北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥，请问丰台郭庄子万科紫苑有没有前景？丽泽修通14号线后会不会升值？目前有唯一一套万科紫苑的三居108，小区低密度环境好，但我家的是无电梯，属于主楼的配楼。因孩子上学换租在西城，犹豫要不要换到西城（一家三口都在西城真武庙附近，不需要学区名额，就是想近点）。还有一种打算，这种没电梯的感觉不太保值，想换一个保值的，不限区域，反正不住，继续换出租，有没有必要折腾呢？谢谢

回答1：

1、 万科紫苑，不用依赖丽泽，本身就是好项目，凭周边环境和自己的品质就足够了。

丽泽太远了，就算真的发展的很好，也不可能形成这么大的商圈。连国贸、望京、中关村都做不到的，丰台就别奢望太高了。

2、 紫苑和假日风景是前后脚的项目，和公园北边的天鸿美域可以对比一下。假日风景开盘时，美域已经是特价的尾盘，不太好比，但之后一直到2009年之前，二手房的价格相差也就是10%。但到现在，价格差率已经拉大到20%左右了。也就已经说明了万科项目的保值和升值性，不用纠结什么。

3、 不过没电梯的这我说不好，这咨询当地中介吧，看看市场价和走势。如果真的想置换，只要愿意承担5%的成本就行。可以换到朝阳，租金最高。面积也可以换小些，108平的三居对于纯投资大了点，租售都不划算。

换到西城就算了，纯投资没必要趟学区房的浑水。没听说过炒房客炒学区房的吧？连他们都不敢碰，普通人最好也规避这风险，何况租金收益不是一般的低啊。除非是真喜欢西城的环境，就想长期自住下去，那当然可以，毕竟房子是用来住的。但这与投资关系不大，完全属于自住。

4、 这我没有明确建议，看自己的需求。一般置换需要满足三个条件：一、有明显的不可弥补的瑕疵；二、有更好的选择；三、愿意承担置换成本。仅供参考。

提问2：

章哥，我们两口子非京籍，税后年收入45万左右，以前在外地有贷款记录，二套购房，总价350~400万之间，想购买石景山区苹果园周边的房子，主要需求居住，对采光，电梯，近地铁有要求，看了苹果园三区，金顶街三区，金顶街四区这三个小区的房子，目前市场真是看不准，基本上没有上的新房源，所以一直没出手，想听您帮忙分析一下石景山附近的房子优劣，或者这三个小区如何选择。谢谢您

回答2：

1、 这些小区的优势就是价格低呗，对于自住来说合适。劣势就是房龄长了，出手的时候挂牌期也长。这几个小区不算太老，但都是塔楼为主，不符合现代人们的追求了，流通性也弱。不过这附近都是这种小区为主，买家没什么太多挑选余地，所以也无所谓，比其他板块单独的塔楼小区强。

2、 我一般只能从投资角度分析，而你们这是自住用房，要求又比较高。我不好建议什么，还是凭个人喜好决定吧。

3、 不过提醒一下，今年北京房价上涨的可能性大，学区房和热点板块都已经涨势明显了，逐步向其他板块传导。丰台石景山和郊区都没什么变化，但春节后的形势说不好。市场趋势有最佳时机，但谁也看不准，都是事后总结的诸葛亮。有需求就尽快上车，石景山虽然老公房多，但保值性强，升值幅度大概率就是跟随大盘，不用太过纠结。我没到现场，不好评价这三个小区怎么选，从投资讲都差不多，还是看自己的喜好吧。仅供参考。

提问3：

您好！计划投资一套房产。本人京籍首套（家在石景山）首付可接受150万。总价350-400万房产。有意向在亦庄开发区一带，看了新房亦庄一号 臻龙府 橡树湾。二手房网上看了看 亦庄房子面积偏大 所以也还在持续找。想问问您这边是否有推荐？或者像我这种情况，其他地区的推荐也可以。房子主要用于出租和投资。

