顺驰房产(在北京二环买房，丽泽怎么看？)

今天说丽泽选筹，总体上既要参考近两年的行情，也结合未来几年的房屋供应以及潜在的买家客群选择，先从大方向说。

看预期，到2030年，丽泽规划的高端产业人口是22万。等预期落地，看起来和中关村、国贸动辄30万以上人口的产业群能掰下手腕，但这不是一蹴而就的事。

同时，入驻的以各类国字头以及金融企业居多，并没有前些年互联网那般快速造富的能力，不会说上个市就一夜间新增多少购买力。

放弃幻想，丽泽商务区是在成长，但尽可能保守估计产业对于房价带动的区域范围。稳一点，不容易掉链子。

确切地说，尽量选择第一辐射圈。比如，地铁相隔不超4站，或是通勤时间在20分钟以内，就像西局、亚林西、首经贸这些板块，能优先吃到商务区的利好。

再看公益西桥、大红门甚至花乡这类区域，只能算不上不下的次级辐射圈，不在今天的讨论范围内。

以上是我们经历上轮行情后做出的判断，无论丽泽、亦庄还是总部基地，南城产业对楼市的拉动范围更集中在核心区的第一辐射圈。

近一年，丽泽有大量新房的土地供应，先评点几个大家关心的项目。

先说万泉寺的端礼著，这是中海、首开、建工联合打造的项目。售价11.2，面积段是从130到180平。在丽泽的一众新盘里，地段最核心的，地块也大。

但其他缺点太多，就说商品房和公租房混居，光这一点就是隐患。如果是中海单独做的豪宅，倒也放心。但要带上其他两家，那就不好说了。

看纪家庙的北京瑞府，由8栋住宅组成，主力面积段为132到188平。指导价是10.9万，含6%政府持有份额，售价10.2万。

优势是户型做了大面宽，华润的瑞府系产品也不会差，且上车门槛低。缺点是作为新型共产房，5年限售锁住了流通。附近就是老破房和冷库，环境很拉跨，缺了点豪宅气质。

至于周庄子的懋源，因为地块较小，且丰台东大街地处丽泽边缘，不太受关注。本身不是热门盘，还做的大户型，搭上豪华精装包，总价门槛最低得1700万，直接劝退了。

要说最合适的新盘，还得是亚林西的北京悦府，主力面积段为134-200㎡，共9栋楼，单价11.2万元/㎡，总价1500万起，得房率是78%-84%。

我们看好这项目，原因有三点：

一是外部配套好，亚林西的城市界面在丰台二环边是最好的，有点类似于丰台区的朝阳公园，就是富人的改善区。

二是产品能打，华润的高端盘有口皆碑，悦府的业主群体很纯粹，不掺杂保障房配建，这是豪宅的加分项。

三是价格倒挂，且看昆仑域的挂牌价就破15万了，和悦府就隔了几百米，每平就差了3万多，那肯定是哄抢的。

结果正如我们所知，悦府的好房源已经没了。在丽泽附近做纯改善，只要稍便宜点的，压根不愁被秒光。

看二手房，我们以丽泽soho为轴，由近及远说。在最核心地段，有一排土黄色楼栋，我们同事经过时常感叹，破房子降低了丽泽的格调……

那排楼正是金都苑，丽泽核心区2006年的刚需盘。出了门一边是丽泽soho，一边是龙湖天街，干啥都方便。只是除此以外，就真没优点了。

还有西侧的诺德家园，属于2017年交房的板楼。同样在丽泽南区的核心位置，这是中铁单位建的房子，从外立面就能看出廉价感，在售的东西向房源挂牌价已经是8万5以上了，肯定不合适了。

相比之下，南侧的万泉盛景园价格单价至少便宜了1万，虽然交通略微逼仄，但胜在正常户型的房子多，也没金都苑那么闹腾。

重点是等小区西侧的道路打通，搭上16号线南段即将开通的便车，价格也会有一定的修复，至少有个盼头。

上述案例就属于丽泽南区的刚需盘，因为产品有这样那样的问题，纯自住就得先接受缺点。

只能说，跟随产业人群入驻，房源只要没严重的硬伤，以后置换是好出手的。当买家流量足够大了，啥房子都能卖出去。

丽泽南区无好房，想挑改善盘，还得看北区的菜户营。筛完剩两个小区，除了金泰城丽湾，就是顺驰蓝调，属于09年左右的商品房。

环境明显比南区几个盘好，从外立面和院落设计能看出来，只是离纯改善的标准差了点，算是矮子当中拔将军。

想住改善盘，六里桥的保利百合更好，无论石材外立面的规格，还是物业维护，都胜于菜户营两兄弟。

品质够得上纯改善的门槛，且有大量75-90㎡的实用产品，还有能做2改3的户型，以上优势叠加，也就支撑了产品的流通。不同点在于，六里桥地段略差点，菜户营才是真丽泽。

