德基集团(德基企业集团：德隆系“魅影”｜起底隐贵房企⑧)

[编者按]它们，低调，神秘，家底殷实，它们顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起家于南京的德基集团。

策划：陈海保

统筹：王敬宾 王彩霞

撰文：房慧

编辑：于婞

因老板卷入与范冰冰的绯闻，德基广场又火了一把。

不过一般人并不知道，这家位于南京新街口的高档购物中心，近五年的单店销售额一直居于全国前列，甚至超越了北京国贸商城、深圳万象城。

2018年，德基广场实现销售额100亿元，全国第二，仅次于北京SKP。

南京新街口被誉为“中华第一商圈”，商场云集，这里聚集了德基广场、金鹰中心、中央商场、南京新百和大洋百货等7大商场（购物中心）。

这家位于二线城市的商场是如何做到全国第二的？德基广场的持有人德基广场有限公司背后的实控人究竟是谁？

华东商业“吸金王”

从南京新街口地铁站7号口可以直达德基广场。广场人气极旺，在商场营业的任意一个时间段，这里都是熙熙攘攘的人群。

德基广场靠什么来吸纳人流？

先来看看商场的品牌。2006年开始营业的德基一期，商业面积65000平方米，云集了Louis Vuitton（路易威登）、Hermes（爱马仕）、Dior（迪奥）、LoroPiana (诺悠翩雅)、GUCCI(古驰)、BVLGARI(宝格丽)等一线大牌。彼时，新街口还没有定位奢侈品的高端商场，德基填补了这一空缺。

二期2012年营业，面积比一期更大，有85000平方米，增加了40多个奢侈品牌，有Chanel（香奈尔）、BURBERRY（博柏利）、Yves Saint Laurent（圣罗兰）、Cartier（卡地亚）、Tiffany&CO（蒂芙尼）、VacheronConstantin（江诗丹顿）、Jaeger-LeCoultre（积家）等品牌。

定位奢侈品路线的德基，成了南京乃至华东最赚钱的商场。据了解，对二期的定位，吴铁军兄弟花了三年时间做调研，德基广场总经理吴铁民曾说过：“如果又是和其他商业项目做一样的定位，无论是从地理位置、客户购物习惯还是未来的可持续竞争力来看，我们都不具备优势，所以在定位上必须要有所突破。”

已成为南京高端商业标杆的德基，并未有向外扩张的计划。德基广场有限公司行销部上述负责人表示，公司目前没有向其他城市扩张的计划，主要围绕新街口德基广场的运营，做持续的品牌引进、内部改造、业态调整和服务人员态度培养等工作。

不过，德基广场还有规划中的三期，早在2015年，吴铁民在接受媒体采访时表示，德基广场三期项目将打造一个涉及商业、住宅、人文的综合体，包含南京最高端的酒店式公寓，以及博物馆和美术馆。但至今，三期项目还未动工，地块暂时用作停车场。

此外，2014年外资JP摩根退出南京世贸中心的建设，彼时德基集团以7350万美元的代价接盘，占股75%。但目前项目几乎处于停工状态，建设进度远远落后于周边同期开发项目。其酒店式公寓入市以来，反响也很一般。

或许不向外扩张，实是另有隐情。

股东名单闪现“德隆系”

从德基广场的交易额来看，确实数字惊人。但这个钱并不是自己的，也揣不进自己口袋。

实际上，德基广场的净利润如何？在公开资料中并无报道，可以查到的是2012年到2014年之间，德基的资产负债率分别是58.99%、54.42%和76.14%。负债骤增的那一年，德基收购了世贸中心。

熬过了2015年，2016年德基还发行了一项资产支持专项计划。此外，德基还将德基广场物业抵押给招商银行南京分行进行贷款，融资额度为26亿元，融资期限为2017年6月28日到2032年6月27日。

当然财务杠杆的应用，并不足以说明问题。值得关注的是，旗下没有资产上市的德基，背后有没有投资大鳄？

据天眼查显示，除房地产开发外，德基集团的业务还涉及物业管理、医疗健康、拍卖、餐饮、文化艺术等领域，在这些注册公司中，已取得香港身份的吴铁军一般仅担任董事，18 家公司的法人代表是他的弟弟吴铁民，这些公司的股权穿透后，均指向了“香港德基企业集团有限公司”。

据悉，德基广场的全资子公司南京新宇持有德基广场一期、二期物业,南京新宇再以1200元/平米/年的价格出租给德基广场。目前德基广场总资产40多亿。除德基广场外,德基在南京还开发持有德基大厦、南京世贸中心、紫金山庄等物业。

如今，德基集团和德基广场均是香港注册公司德基企业集团有限公司100%控股，据报道，香港德基集团董事名单中出现了德隆国际集团有限公司，即隐秘而庞大的“德隆系”旗下企业。

还是在南京，德基开发的楼盘有德基•紫金山庄（环陵路，总建8100㎡）、德基大厦（长江路188号，总建49268㎡）、德基•紫金南苑（长巷，总建25万㎡）。但目前，在建在售的仅有南京世贸中心。

不过随着“德隆系”创始人唐万新入狱，公司名字也被香港查册处除名。德基集团跟“德隆系”的关系，从目前的资料中无法进一步查实。可以看到的是，吴铁军本人和德隆系一致的低调行事风格。

神秘富豪吴铁军

有人说，吴铁军不仅低调，简直是神秘。公开资料中，找不到他的出生地。

可查资料显示，吴铁军1971年出生，是南京九中88届学生，曾在军转民企业江苏新时代工贸公司工作。1996年，他在一家名为远东南京国内贸易公司的国企担任总经理一职。

两年后，年轻的吴铁军成立了江苏德盛服饰有限公司，开始在南京代理香港鳄鱼恤系列产品。其公司名下有一个商铺正好位于新街口时代广场的一层。

当年的时代广场位于新街口东南角，是南京新宇拆迁开发而成。项目下面3层是经营衣帽箱包的小商户，其他租给了嘉和百货，但经营不善的嘉和很快倒闭，后经营者时代广场没坚持两年也倒闭了。

人气散尽的时代广场，每天都会有要求退房的小商铺业主来维权。这时候，已变身港商的吴铁军出手了，2000年其先成立了江苏德基集团有限公司，后在政府协调下，低价兼并了南京新宇，并回购了时代广场150多家业主的商铺。

吴铁军喜欢大象。在德基广场的玻璃大门上，印着几头黄色大象，新街口中央也矗立着一个大象雕塑,昂头正对德基广场一期,它们都与栖霞寺的象门兽很像。栖霞寺门口的两头铜象的底座均刻有“德基”、“吴铁军”字样，正是由德基集团老板吴铁军在2003年捐制。

重新施工布局后的时代广场，更名为德基广场，并在2006年夏盛大开业。10年时间，德基成了全国最赚钱的商场之一。

成功之后，吴铁军也曾一度将触角伸进地产领域。

从零售商贩成长为商界大亨，网上关于吴铁军公开露面的报道也是寥寥。

有报道的只有两件事，一是2012年LV首家南京旗舰店开幕当日，吴铁军和范冰冰一同为新店剪彩揭幕；另一件则是2015年，其母校南京九中迎来90周年校庆，吴铁军向母校捐款200万元成立基金会。

如今，随着跟影视名人范冰冰的一些绯闻传出，吴铁军的神秘面纱已被揭开，日后恐再难低调了。