杭州二套房首付(杭州购房新政半月：二手房冷清，新房看房客比之前多一倍)

杭州楼市。徐凡淋/摄

杭州新政发挥效应，新房市场开始复苏，二手房市场依然去化艰难。

徐凡淋/发自杭州

11月18日，杭州临平区购房新政执行近半个月时间，新房市场一改之前的冷清局面，看房客比之前多一倍以上，二手房市场则依然冷清。

11月4日，杭州市临平区发布新政进一步完善住房政策，对已落户杭州市户籍家庭或有城镇社保（或个人所得税）缴纳记录的非本市户籍家庭，可在星桥、崇贤、东湖、运河、塘栖等街镇购买住房（含新建商品住房和二手住房），符合条件的本市户籍家庭在上述街镇购买第二套住房不受落户满五年的限制。同时在2023年9月30日前购买普通商品住房的还将给予50%契税补贴。

在央行和银保监会11月11日发布“支持房地产市场平稳健康发展”的16条举措后，杭州再次“松绑”限贷，调整之前认房又认贷的政策，即在杭州无房，在其他地方有贷款记录的购房者，只要贷款结清，便可按首套房贷政策执行。同时调低二套房首付比例，在杭州限购区域，购买二套房首付比例降至40%，首套首付仍按30%执行。

“看房客比之前多了一倍以上。”这是杭州在11月接连出台多个楼市利好政策后，杭州多个楼盘销售人员的直观感受。11月中旬，记者实地走访杭州多个楼盘，一楼盘销售人员告诉记者，新政实施后，看房人明显比之前多很多，认购人数虽不及楼市高峰期，但能在较快时间内去化。

新房看房客明显增多，二手房市场在新政后则依然维持冷清局面，杭州一房产中介表示：“现在看房客户很少，还都是很挑的客户，抱着捡漏和观望的心态，希望价格更低一些。”

根据国家统计局数据显示，2023年10月杭州新建商品住宅价格环比上涨0.3%，已连续10个月价格上涨，二手住宅价格环比下跌0.8%，从7月开始已连续4个月下跌，且跌幅加大。

对杭州目前一二手房的市场格局，中指研究院浙江分院副院长高院生表示，此次政策重点是针对改善需求的精准释放，降首付比例降低改善人群置业门槛，短期会加快改善型热盘的摇号热度，但对于需置换二手房的改善需求，从卖房到买房仍需一定时间周期，叠加目前二手房成交低迷的市场行情，未来需要进一步让利给买方，促进二手房成交量增长，尤其是前期挂牌价虚高的二手房，未来价格下调的空间更大。

新房看房客明显增多

曾经的“万人摇”红盘栢悦中心。徐凡淋/摄

虽然杭州新房市场曾经的“万人摇”不再，但现在多个楼盘看房客比之前多一倍。

11月中旬，记者来到位于临平区塘宁路的绿荷叠翠轩，项目一公里内有地铁9号线，余杭高级中学，育才实验小学，万宝城，银泰百货等商业教育完善，项目由滨江集团、建杭置业与坤和地产联合打造，11月初开始预售，第一批推出98~139平方米3~4房户型，共160套房源，带精装交付，销售均价22600元/平方米，预计2025年交付。

该楼盘11月17日线上摇号，根据现场销售人员提供的认购报名单显示，本批次推出的160套房源，共有207组客户报名。记者发现，207组客户中，二套购房客有146人，占报名人数的70%，意向户型均为125~139平方米户型；无房户报名数仅60人，占报名人数的28%。

“新政策后，购房人比之前多了不少，二套和首套无房户都比之前报名数有上升。”对于新政后的认购变化，绿荷叠翠轩项目销售经理黄珊表示。

同日下午，记者来到另一位于临平区东湖新城板块核心区的西子国际德信·荷禹宸府，该项目地理位置优越，距离9号线荷禹路站A出口仅约200米距离，周边商业与教育配套优势明显。

站在荷禹宸府三楼样板间的阳台上，项目销售经理指着对面不远的几栋高楼告诉记者：“对面是地铁荷禹路站C出口，那里是曾经的‘万人摇红盘’栢悦中心，现在二手房售价2.8万~2.9万元/平方米，去年二手房售价3万元/平方米以上。”

然而，同属东湖新城核心板块，有着同等区位优势的荷禹宸府，10月推出96~139平方米户型，共192套房源，10月20日开盘，仅约200组客户报名，实际去化约70%，剩下户型以中间户96平方米居多。

