前几天，中央经济工作会议重申“房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的”。

今天讲一讲在“房住不炒”背景下的“租售同权”。

从2017年7月开始，广州、深圳、南京、佛山等12个城市开始搞“租售同权”试点，就是租房子和买房子享受同等权利，特别是子女上学的权利。这个政策出台以后，很多人觉得不用买房了，租就可以了，这样房价就会下降。

实际情况是这样吗？往下看。

我们不妨仔细看一下率先实行租售同权的广州的政策是什么样的。

广州的政策要求，满足下列几个条件的租房户，其子女由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含民办学校）就读。

1、具有本市户籍或父母拥有“人才绿卡”；

2、按照积分入学标准，到达积分入学条件；

3、监护人在本市无自有产权住房；

4、监护人租赁房屋是唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案。

以上四点都是必要条件。

你仔细看的话，会发现这些要求其实还是很高的，不仅有户籍或者“人才绿卡”，而且还要到达积分入学条件。一般来说，自有住房的积分比租房要高得多，积分高的其子女才能进好学校，租房的积分低，其子女就只能排在队伍末尾，进差一点的学校了。

再来看“房屋租赁合同经登记备案”这句话，这意味着房东仍然拥有对应的学位掌控权。为什么呢？因为房屋租赁合同如果要去备案，是必须要房东同意的。房东出租房屋所得的收入可能要交税，因此房东可能会要更高的价格，不排除房东因为让渡入学的权利而要一个高得多的价格。所以，房屋的入学权实际上还是在房东的手里。

“租售同权”的本质

其实，在入学名额紧张的大背景下，租售同权只能使得僧多粥少的局面更加紧张。在不增加学位资源的情况下，让更多的人来抢更少的入学名额，只能使得局面更加混乱，不会从根本上解决问题。如果这个政策损害学区房购买者的利益，政策的阻力会很大。目前看，大多数试点城市还是实行积分制，户籍和自有产权住房对应的积分还是积分中的大头。

进一步，倘若租房真的能够帮助入学，而且是进入好的学校，更多的租房需求一定会推高房租，房租涨了，房价也会有上涨的压力。背后的原理，是加入租房者的需求以后，对学区房的需求其实增加了。需求增加了，而供给没有变，就必然会导致价格上涨。

总结

概括一下，房屋和其他商品一样，价格取决于供求关系。租售同权的政策，本身没有增加房屋的供给，也没有增加房屋对应的学位资源的供给，但是增加了人们争抢学位资源的方式，实际上是增加了需求，因此这一政策不但不会降低房价，还可能会推高房价。

现实中，这个政策出台后，也没看到其对抑制房价有明显的影响。