安徽省阜阳市(安徽阜阳楼市的危机，低廉的阜阳房价和阜阳市楼市的潜力)

安徽省阜阳市是安徽十六座地级城市之一，阜阳市地处安徽西北地区，是安徽西北地区最大的中心城市。

可以说阜阳市的地理位置相当不错，另外阜阳市还有一大优势，就是阜阳市的常住人口非常多。

截止到2023年初，阜阳市的常住人口大约为814.1万人，阜阳常住人口总量在安徽16座地级中心城市当中名列第2位，仅次于合肥市。

站在楼市的角度，人口越多则预示楼市需求量越大，这对于楼市而言，算得上是一种优势。

不过阜阳市虽然常住人口众多，但阜阳市仍然是一座人口大幅度净流出的城市，这座城市的户籍人口已达1,070.8万人。

从常住人口与户籍人口之差可以看出，这个区域常年在外工作及创业的群体高达256.7万人。

阜阳市这几年的常住人口总量也在逐渐减少，2021年阜阳市的常住人口减少了3万人，2023年阜阳市的常住人口减少了2.9万人。

人口的净幅度流出则预示着楼市的需求在逐渐减少，而且净流出的人口绝大多数都是年轻人，这对于楼市而言，也算得上是楼市的一种危机。

现在整个阜阳市的房价不高，二手房的平均房价大约为0.76万，新房的平均房价大约为0.78万。

阜阳市的楼市房价在全国可统计的300座地级中心城市当中处于第128位，与阜阳市房价差不多的城市有很多，主要是内蒙古赤峰、甘肃陇南、山东东营、山东潍坊、宁夏银川、陕西洛商、江西宜春、安徽宿州、山东威海等城市。

阜阳与这些城市比较具有很大的优势，毕竟靠近阜阳的大城市并不多，而阜阳则是这个区域最大的中心城市。

另外阜阳的常住人口总量在这些城市名列第二（处于潍坊之后），尽管阜阳地区出现一定程度的人口流出，但阜阳各大区县城区的常住人口这些年仍然在大幅度增加。

随着经济的发展，全国城市房价相比于10年前攀升不少，而在过去的2023年2月份，全国商品房成交单价已达到1.05万元。

阜阳房价与全国城市平均房价相比，那么阜阳的房价算不上高，当然房价再低也会有很多人会认为阜阳的房价很高。

这个主要与当地的人均收入有关系，另外与一部分人置业观念有关系。

阜阳很多人买房并不想通过按揭贷款的形式，更希望能够一次性付款。但随着这些年房价的上涨，想一次性付款，概率基本不高。

在过去的2023年，阜阳市共完成经济总量3233.3亿元，同比2021年营业增长了5.27%。

阜阳市的经济总量在安徽省16座城市当中排名第四位，处于合肥、芜湖、滁州之后。

阜阳这些年的发展还算是相当不错，阜阳市的经济总量在全国300座可统计的地级中心城市当中大约处于第105位。

从阜阳市的经济总量再看阜阳市的楼市房价，阜阳的房价真的不算高，毕竟阜阳市的综合实力在全国是属于中等偏上再偏上的位置。

阜阳地区的管辖面积大约为9775平方公里，共包括8座区县，广义上的城区包括颍州区、颍东区、颍泉区，县级城市包括临泉县、太和县、颍上县、阜南县、界首市。

现在阜阳市常住人口最多的主要是临泉县、太和县、颍上县、阜南县，其常住人口分别为164.9万人、137.2万人、119.8万人、117.4万人。

现在阜阳市三大城区的常住人口总量大约为212.63万人，另外县级市界首市的常住人口大约为64.9万人。

从阜阳市的人口分布可以看到，随着城镇化率的提升，未来这个区域极有可能形成1座大城市，4座城区人口规模在50万到100万之间的中等城市，1座城区人口规模在20万到50万的小城市。

