奥园春晓(广州楼市：这类房产风险巨大，入手需谨慎)

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提问：广叔，请问天河公园那边，东方新世界，隽园什么的，单价大概多少比较合理呢？我看现在的报价都很高。

回答：你好。这种总价较高的盘，买入还是有一定风险的，毕竟刚经历过一次大涨，短期想要继续大涨的可能性很低。略微回撤的概率反而很大。建议尽量淘笋入，就是业主急用资金的那种。

提问：广叔您好！手上50万想买个公寓收租，是买万科米酷18平的错层还是誉山国际32方双匙的？誉山国际适合投资吗？谢谢！

回答：你好。仅仅想收租，万科米酷位置还可以，此类小户型，出租挂牌量也挺大，而18平的数量相对少很多，可以考虑；誉山国际，增城，地段偏僻，怕是收租不成，也被套牢，出手还要打骨折。

提问：女儿今年读高二，现在计划在广州买套房为她以后做规划，未来她可以自住或置换，目前自住的首套房还有90万左右的房贷未还完，还贷没有压力，预算入手一套总价不超900万的房产，首付可以给7成。一句话：买房目的是为了资产保值增值兼自住。想问广叔：1、从资产保值的角度考虑这个想法是否可行？2、什么时候入手合适？3、是否首选新房或次新房？4、具体推荐哪个版块哪个楼盘？谢谢！

回答：你好。可行；长期的话现在可入手；首先新房和次新房；可关注下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，220w预算，黄埔大概只有这几个，万科山景城（北向两房），实地常春藤（南向三房），万科里享家（南向三房），时代印记（一手北向三房），可以选吗？还是在别的版块找，非选一个的话优先哪个？谢谢！

回答：你好。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！另外两个位置也略偏，实地常春藤没有什么配套，周围环境也不好

提问：您好！我在广州有一套恒大御府146方，出租中，近两年价格没有怎么涨，所以想置换，看中番禺的南天名苑140方，新房，环境好，但不知这两个楼盘谁更具投资价值？谢谢！

回答：你好。恒大御府，梅花园，板块也无规划利好，增量有限，大面积在这里流动性也不好；南天名苑，洛溪，除了有点江景外，无亮点，板块位置略尴尬，也不在万博辐射圈内。换这里的话，价值不大，这样一卖一买还有摩擦成本，不如先持有。

提问：广叔你好，1、万科城市之光有石化污染，保利罗兰有LG，比较头疼，不知政府有没规划迁移。2、朋友推荐买东圃板块，城市假日园、旭景花园、中海康城。3、我是刚需，小孩要上学，想知道东圃可以入手吗？怕5年后置换不好转手，请帮忙给建议。

回答：你好。1、两者确实存在此类问题，但我认为当前对环保的重视，影响不会太大；2、东圃可以买，优选城市假日园，04年的房子，三五年转手没问题。

提问：房叔，您好！现在珠江新城有两套房，家里已没有名额，可调用资金1000，是在珠城内置换更好品质的房子？还是到珠光金融城壹号买套100多的商住楼呢？或是您还有什么更好的建议呢？

回答：你好。腾名额，或者找人Daichi。珠城内置换更好的品质可以，但需要在行情平稳时才好置换，当前不大适合，另外珠城的高总价房过去涨的有点多，有回撤风险。1000买商住不建议。

提问：新人首问。广叔你好，请问：我准备在广州主城区买房，个人在广州的首套住房，不考虑花都、从化、增城和南沙区，主要考虑科学城、金融城、琶洲等离地铁站近的，90㎡左右的三房，总价约500万，首付在200-260万，主要是投资兼自住，十年内没有义务教育就读需求，但有配套学校更好。请广叔推荐一下，合适的区域和楼盘。一手还是二手都可以。之前看过文冲的万科城市之光，但听说附近1.8km有化工厂，层高偏低为2.6米；花地湾的万科金域曦府，但楼高有40多层，会不会公摊面积较大？这两个楼盘哪个较好？谢谢

回答：你好。万科城市之光可以考虑，化工厂，未来环境保护以及环保科技的提升，影响不大；万科金域曦府，主要靠白鹅潭CBD辐射，还需要点时间，公摊面积主要还看容积率。如果选的话，优选前者。

提问：广叔，您好！我想请教您黄埔长岭板块的奥园春晓和山景城，投资加自住，哪个更好？实地考察过奥园近地铁但建筑设计室内采光度不好；山景城采光度比奥园好，环境比奥园整洁，但离地铁远要转有轨电车。学校可能山景城更好。售价奥园比山景城要低一些。想看看广叔从投资及自住觉度哪个更优？谢谢广叔！

回答：你好。长岭居区域未来还会不断有新盘供应，因此，产品的质量是最关键，采光度和环境需要考虑。交通上有有轨电车也不怕，优选考虑后者。

提问：广叔好，现在越秀老破小置换天河东圃二手合适吗，东圃天力居可以考虑吗？价格大概多少合适呢？感谢您啦！

回答：你好。合适，老破小金融属性较弱，流动性也不好，有条件建议置换到更优质的标的。天力居虽然也有一定楼龄，但好在地段有优势，在金融城辐射圈内，天力居指导价3.8，前最高均价5w，指导价前我认为4.5左右可以考虑，尽量淘笋入。

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