有三套房，社会资源也集中在这个城市。这不光是三四线大部分家庭羡慕的生活，很多一二线也心之向往。一线城市虽然很多年收入50到100，但背负着沉重的房贷压力，工作从早忙到凌晨，房子的居住体验也不如三四线那么好。整体来看，老家年薪30万的工作、生活质量，远远比一线城市年收入50到100之间好很多。放弃高品质的生活和经营很久的人脉资源，去大城市从0开始，搏一个成功概率不知道多大的选择。这样付出的代价太大了，40岁，拖家带口，经不起过多折腾的。如果想给孩子更好的教育，方法很多，上当地最好的学校，平时花点钱，找最好的课外辅导，去外地高考有优势的城市落户买房。孩子的教育最重要的还是自身家庭的教育，如果两口子事业重新开始，孩子也重新开始，没处理好，可能会事与愿违，家庭往不好的方向发展。

提问：雕叔你好！坐标成都，被限购了，投资視高住宅房一套如何？

回答：天府新区都还没有发展起来，现在买环成都的城市，赌性太大。天府大道南延线视高经济开发区，目前在建的几个楼盘，房价在1万多，周边楼盘少，配套设施几乎为零。提间：雕叔您好，请教一个问题，四川天府新区眉山片区仁寿清水镇万科天府城小区(规划3000亩，待开盘)，距离天府新区成都片区兴隆湖地铁站30公里，距小区3公里规划乐高乐园(规划轻轨乐高乐园站)，计划今年开工， 2023年开园，规划轻轨线与地铁接驳，小区引入成都实验外国语学校K12,预计小区开盘均价12000，装修房。个人目前成都市区2套房，无房贷，无房票，预计103平套三总价120+万，计划贷款50W,由于小区地处仁寿，按揭后不能提取公积金，贷20年每月支出5000左右，还贷压力可以承担，买房目的主要是投资使资产保值增值，自住概率较小，请问适合买入吗？如果不适合买入，有何其他投资建议，谢谢！

提问：你好，雕叔，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到，给个建议哈，谢谢！

回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票买起。我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。今天整理了一下小白易踩的几大坑：1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。2：不要购买旅游地产，不要碰三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房地产。买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。4：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。3：不要只要求"量"而不求"质"，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。4：不要滥用你的首贷款资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随随便便地利用你的贷款资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。5：不要被房子的"外观"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。

提问：雕叔您好，离地铁口最远距离多少的算的上地铁盘?最佳距离是多少?

回答：距离地铁口500米以内的房屋才能算真正的地铁房，800米以内的房屋叫次地铁房，1000米左右范围的房屋只能叫地铁概念房了。同时，从楼盘到地铁站步行的时间，搭乘地铁的方便与否，也可作为是否为地铁房的判断标准。步行5分钟内可到达地铁口的楼盘是正地铁房，10分钟内可到达的是地铁房，15分钟内到达的只能算临地铁房。从居住角度上看，地铁房最佳距离在400m到1000m之内,这样的距离，会让地铁房的便利性与安全性能达到最佳。

提问：雕叔你好，坐标成都，我跟我老公打算在成都买一套房，主要用于投资，偶尔自住。这是我们第一套房。首付预算在13万以内。请问是买二手房还是一手房?我们的意向是龙泉驿、温江、新都。我们在网上看了一下,龙泉驿阳光城房子适合投资吗?那边的五角大楼有个楼顶复式(套一可以改套三)面积60平，(有清水, 有精装修的)请问有可以购买吗?

回答：资金预算有限的话，可以入手，买房现在短期房价涨幅小，需要守大长线，毕竟钱放手里通货膨胀也越来越不值钱。作为一个靠双手打拼的刚需，要对自己的钱袋子负责，记得抽时间花精力学一些基本的房市知识，做好自己的主，要在自己能力范围内买下一套未来看涨的好房子！

提问：雕叔你好！我是新都资格，首套房手上有40个左右，想问问有好的投资标的推荐吗?预期持3-5年，非常期待你的回答，谢谢。

回答：最理想的还是摇新盘，有剪刀差的，但难度也是最大的。推荐凯德卓锦万黛，中铁骑士府邸，SM锦悦。其次是二手房了，尽量选3环内，哪怕小一点的套二也可以，不要套一。二圈层书雕叔丰板块也是可以的。

提问：雕叔你好，我有一个关于还贷的问题。目前名下房贷还欠80万，手里有100W，想再买一套，但怕后续还款带来很大压力。您对后续现金流的问题有何看法？因为没有人能保证收入在未来几十年内保持稳定增长。

回答：很多人在买房前总是被30年的贷款吓坏了。当他们二十几岁时，他们必须在五十多岁时还清房子的钱。一想到未来几十年都被银行挤占了。但只要你买了房子，这些烦恼就会少很多。首先，你已经上车了，久而久之就想开了。因为中国没有真正房子是需要还贷30年，中国的平均按揭时间是七八年。因为住房贷款不变，但你的工资会继续上涨，只要央行还在发人民币，人民币就会继续贬值，这是一个不可逆转的经济规律，按照目前M2增速和GDP增速，人民币购买力年均贬值6-7%，每年100元人民币10年后贬值到48元，30年后就只剩下11元，真正的房贷压力期其实只有前10年，以后几年会非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。你的情况你可以先把首套还掉，然后在做二套首付3层，在贷足30年，贷到就是赚到。新手感觉压力大可以出租缓解压力，成都房龄15年左右，需要考虑换房了。

提问：雕叔你好！女生未婚单身，坐标成都,想买一小面积房子用来自住，以后再出租或转手。之前看中了一套商办公寓，在东门地铁4号线300米左右，想着大运会临近，基础设施会有提升，出行也方便;但参考了雕叔对其他小伙伴的问答后，放弃了;现准备买套小面积住宅，问题来了: 1.我的选择正确不? 2.相同价位小套一,北边在2.5环就能买到(地铁口50米，年底通车)，南边和西边就去二绕了;过去曾说成都西贵南富东穷北乱，东边现在也发展的可以了,北边发展太慢却是事实;我该怎么选? 3.无意中看到法拍房，能买么? 4.目前才看了几套房子，最起码看多少才下手? 5、目前是买房好时机么?谢谢啦!

回答：1.思路是正确的，商住公寓不值得入手，入纯住宅更好。2.小户型建议买在地铁口更好，自住或出租都比较方便，更能保值升值。3.法拍房新手不建议碰，表面便宜不代表真便宜，里面套路多。4.现在属于缓涨期，适合买入建仓，根据自己的生活工作半径，在附近选好几个意向楼盘，定向淘笋。

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