上海股市行情(内环15万、中环12万、外环8万上海10年房价分析,置业必看)
2023-04-26 富美财经 浏览量:次
一千个人眼中,上海楼市有一千个模样,那在一房一万眼中,上海楼市是什么样子呢?
我们以环线为界,用次新房的价格,描摹出了上海楼市的轮廓!
(次新房定义:10年内竣工的住宅;住宅性质:公寓;价格口径:市场价;环线概念:内环(内环内);中环(内中环间);外环(中外环间))
内环15万
中环12万
外环8万
这就是上海楼市最新的房价体系!整体呈现倒金字塔型,在外环外有明显的收窄!
内环内15万稳居第一,外环内站上8万,不知道大家看到这样的结果,心里是否会有些焦虑?
今天,我们就围绕15-12-8的房价体系,总结过去十几年来上海楼市不同环线房价走势,能给2023年上海买房哪些启发?
1、
过去10年,买在内中环是最大的赢家!
早在7年前(2016年),一房一万就曾专门讨论过上海的房价体系,从2009年的1-2-3格局到2016年的3-6-9,当时我们提出了下一阶段的房价格局4-8-12
大家可以发现,当时的上海楼市内中外环的房价之间,保持着相当的规律性,整个市场在同步向上,这可以说是上海房价上涨的“摩尔定律”
但恰恰是在2016年之后,这个“摩尔定律”失效了!
2017年中环房价大举迈上9万,而同期的内环房价距离12万却还有着一定的差距!
此后的时间里,中环房价一骑绝尘,涨幅高出内环、外环近30%,上海楼市的轮廓也发生了一些变化!
而在这个过程中,内环与外环的房价却“相对静止”(房价比值稳定),这也使得在过去10年置业内中环次新房的朋友,成为上海楼市最大赢家!
2、
刚需偏爱的外环涨幅直追内环
细心的朋友应该注意到了这句话「内环与外环的房价却“相对静止”」,我们来看具体的房价数据:
在过去10年中,内环内次新房价格涨幅为187.48%,而中外环间次新房价格涨幅只比内环低了不到7个点,整体保持了齐头并进的态势(不同时间段次新房结构不同,会对价格产生影响,但基本不影响结论)
这多少能减缓大家对于上海房价上涨的焦虑,尤其是刚需群体,也带来了可观的收益预期!
这也是城市发展的必然结果!
多年前“遥远”的外环,在城市脉络扩展中,收获到了红利。要知道,上海的发展还在加速,五大新城、南北转型规划就是很好的例子!未来郊环、甚至郊环外同样会像近10年的外环一样,享受城市发展红利!
而且,相对而言更友好的总价也使得外环住宅的换手率长期高于内环、中环,流动性更好,置换难度更低!
当然,大家需要正视的是:随着楼市发展,内环内的均好性会越来越高,而中外环的发展不均性则会更加明显,更不用说外环外了!
但无论如何,刚需置业上海的“收益”预期明朗!
3、
传统地段论之后,产品主义当道
一房一万在直播间反复讲到上海的置业模型:上海买房4部曲:时机、地段、产品、价格
我们分别来说
首先是时机;在上海买房有两个最佳时机,一个是在10年前,另一个就是当下!
这句话虽然不是鲁迅说的,但是能准确用来形容上海楼市20多年来的波澜壮阔,尤其是我们今天讨论的主角「次新房」,有着非常高的“白马属性”,领涨抗跌,时机的作用尤其不明显!(打新同理)
其次是地段;环线买房作为应用最广的地段论,在过去发挥了无可替代的作用,但是在当下的上海楼市,以区域中心、城市副中心、产业中心等等为基础的地段对于买房的实操影响更为明显
原因前文也讲到:随着楼市发展,内环的均好性越来越强,而外环外的广阔天地,发展非常不均衡,而且这种情况可能会持续很长一段时间,这个时候地段选择就非常重要!
然后是产品和价格;目前市面上的住宅产品大致分为4类:次新房商品房、早期商品房、老公房和动迁房,价格梯队也非常明确,优质产品的房价涨幅更高,我们以次新房为例:
次新商品房(2008年至今建成;性质为商品房)
早期商品房(1994-2007年建成;性质为商品房)
老公房(性质为售后公房)
动迁和安置房(性质为非商品房)
从近10年的房价数据来看,优质次新房的涨幅不仅跑赢同环线次新房,更是越级跑赢了能级更高的内环次新房,优质产品的溢价可见一斑!
而且,随着时间推移城市发展,外环内的次新房存量越来越少,稀缺属性加持之下,未来升值空间可能会进一步放大!
总结
从上海最新的15-12-8房价梯队中,我们可以看到上海楼市蓬勃的向上势头,而纵观近10年房价走势,除了强者恒强的内环,中环、外环都各有表现!
对于今年想要买房的朋友来讲,在环线地段之外,更需要关注小区所在的小地段以及产品力,这可能会成为未来10年上海楼市置业的主旋律!
关于上海的房价格局欢迎在评论区留言讨论!
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