回答3：

1、 投资房产，用于出租，那新房就不合适了。何况还有限竞房，这本身就是政策性房产，很适合投资吗？

2、 这我也不多解释了，投资买新房在十多年前的北京还说得过去。但现在的北京已经发展成比较大的城市了，再用小城市投资理念就不合适了。新房只适合长期自住，属于改善型房产，不适合纯投资。不仅多收不到什么租金，反而得承担溢价和装修的损耗，不划算。相当于做慈善，还没人念好儿。

另外限竞房本来就是政府推出打击炒房，遏制房价上涨的，那投资这种产品不是和政策对着干吗，没必要。都知道限竞房对于开发商来说没什么利润，那降低品质的可能性就大。可“价值投资”不是“价格投资”，如果一件投资品的价值降低，还能有什么投资性吗？这本来就是政府故意设置的局，谁心里都明白。所以更是只适合自住，不适合纯投资。

3、 150万的首付，二手房很难买到400万的，这看情况吧，能做到高评才可以。但亦庄在五环外，非普线是374万，首贷最高243万，一房一议吧。别急于签约交定金，一定让当地中介给算好帐，免得受损失。

亦庄买在核心区就行，这不用推荐，没太新的也没太旧的，只要是品质不差的都可以。其他板块也可以看朝阳，租金更高些。以这个首付的话，四惠、朝青都可以，房龄较新的多。仅供参考。

提问4：

章哥，我和我爱人月收入5.7万，含公积金，京户。现在清河有一套小两居，约为550万，但有200万贷款。手里有180万现金，努努力可以凑到200万。现在考虑1是再买个小的，300万左右的房子，兼顾老人居住和投资；2是置换个大一点的，改善居住环境。孩子明年上小学。谢谢！

回答4：

1、 这要让我建议的话就是置换个大大，一步到位的改善。毕竟房子是用来住的，先解决居住问题之后才好再考虑投资。

2、 一般来说，只要是考虑了改善，而且能力也能达到，那这次如果没有实现的话，总会在心里留下一个结。那之后或是凑合忍着住下去，知道忍无可忍还是置换，否则这个结解不开。

而如果先买个小房子，似乎是投资了。但实际上换房是需要成本的，而且很高，一般都在5%左右，还不算装修和时间精力等等。那这几年收到的租金，未必能抵得上这成本，反而在升值率相同的情况下，少享受了好几年的居住体验。

3、 总之，房子是用来住的，建议一步到位的置换，免得日后再次折腾。另外提醒一下，近期北京房价上涨的可能性大，要换的话尽快，而且一定要缩短空白期，免得踏空受损。仅供参考。

提问5：

章哥，请教一下酒仙桥的燕莎后这个小区怎么样？另外感觉酒仙桥一直是周边的一个价格洼地，对它未来的发展怎么看呢？谢谢了！

回答5：

1、 燕莎后，一般吧。北京天鸿开发的，算不上太老。就是规模小点儿，户型又偏大，一共也没多少户，社区氛围不算太足。

最早这里的定位是公寓，所以叫燕莎后国际寓所。开始我都不知道怎么断句，以为是燕莎.后国际寓所，觉得“后国际”又是新创造的概念呢。这里现在的价格说得过去，比东润枫景强的多，那也是天鸿的项目，前后脚，甚至燕莎后可以算东润四期。

这种小区在我看来就是自住合适，毕竟价格相对低，投资的话一般，不算差也没多好。

2、 这些商品房小区价格不高，和本身的关系不是很大，更重要的就是板块原因。当年酒仙桥的定位是边缘住宅集团，开发的太早，规划水平一般。远远赶不上后来的超生儿望京，这种板块的没落拖累了各小区的升值。

像燕莎后当时开盘价7000多，比望京的橄榄城贵的多。但现在的价格已经无法相比，那边奔10万了，这里才7万出头。酒仙桥这种趋势已经很多年了，东边的梵谷水郡什么的也一样，都跑输了大盘，不好改变。

我不敢预测酒仙桥的未来，只能说没看到扭转的迹象，板块内能跟上大盘的不多，再随着逐渐老去，翻身的可能性不大。仅供参考。

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