NO.1丨壹

刚刚！央行公布最新房贷利率

2023年4月20日，央行最新贷款市场报价利率（LPR）出炉！

1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，与上月保持一致，至此已经连续8个月保持不变！

这意味着，房贷利率短期内触底，未来很有可能还会反弹回调！

1、已有约33城下调了首套房利率下限，利率基本触底。

目前，全国范围内，包含合肥在内绝大多数城市，首套首贷利率已经低至4.1%（-20bp）。

除此之外，约33个城市，下调了首套房贷款利率下限，其中最低的城市可到3.7（-60bp）%。

这意味着，因城施策，楼市下行的城市可以获批更低的房贷利率，但牵动全国利率的LPR，下调的可能性就更加小了。

2、楼市行情大回暖，市场人气回升，有部分城市或将面临利率回调。

4月15日，国家统计局发布了3月70个大中城市房价住宅销售价格变动情况。

3月，一二三线城市商品住宅销售价格环比上涨，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。

从同比来看，整体房价较上月有所上涨，下跌的城市降幅也有收窄。

|图源：中国人民政府

数据显示，3月合肥新房销售价格环比上涨0.3%，同比上涨4%。

3月合肥二手房销售价格环比上涨0.2%，同比持平%。

值得注意的是，根据利率动态调整机制，对于房贷利率下调的城市，如果新建住宅环比价格和同比价格连续3个月上涨，则恢复执行全国统一的房贷利率下限。

利率作为调节楼市的工具，在行情不好时，松一松，下调以降低买房人的置业成本；但当楼市火热时，那可能就要紧一紧，防止炒房情绪过热。

在2月份，符合首套利率动态调整的38城中，已有石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。

而根据目前2月和3月的楼市情况，地产销售逐渐回暖，消费逐步复苏，居民信贷需求回升，这意味着未来会有超30城，面临重新上调首套房贷利率20-30BP的潜在风险。

3、目前执行的5年期LPR，是从1991年以来的最低！

除了利率触底以外，LPR基本也已经触底，再下调的可能性较小。

这背后也透露着一个信号，短期内，银行的房贷利率可能见底了。未来随着市场变化，不排除反弹回调的可能性！

NO.2丨贰

“商转公”政策来了！

最新消息，湖州“商转公”（商业性个人住房贷款转公积金个人住房贷款政策）将于5月1日起实施。

据湖州公积金消息，基于目前市场的需求情况以及当前国内和湖州市房地产形势等，湖州近期将推出“商转公”。

在住房公积金利率全面下调的背景下，商业贷款和公积金贷款之间存在较大利差，对于正在还贷的家庭来说，公积金贷款利率比商业贷款利率更优惠，商业贷款转公积金贷款（即“商转公”），确实能省下一笔不小的费用。

特别是之前房贷高利率（5%-6%）上车的购房者，目前住房公积金首房首贷1-5年利率为2.6%，5年以上利率为3.1%。“商转公”后省下的钱更多。

算了一笔账：以目前湖州首套住房商业贷款利率最低是4.1%，公积金贷款利率则是3.1%。假设贷款30年，额度为60万，按照等额本息计算，总利息省下约12万元。

现行经济环境下，该政策将有效减轻买房人的还款压力和购房成本，全面助推楼市上行！

合肥，会不会执行商转公？

此前，有网友在12345政府直通车咨询：关于对现在买房利率降低的问题，能不能有优惠或者商转公积金等。

对此合肥方面有了以下回复：

一、关于贷款利率问题，商业银行按照市场化原则，根据本机构的经营情况、客户风险状况等因素进行市场化定价。关于您的问题，建议您直接向贷款银行反映。

二、市住房公积金管理中心答复如下：为贯彻执行国家房地产调控政策，根据市政府办公厅转发七部门《合肥市关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》的相关规定，合肥市住房公积金贷款政策自2016年10月2日进行相应调整，停止“商转公”贷款业务办理。

自2017年以来，合肥市个贷率始终高于95%，长期高位运行。因此，暂不具备“商转公”贷款业务的条件。

也就是说，合肥如果想重启“商转公”，必须要等到个贷率低于95%以下才行。

NO.3丨叁

“商转公”能省多少利息？

拿合肥来说，从2017年开始，房贷利率打折时代基本就终结了，一直到2023年初，但凡在这五年时间里买房，商业房贷利率都在4.9%以上，5.88%以上的大有人在，最高甚至到6.37%。

但最新的个人住房公积金贷款利率有多低？最低只有2.6%。

首套房公积金贷款利率，五年期以下，2.6%；五年期以上为3.1%；

二套房，五年期以下为3.025%；五年期以上为3.575%。

算笔账，以100万贷款，30年期限为例。

如果用个人住房公积金贷款，按首套3.1%来算，月供4270元，利息总额53.7万；

近五年的存量商业住房贷款，对应的月供和利息以及与公积金贷款的差值，都梳理在下面一张表格里，很清晰。

你看，同样100万贷款，用公积金贷款总利息只有53.7万，但用商业贷款，即便是过去五年里较低的利率5.5%，利息总额也要超过100万，差了一倍多！

白白多出五六十万利息，这一比，简直血亏！