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提问：雕叔好！我的情况是这样 ：上海准备入二套房 手里现金130多万，请问买在哪里投资潜力大？二套要七成首付，我想了几种方案：1.是到枫泾购买一套230万以内的房子 二年后交房？2.闵行马桥买个一房带学区的或者二房动迁房.或者闵行交大附小老破小学区3.加大投入比例，需要抵押上海房产，或者卖苏州太湖边烟台芝罘岛共二套房子（有点舍不得都是风景优美的地方），买550—600万的房子，目前看好西渡中铁香榭国际叠墅 600万以内，或者想去枫泾买联排大约500万—550万，如枫溪别院或者海湾碧桂园联排或者便宜点如枫泾二手联排正荣400万左右。思路比较混乱，还想去市区内环买老破小。特别迷茫.请指明光明大道。

回答：你的投资思路都不是很对，帮你来捋一捋：1.方案一和二，投资打法不好，老破小大概率跑输大盘。子弹130，上海二套资格因为首付比例太高，我们一般不建议一线城市采用二套资格直接去买，这样资金利用率太低，总价低就很难买到好房子。2.买房之前首先盘点一下自己手里的资产，看哪些能融资或者变现，而你有可操作资产，那么就要好好利用。建议首先出手烟台的房子，往往风景优美的地方，都没有太大升值能力，而且缺少接盘侠。3.如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。我的建议是：上海内环内老黄浦，中环闸北、闵行学区房，以及中外环大虹桥、张江、三林，建议在这几个地方可以看起来，买2005年后的二手次新房。上海买房性价比高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：雕叔你好！投资买房一定要往市中心核心区域买吗？

回答：房产投资有两个派，一个就是市中心核心派，紧守繁华地带核心地段买。第二个就是郊区派，买那些能被城市两头包住的郊区。但是作为一个投资初学者，或者作为一个房产还不是特别多的投资人，尽量去买市中心。为什么这么说？原因是市中心有个特点：有百利而只有一弊。什么叫有百利呢？市中心有几个特点，第一是配套非常的全。所谓的中心，一定是商业配套非常全。第二，交通非常的发达。第三，其他配套比如公园，或者其他各类基础设施，包括图书馆、博物馆、包括好的医疗，好的学校。这些配套导致市中心有大量的人流，居住体验就会非常的好。同时作为投资而言，抗跌性也会非常的好，几乎在大部分的上涨行情中，市中心都是领涨的，当然不排除郊区领涨的现象。那弊是什么呢？一弊就是可能市中心涨得不是最快的。

提问：雕叔你好，请问，投资买房，总高三十二层左右的高层住宅，十楼以下的低楼层，还值得买吗？

回答：你好！低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，六到十楼投资的话还行。事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，六到十这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。确实有些买家就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。投资买房，流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。

提问：雕叔好，新人再问，之前提问过关于西安投资的建议，感觉你说的很对，现在想让你再次对于我的投资提一下建议，夫妻两人30岁北京工作，16年西安买了一套房，目前子弹30w打算投资，不知道该选哪个城市了，其实我们的最终目的是想买北京买房子的，只是觉着靠工资北京买房子太难了，所以想靠投资挣一部分钱来在北京买房，不知道这种办法可不可行你说西安目前熄火.....不知道西安再次上涨大概几年后呢?之前想着等西安再涨后把西安房子卖了，然后在北京买，但是不知道北京房价会不会在我们还没有卖西安房子就已经又涨到我们买不起的程度了?所以希望雕叔给我们个建议，该怎么投资这30w最后能达到在北京买房的这个阶段目标呢?

回答：你好，西安这一波 人口大战为何这么凶，主要是因为他的腹地太小了，再不抢以后就再也抢不到了。这属于强行改变城市命运的。不过现在房价追的差不多了，到位了，但是长远看不如武汉成都重庆的。用西安资产追北京资产，一个涨幅过后，可能差距越来越大。我的建议是西安卖房和北京淘笋同时进行，北京早上车早安心，趁着北京还是横盘期，现在入场还算比较好的时机，有充足的时间淘笋。

提问：雕叔，成都主城区教育好的比如青羊、锦江和高新是否值得置换过来（想给孩子换学区，但是还有两年时间）。温江永宁生态环境好，还有华西医院，为什么价格比周边的便宜，可否入手？现在楼市买入还有机会吗？房价后面会不会下跌，现在感觉各方面要求好严格啊。

回答：两年后上学，当前就卖吧，低位卖，再低位买，低卖低买，其实是有利于纯置换的改善群体，买的金额大于卖的金额，划算的。当下成都试错的成本越来越高了，早已不是闭着眼就能买的时代了，进入楼市下半场，更应该审时度势，不要乱买，尤其是温江永宁这种地方。房地产每次调控深冬时期，各种空军各种流言都会重新蔓延，但是这改变不了房地产地位的本质。现在是平稳期，关键是稳！如今楼市盘整期，今年打算买房的购房者，这4类房子“贬值快”建议远离：1、非一二线城市的房子。随着人口外流，产业收缩，三四线及以下城市购房需求进一步减少。在整体楼市下行背景下，三四线城市房价加速下跌，且未来增长空间有限。2、非商品房住宅的房子。例如公寓房、商住房、商铺、小产权房等类型。这些非商品住宅性质的房子，因为产权或者居住舒适度等问题，价值不大，普通购房者远离。3、高龄房产。房龄过高的老破房，尤其还不带学区的，在银行难以办理贷款；同时高龄房产居住舒适度差，买了之后如何转手也成为大问题，这类房子升值空间不大。4、远郊房。远郊盘比如永宁，周边配套差、竞品多、居住环境一般。远郊盘在这一轮下行中，最快出现价值回落。