由于各个区域的经济发展水平不一各个区域的常住人口不一，所以各个区域的房价也存在很大的差异。

现在阜阳市房价最贵的主要是颍州区，现在颍州区的二手房平均房价大约为0.86万，新房的平均房价大约为0.91万。

颍州区的房价之所以贵，主要与当地的配套设施在阜阳地区名列第1位有关系，另外这个区域的管辖面积大约为599平方公里，但常住人口已接近100万人。

也就是说这个区域管辖面积不大，但常住人口众多，这个区域是阜阳人口密度最高的地方。

阜阳除开颍州区房价较高外，其他区域均算不上贵。

比如阜阳的颍泉区，二手房的平均房价大约为0.78万，新房的平均房价大约为0.7万。

比如阜阳的颍东区，二手房的平均房价大约为0.7万，新房的平均房价大约为0.73万。

在阜阳四座县级城市当中，房价最高的主要是太和县，目前这个区域二手房的平均房价大约为0.74万，新房的平均房价大约为0.78万。

房价较高的县级城市主要是颍上县，这个区域新房的平均房价大约为0.64万，二手房的平均房价大约为0.69万。

人口最多的临泉县，目前二手房的平均房价大约为0.64万，新房的平均房价大约为0.61万。

相对来说，阜阳地区房价最低的主要是界首市，目前这个区域楼市的平均房价基本处于0.55万左右。

阜阳市的房价不高，与当地的人均收入有一定的关系。

以2021年数据为例，阜阳市城镇居民人均可支配收入大约为3.73万元，农村居民人均可支配收入大约为1.58万元。

这两项人均收入均比全国平均值低，其中城镇居民人均收入比全国平均值大约低1万元左右，而农村居民人均收入比全国平均值大约低3500元左右。

以当地的人均收入看阜阳各大区县的房价分布，或许阜阳楼市短期内房价也不可能会出现大涨。

虽然阜阳整个区县房价不高，但阜阳的房地产成交量却是巨大的。

这几年阜阳市的房地产开发投资金额每年基本处于900亿元左右，而阜阳市一年的新房成交面积可以达到1,100万平米，成交金额可以达到700亿元左右。

就算按照每套新房建筑面积100平米计算，那么阜阳市一年的新房去化量将达到11万套。

这应该是一个相当庞大的数据，也侧面印证了阜阳市进行大面积的房地产开发的必要性。

现在的阜阳市城镇化率不高，截止到2023年初，阜阳市的城镇化率大约只有43.47%。

这样的城镇化率与全国城镇化65.2%的平均值相比，有着巨大的差距，可以说阜阳市的城镇化已经到了迫在眉睫的发展状态。

城镇化能够促进人口聚集，催生大量的就业岗位，也能促进部分群体创业从而提升城市居民的人均收入。

对于阜阳市而言，城镇化是必然之路，尽管现在还有很多人在农村，但大量的人口从农村走向城市，这是一种必然，只是每个人进城的时间有先后不同而已。

现在阜阳市各大区县的房价不高，非常适合当地的年轻人置业安家，在阜阳市买房相比于东部沿海的发达城市要轻松得多。

这些年有很多在外创业及工作的阜阳年轻人，纷纷把自己的房子买在阜阳市的各大区县，他们用实际的行动支持家乡的城市建设。

侧面也印证了他们非常认可阜阳各大区县城区的发展，也同样看好自己家乡的未来。

以更长远的眼光看阜阳的楼市，应该说这个区域未来的楼市发展空间仍然具有一定的潜力。

特别是阜阳的三大城区，颍州区、颍泉区、颍东区这三个区域，随着大量的人口聚集，这三个区区域未来的固定资产价值也会随着攀升。

这三大区域也是安徽省城镇化重点建设的区域，更是安徽西北地区城市发展的核心区。

当然，临泉县、太和县、颍上县、阜南县这4座县级城市人口众多，就算这些区域在未来10年人口还是会出现净流出，但仍然改变不了他们的城区人口将达到50万到100万的规模。

虽然这些区域未来的楼市发展潜力与地级中心城区还是有很大的差距，但跑得赢通胀的概率仍然很高。

看好阜阳的发展，相信阜阳会成为安徽省重要的区域中心城市。

个人观点，仅供参考。