从数据看，北区这几个次新这两年保守说涨了15%以上。在丽泽买房，以上几个盘有稀缺性，虽然好点户型单价都破9了，但从今后这几年看，区域内不会有小户型放出。

在售新房做的是130㎡以上的大户型，单价都破10了，两者的客群不存在明显竞争。

买上述次新，至少110平以内没问题，总价控制在1000万左右仍是安全区间。

如果预算要降档，丽泽雅园是个选择。这是05年后建成的商品房，位置也在丽泽北区，就挨着14号线东管头站。

缺点是户型差了点，楼层之间的隔音据说有点问题。优势是园区里有一定的活动空间，物业维护也算及时。房子虽有缺点，但7字头的单价在二环边不算高了，还要啥自行车？

或是三环边的丽泽景园，作为14年交房的纯板楼社区，楼间距有上百米，园区内也是芳草如茵，出门就到西局坐地铁，商业也有金唐和新开的丽泽天地。

乍一听很美，但毕竟属于安置房，少数业主也有点那啥。只是说换了物业以后，维护比之前好了很多。

除了核心区，推荐两个环丽泽的板块。先是首经贸，地处在丽泽与总部基地之间，得到了两个产业区的购买力加持。

板块内有地铁10号线，也有天坛医院，加上即将开通的地铁16号线南段，无论对上班还是老人家庭来说，都是不差的选择。

提到首经贸，必绕不开万年花城，不然这篇相当于白写了。这是个超大盘，分了1-5期的商品房和2个回迁区域。

最好的是5期，这是2011年的现代板楼，就说90平的两居，已经成了环丽泽区域的抢手货。问题是离地铁稍远点，但毕竟在三环，品质比地铁重要，价格也就跑的快。

再说草桥，这可能是丰台最规整的居住区。区域的开发和管理基本由草桥大队统一完成的，路边的公共设施都有精心设计。

看小区，以草桥欣园和玺萌系列为主，代表性的院落有玺萌公馆、春季星空、恋日花都，大家有兴趣可以去踩盘感受下。

加上10号线、19号线和机场的三地铁组合，再加上航站楼的配套，这是全北京的稀缺品。

非在草桥挑点问题，也就是路边有高压线。其实这不算啥，看这两年的涨幅就知道了，预算不够才是问题。

要说当下在大丽泽，买啥类型的房子有隐患？还得是西局和亚林西的高总价二手房，像西宸原著、昆仑域、中国玺这些著名豪宅，在未来几年未必有价格支撑。

受新房冲击严重，等在售的高端商品房进入二手市场，一旦区域内的改善客户数量跟不上，或者在市场冷淡期卖房，很可能形成价格踩踏。

多说一句，有人觉得中国玺单价很低，是不是被低估了？主要原因是在售房源很多在2号楼，北侧有被万达遮挡视线，自然卖不上价。且昆仑域有赠送面积，所以看上去单价更高。

本质上，在丽泽的豪宅里就没有洼地，除非偶尔有捡漏的房子。非要买的话，只能说新房略微有点性价比。

再看老破小，刚需如果选丽泽以西，主要就考虑泥洼和北大地，其中有部分是属于丰台的学区房。

东边也就是南站附近的玉林、洋桥、马家堡等区域，环线位置更好，但区域界面也是乱，涨幅较高的是新开的地铁19号线辐射区域，这两年吃了点红利。

这些房子都在西南二三环，客群都是南城的刚需。买这类没有绝对的答案，以自住舒适为主，比如说选一个90年代以后的板楼，买个稍微踮脚能够上的房子，哪怕暂时压力大点，未来更好卖。

以上是我们对丽泽买房的选筹逻辑，举了部分代表性小区。受制于篇幅，无法面面俱到，掌握大致思路即可。