提问：雕叔你好，我准备买个房投资,总价预算170，按照你说的十年内次新房，主城区小套二结合学区，选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?因为那里离BRT近，所以看上去感觉升值空间不大。

回答：自住的话，首航欣程，无论是位置，还是配套，都不错，首航还是比较保值，但升值空间在全成都来讲，应该算中等类型，贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些。总结就是自住方便，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错，纯投资，在房屋升值的同时，这个房子的租售比还不错，带来的收益也很可观，还是比较推荐的。如果看上有喜欢合适的房源，是可以下手的。

提问：雕叔你好，麻烦规划下成都主城区哪里的房子升值潜力大？

回答：很多成都朋友眼里依旧存在西贵、南富、东穷、北乱从投资的角度来说当价格整体上涨或下降，价值已经被得到肯定的区域，在浮动金额会大于价值不被肯定的区域，但浮动比例会低于价值不被肯定的区域。当整体价格已经高于绝大多数消费者购买能力的时候，价值不被肯定的区域购买的人数会大幅度增加具体要看你的子弹情况，主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区,升值空间大。现在三环内值得购买的区域，主要有2个城区:1.锦江:锦江区的住房供应量较低，但所有的配套设施已经足够完善且价格相对稳定。综合来讲:性价比较高，优先推荐购买。2.成华区: 成华区现在的住房供应量较大，且所供应的房源大都以刚需房为主;虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但成华区已被划为成都市重点发展城区。所以，整体来说成华区绝对是刚需买房性价比较高的区域。

提问：雕叔你好！想咨询下，我的父母目前户口和社保都在金堂县，普通资格明年大约有200万资金想在成都买套二手房。1.应该把资格迁到高新区还是天府新区呢？2.明年上半年我成都有套房子要交房了，是采用户口投靠落户，还是社保迁移呢？

回答：1，签高新区，尽早办理。高新区的购房区域秒杀了天府新区的。2，交房后大成都范围迁户，那叫“平迁或全域迁移”，金堂户口和单位社保对于买房没有帮助，可以二者都迁过来。

提问：雕叔你好！小白一个，坐标成都，想请问投资买房最重要的是哪一个环节，看了很多房都很难抉择，如何判断一个板块或楼盘投资价值的高与低呢？

回答：你好！"赚钱靠杠杆，涨幅靠选筹"。往往选筹，就是我们最头疼的一件事，很多人就是纠结在该买哪个区域或者买哪套房。要判断一个板块是否有投资价值是一个非常复杂判断的过程。大多数人看城市板块，只看当下。而板块现有的城市配套、价格、交通距离等角度，判断板块的未来价值，很容易局限在主流观念里。难以突破常人的眼光，也就难以获得超出旁人的收益。选择比努力更重要！投资房产选筹是第一步，选筹的错误结果会让你的几年或者十几年的收入归零，大部分家庭六个钱包来之不易，很多人借着一大家庭的血汗钱在买房，然而大多数往往却输在了选筹上！好投资的标准，是用较低价格，买优质产品。一、关于板块的选择可以大致为三种：1、在发展的早期阶段，很多尚在规划，其价值只能从长远来看才体现得出来：入手价值提前兑现的楼盘，意味着更长的时间成本和更高的机会成本。大概率将不得不等到房产市场周期偏后期，才能获得预期的回报。当然，如果在开始时，该地区的房价很低，以后房价随着总体趋势的上涨，涨幅仍然很好。2、发展中期片区，利好逐步兑现，价值在不断体现：由于大量规划的落地，交通、产业利好逐步兑现，价格距离成熟片区的房价天花板也有一定距离，就属于快速升值的片区，涨幅也相对较大。不过在这样的区域中，如果某个小片区的房价已经超过了中心成熟片区的均价，就可能存在长期站岗的风险。3、发展成熟片区，利好兑现较少，大部分价值已经体现：这样的片区，由于区域整体的发展完成度高，新增利少、兑现慢，体现在价格上，就不属于领涨、暴涨类型的区域。但是一旦有真正的利好出现，涨幅将会非常可观。二、关于楼盘的选择如何判断房子的性价比？有一个非常简单的判断标准。就是拿它的报价与其他房子的报价比较，如果价差过大，且没有足够的硬性附加支撑，那就能说明这个房子的价格偏高。反之则性价比高想要买到上涨的楼盘，先看看某些楼盘历史成交，然后尽量避免这些特质的盘即可。近年来，房价分化尤为明显。有些房子两三年内可以上涨50%，而有些房子仅仅是跑赢了通货膨胀，增长的差距确实很大。房地产市场的运作方式已不如从前，选筹选择现在变得尤为重要。百万的预算，在哪里投资，买到什么样的产品，基本上可以决定你家庭财富增长的速度。

提问：雕叔你好！由于资格原因，考虑在三圈层购买一套，现阶段主要是升值保值，后期看情况。想在新津和简阳东新两块选择，预算在130以内可以接受。实在这方面知识有限，请雕叔帮忙分析分析，有没有更好的建议，或选择。不胜感激。

回答：目前来看，新津和简阳以后发展都不错，但价格其实都不算特别有投资潜力。我也一直强调说，限购越松，投资价值越小，所以相比一二圈层保值升值能力要弱一些，非要在两者之间选择的话，还是新津吧！

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