对比板块内栢悦中心曾经“万人摇”的壮观场景，荷禹宸府楼盘销售经理朱明直言：“时间往回一两年，我们楼盘不说‘万人摇’，在去年至少也应是2000人摇号的楼盘。”

“下半年新房市场也冷清了不少。”在11月杭州新政执行后，朱明发现近期来项目的看房客比之前多了不少，仅一上午时间，他说：“今天上午我们签了6单，现在看房客比之前多一倍以上。”他告诉记者这是之前一天甚至两天的量，截至11月17日，首批次仅剩十几套房源。

“新房市场现阶段的复苏也是政策效应发挥作用的结果。”对杭州新房市场的变化，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，杭州此次放松限购相关规定，是释放改善型需求的一个重要措施，有利于市场回暖。同时，信贷是决定购房需求转化为实际需求的关键因素，此前受金融约束的家庭可能无法改善住房条件。杭州从“认房认贷”到“认房不认贷”的转变，对改善型置业需求的支持力度非常大，特别是置换型家庭，可以充分借助信贷支持，一次到位置换更合意的住房。

二手房市场依然冷清

杭州楼盘野风启城。徐凡淋/摄

相较新房市场看房客的明显增加，杭州二手房市场未有明显改善，依然清冷。

“现在是买方市场，市场上房源很多，但客户量少，除非房子采光、户型、装修等特别有优势，才有人买，房子没有明显优势的，都不太好卖。”杭州临平区德祐房产资深房产经纪刘娟直言，虽然政策放松了，但市场客户依然很少，有客户也是抱着观望和捡漏的心态，希望价格更低一些。

对于现在二手房成交量，刘娟频频摇头，她说：“我们店现在一个月才成交三至四套，有时候一个月才成交一两套，以前一个月能成交十几套，成交量下降一半多。”

而对于近期客户带看量，刘娟表示，以前从早到晚的带看量，平均每天3组客户，周六日忙的时候一天带看7~8组客户，现在一个星期才带看2~4组客户，过去一天相当于现在一周的带看量。

在二手房价格方面，临平区贝壳网韩峰告诉记者，周边楼盘二手房价格普遍下降。以位于东湖街道康信路的野风启城为例，之前70~80平方米的二手房高峰期卖170万元，单价约22600元/平方米，现在同户型成交价只有130万元，单价约17000元/平方米，降幅达20%。

“越小面积价格越高，大面积价格略低。”在韩峰看来买二手房的都是刚需客，很少有人选择大户型，东湖街道另一小区康宁和府，小区内120平方米户型之前售价200万~210万元，现在挂牌价180万元也少人问津，该小区80平方米的小户型挂牌价在120万~135万元，一套10楼的房源，房东心理底价125万元。

“现在是客户的市场，房东没办法选择，很多房东都是亏钱在卖。”刘娟表示，现在的市场对房东是少赚一点，而客户则认为房子会不会再低，很多人即使首付能凑出来，担心工作和收入不稳定，影响月供，不敢买。

对于杭州11月多重政策利好，刘娟直言，现在缴一个月社保的都是收入较低或工作不稳定的人群，有些没有社保，临时缴一个月，但购买力不强，投资的人更少。

“今年的市场行情，影响了一大批客户的思想，不敢买。”刘娟如此说。

“杭州总体还是处于新房主导的市场，每年新房交易量是二手房的两倍以上，加上此前新房市场价格管理等措施，新房的性价比较高，中间环节税费等较低多重因素，在同等支付能力的情况下，购房者一般会选择购买新房，新房市场受政策影响因素会更明显。”崔光灿认为，新房市场交易量的上升，会影响市场预期，并会逐步传导到二手房市场。

对于政策带来的市场需求释放，崔光灿表示，政策效应一般具有阶段性，当前期积累的改善型需求逐步释放以后，市场供应关系会重新恢复平衡，市场交易量仍会回到常态化的需求释放水平。

对于杭州楼市年底的市场走势，高院生认为，新房市场受供应影响，11月将保持平稳走势，12月叠加年底房企业绩考核压力，供应加大带来改善需求入市，新房或年底迎来翘尾行情，但个别楼盘表现依旧分化加剧，热盘摇号热度上升，外围区域刚需盘去化压力依然明显。