燕塘(要卖10万+的天河燕塘地块，房子怎么建？给出了两版方案)

7月18号，广州将迎来本年度第二次土拍。

根据房企们的报名情况，毫无悬念，天河燕塘地块三成为了“最亮的那个仔”。

7家开发商，豪赌81个亿，也要在拍地圈“炫”一把。

若按起拍总价70.6亿计算，地块起拍可售楼面价约4.8万/平；

若按封顶总价81.2亿计算，地块封顶可售楼面价约5.5万/平...

总之，横看竖看这块地都很贵，又攀上天河的出生背景，未来楼盘极可能卖到10w+。

那么问题来了：这么贵的地皮，到底该建什么样的房子才般配？

房企们在绞尽脑汁，拆花和美编也在头脑风暴。

历时1个多月，两人甩出各自的总图方案。

由于，双方各执一词，谁也说服不了谁，因此抛出来让大家投投票。

01

美编的匠心大中庭

纵览地块四周，北侧是天河广垦壹号（公寓项目），南侧为代建学校，西侧紧邻梅花铝厂地块，东侧是学校和早期居住小区。

明显，项目四周没有可利用的优质景观资源，若要传承豪宅的稀缺性和奢华感，需从内部园林造景入手。

以此为出发点，美编给出了方案一总图。

方案一鸟瞰总图 @聪聪 制

优势如下：

①社区总图布局，采用两梯两户＋三梯四户楼栋，实现独梯入户的尊贵感；

②楼与楼之间点状式分开排布，最大化每每一栋每一层一户的日照条件；

③匠心双园林，南享桃源瀑布，北望立体叠景公园，院落空间生态又轻奢；

④户配比上，豪宅：刚需刚改≈3:7，100-198平三至五房，满足各个阶层的要求；

⑤178-198平豪宅采用板式楼栋，南北通透、拉高空间尺寸感、精致居住户数；

⑥总计1072户，户户朝南，定制设计每一栋角度偏移量，80%以上户型可看大中庭；

⑦社区中心的198平户型，孤品位置、南北一线园景、全盘仅60席，怎么看都是典藏楼王；

⑧1000平精致会所，将城市峯层与云端生活交融，繁华之后又品格调。

看到这里，大家应该懂得，方案一着实优点颇多。

北园林游乐园 @聪聪 制

当然，并不是说这个方案就毫无瑕疵，现在来看看它的不足：

站在房企的角度，这样的排布极有可能面临价值折损或者豪宅大户型去化困难的问题。

西侧的蝶形T4楼栋，将最好的景观资源分配给120平首改户型，而较大的140平再改户型景观视野会相对受阻。

同样的问题，也出现在了东侧。

100平的刚改户型享受着最好的景观视野，其次是140平，最后是160平豪宅户型。

东侧楼栋景观视角 @聪聪 制

这说明什么？

举个例子，就东侧的楼栋而言，如果四个户型售价一样，你会最想买哪一个？

毋庸置疑，100平的户型会最抢手，总价最低＋园林景观视角最好。

其次，100平的没有了还可以选择隔壁的140平，均好性还是能打。

自然，同等价格下，160平的豪宅户型是第三或者第四顺位选择。

但是，在实际的卖楼操作中，房企们想通过豪宅大户型溢价；因此，160平的单价势必为整栋楼最高。

这种定价逻辑下，便会出现小户型一抢而空，大户型滞销的风险。

已获得视觉中国使用授权

02

拆花的豪宅情怀

充分考虑到方案一的不足，立足于市场调研，拆花给出了方案二总图。

项目地处天河北与白云南交界，周围城市建面与中心城区区位显得格格不入。

因此，片区极度渴求改善型的高端产品。

同时，板块云集天河中心城区外溢的高净值人群和周围地缘性私人企业家。

通过走访，发现他们的总价承受范围普遍在800万起。

简单点，这里不缺有钱人，缺的是卖得起价的豪宅。

天河燕塘地块三周围城市建面 @细鹏 摄

因此，这块地要做豪宅，而且要以改善、再改为主，并配备部分终极改善产品。

既然要“豪”，那就要做到恢弘、雅致、深邃、非凡...

于是，拆花甩出了方案二总图。

方案二鸟瞰总图 @聪聪 制

纵观方案二，优势如下：

①同样采用，2T2＋3T4的总体楼栋排布，满足独梯入户的独享与私密性；

②双主题园林造景，既可一览湖畔激荡，又可聆听山林交响；

③户配更大胆，豪宅：改善≈4:6，起步120平户型，社区居住圈层更纯粹；

④160、178、198平的豪宅，均可享受一线园林景观，弥补了方案一的不足；

⑤超大户型178-198平采用板式楼栋，南北通透，中间楼王南北间距超80米，最优欣赏南北园林；

⑥总计1014户均朝南，层高最低3米起，豪宅的尺度空间感给够；

⑦方案上车面积段也是改善户型，大户型可以溢价，总体货值比方案一更高；

⑧3000平尊属私人会所，感受艺术与美学的碰撞，人文与科技的和鸣。

园景局部图 @聪聪 制

同样，有好也有坏，方案二也有些许的不足之处。

首先，总图采用部分三梯四户的蝙蝠型楼栋，横宽较大，使得北侧的楼间距相对较窄。

其次，东侧的楼栋中，靠右的120平、140平户型靠近马路。

无论是景观视野，还是噪音干扰，会降低居住的舒适性。

最后，在户型设计上，总体面积段比方案一偏大。因此去化速度可能不会太快。

毕竟，豪宅是走利润型路线，不是快周转型路线。

北侧楼间距局部图 @聪聪 制

03

站美编，还是站拆花？

下图为两个方案的对比，对此大家有什么看法？

当然，每个企业的风格不同，还会造就出更多的总图方案。

而且，没有一种方案是十全十美，这就要看开发者对于这块地的认知和后期操盘的取舍。

整体来看，对于燕塘地块三，目前开发难度最的点在于树的问题如何解决。

地块内树木实景 @细鹏 摄

根据相关摸查报告，地块内胸径5cm以上有150+棵，80cm以上乔木20+株...

而根据市林业局和园林局印发的保护规定，古树不能动、大树最大限度保护，需迁移或者砍伐的，需申请审批后才能执行。

这意味着，整体方案会因为树木的迁移或者原地保护产生极大的偏差。

这就需要到时候拿地企业的智慧和魅力了。